第一项 基础管理
1．1按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用
1．1．1 关于同意项目立项的批复
1．1．2 建设项目投资主体、项目名称变更的批复 1.1.3 关于时代天阶门牌的申请 1．1．4 项目选址意见书 1．1．5 规划批准书
1．1．6 关于新建防空地下室的批复 1．1．7 建设用地规划许可证
1．1．8 国有土地使用证
1．1．9 国有土地使用权出让合同 1．1．10 建设工程抗震设防审查证书 1．1．11 建设工程规划许可证 1．1．12 建筑工程施工许可证
1．1．13 建筑工程施工许可证（幕墙部分） 1．1．14 建筑工程消防设计审核意见书 1.1.14.1 建筑工程消防验收意见书 1．1．15 建设项目环保审批意见 1．1．16 建设工程勘察合同 1．1．17 红线图
1．1．18 施工图设计文件审查意见书 1．1．19 总平面图 1．1．20 各楼层平面图 1．1．21 电梯安装开工审批表 1．1．22 大厦正常通电、通水、通邮 1．1．22．1通电
1．1．22．1．1供电局供电设计说明 1．1．22．1．2 供用电合同
1．1．22．2通水
1．1．22．2．1供用水协议 1．1．22．2．2污水委托处理协议
1.2 验收手续齐全，有完整的验收档案及交接手续 1．2．1 住建部《物业承接查验办法 》 1．2．2 物业接管验收流程 1．2．3 单位工程竣工验收证明书 1．2．4 工程竣工报告
1．2．5 建设工程竣工验收报告 1．2．6 工程质量竣工验收记录 1.2.7 环保工程验收合同通知书 1.2.8 规划验收意见书 1.2.9 项目施工总结 1.2.10 物业房屋接管验收表 1．2．11 移交资料报告 1．2．12 钥匙移交记录
1．2．13 弱电工程系统资料移交清单
1．2．14 公安、消防《建筑工程消防验收意见书》 1．2．15 电梯定期验检报告
1.2.15.1 2010年电梯定期检验报告 1.2.15.2 2011年电梯定期检验报告 1.2.16 房屋接管验收检查问题汇总 1．2．17 公共设施设备清单
1.3由一家物业管理企业实施统一专业化管理
1．3．1前期物业管理委托合同（含服务标准） 1．3．2 商管公司资质证书
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1.7.3.2.1 附1704《收楼须知》 1.7.3.2.2 附1704《牧业服务收费标准》 1.7.3.2.3 附1704《用户联络资料登记表》 1.7.3.2.4 附1704《物品放行单》签章备案样本 1.7.3.2.5附1704《用户消防安全协议书》 1.7.3.2.6附1704《单元设备数量检查表》 1.7.3.2.7附1704《用户收楼相关资料明细表》 1.7.3.2.8附1704《租赁协议书》 1.7.4 二次装修管理规定 1．7．5 公共管理制度 1．7．5.1 消防安全管理规定 1．7．5.2电梯运行管理规定 1．7．5．3火警应急操作流程 1．7．5．4 停电应急操作流程 1．7．5．5 消防设施管理规定 1．7．5．6 日常保洁作业标准 1.7.5.6.1 外判保洁检查考核标准 1．7．5．7 停车场管理规定 1．7．5．8 绿化养护计划 1．7．5．9 治安巡逻管理规定
1．8物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主同意
1．8．1创建苏州城市物业管理优秀大厦工作汇报 1．8．2创建苏州城市物业管理优秀大厦工作规划 1．8．3创建苏州城市物业管理优秀大厦实施方案 1．8．4创市优自评情况及得分 1.8.4.1 2011年5月自评得分表 1.8.4.2 20116月自评得分表 1.8.4.3 20117月自评得分表
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1.9.1.2.9 保安主管岗位职责 1.9.1.2.10 保安领班岗位职责 1.9.1.2.11 监控、消控岗位职责 1.9.1.2.12消防专员岗位职责 1.9.1.2.13 大厅巡逻岗岗位职责 1.9.1.2.14 外围岗岗位职责 1.9.1.2.15 楼层巡逻岗岗位职责 1.9.1.2.16 车库巡视岗岗位职责 1.9.1.2.17 保洁主管岗位职责 1.9.1.2.18保洁领班岗位职责 1.9.1.2.19工程部主管岗位职责 1.9.1.2.20工程部领班岗位职责 1.9.1.2.21强电技工工作岗位职责 1.9.1.2.22空调、给排水岗位职责 1.9.1.2.23空调值班岗位职责 1.9.1.2.24配电值班岗位职责 1.9.1.2.25弱电技工岗位职责 1.9.1.2.26万能工岗位职责 1.9.1.3 各项工作规程 1.9.1.3.1 对客服务管理规程 1.9.1.3.1.1 二次装修管理规程 1.9.1.3.1.2 收楼管理规程 1.9.1.3.1.3 报修管理规程 1.9.1.3.1.4 施工证办理管理规程 1.9.1.3.1.5 回访工作管理规程 1.9.1.3.1.6 物业管理费收缴管理规程 1.9.1.3.2 安保工作规定 1.9.1.3.2.1保安工作行为规范 1.9.1.3.2.2 保安器材管理规定
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1.9.1.3.4.1变、配电所停送电操作规定 1.9.1.3.4.2登高作业管理规定 1.9.1.3.4.3电梯、扶梯运行管理规定 1.9.1.3.4.4二次装修管理规定 1.9.1.3.4.5泛光照明设备操作规定 1.9.1.3.4.6高、低压设备维护保养规定 1.9.1.3.4.7给排水系统操作管理规定 1.9.1.3.4.8工程机房管理规定 1.9.1.3.4.9工程交接班制度 1.9.1.3.4.10工具及耗材管理规定 1.9.1.3.4.11空调系统维护保养规定 1.9.1.3.4.12冷冻机组操作规程 1.9.1.3.4.13热水系统设备操作管理规定 1.9.1.3.4.14弱电系统管理规定 1.9.1.3.4.15溴化锂机组操作规程 1.9.1.4 收费管理制度
1.9.1.4.1 物业管理费收缴规程 1.9.1.4.2 财务收支管理制度 1.9.1.5 岗位考核制度 1.9.1.5.1 员工行为规范 1.9.1.5.2 绩效考核方案 1.9.1.5.3 员工手册 1.9.1.5.4 培训管理制度
1．10物业管理企业的管理人员和专业技术人员经过专业培训，持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范、作风严谨
1．10．1 员工信息表 1．10．2 员工培训记录
1.10.2.1 客服部培训/会议记录 1.10.2.2 工程部培训/会议记录
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1．11．4 火灾自动报警系统 1．11．4．1火灾自动报警系统简介 1．11．4．2火灾自动报警系统调试报告 1．11．4．3火灾报警控制器使用说明书 1.11.4.4 火灾自动报警系统维保合同 1．11．4．5灭火器图片 1．11．4．6消防栓图片 1．11．5无线对讲系统
1．11．5．1对讲机基本使用说明 1．11．5．2通讯器材台帐
1．11．5．3安护员操作设施设备的图片 1.11.6 智能化停车场管理系统 1.11.6.1 停车场智能化系统说明书 1.11.6.2 停车场管理系统竣工资料
1.12 物业管理企业在收费、财务管理、会计核算税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况
1.12.1 物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定
1.12.1.1江苏省物业服务收费管理办法 1.12.1.2 苏州市物业服务收费管理实施办法 1.12.1.3物业管理企业财务管理规定 1.12.2 物业管理费收缴规程 1．12．3 财务管理制度
1.13 房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便
1.13.1 工程档案管理制度
1．13．2 房屋、公共设施设备保养档案目录 1.13.2.1 公共设施设备2010年保养计划
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1.15.7 施工单位联络表 1.15.8 项目管理中心通讯录 1.15.9服务电话公告牌图片
1．16 定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上
1．16．1顾客满意率调查表
1.16.1.1 2010满意度调查问卷样表 1.16.1.2 2011年满意度调查问卷样表 1.16.2 意见反馈统计表 1.16.2.1 2010满意度调查报告 1.16.2.2 2011年满意度调查报告 1.16.3 每日反馈意见统计表样本
1．17建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并由回访记录
1．17．1 报修管理规程 1.17.2 便民维修服务承诺制 1.17.3 2011年01报修及时率统计表 1.17.4 2011年02月报修及时率统计表 1.17.5 2011年03月报修及时率统计表 1.17.6 2011年04月报修及时率统计表 1.17.7 2011年05月工程维修返修率统计表 1.17.8 2011年06月工程维修返修率统计表 1.17.9 2011年07月工程维修返修率统计表 1.17.10 维修派工单样表 1.17.11 内部报修单样表
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2．7房屋装饰装修制度齐全、管理到位，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
2．7．1建设部《住宅室内装饰装修管理办法》 2．7．2建设部《建筑装饰装修管理规定》
第三项 公共设备管理
（一）综合要求
3.1制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行
3．1．1设备安全运行管理制度 3.1.1.1电梯运行管理规定 3.1.1.2 工程机房管理规定 3.1.1.3 变、配电所停送电操作规定 3.1.1.4 给排水系统操作管理规定 3.1.1.5 冷冻机组操作规程 3.1.1.6 热水系统设备操作管理规定 3.1.1.7 溴化锂机组操作规程 3．1．2 员工岗位责任制
3.1.2.1强电技工工作岗位职责 3.1.2.2空调、给排水岗位职责 3.1.2.3空调值班岗位职责 3.1.2.4配电值班岗位职责 3.1.2.5弱电技工岗位职责 3.1.2.6万能工岗位职责
3．1．3 系统巡视维护规定、维修保养规定 3.1.3.1 高、低压设备维护保养规定 3.1.3.2 空调系统维护保养规定 3.1.3.3 工程机房管理规定
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3.4 设备良好、运行正常，一年内无重大管理责任事故
3．4．1设备正常运行记录资料 3.4.1.1进线抄表记录 3.4.1.2进线抄表记录 3.4.1.3 3.4.1.4楼层配电系统每日检查表 3.4.1.5 擦窗机每月检查记录表 3.4.1.6地下室UPS抄表记录 3.4.1.7弱电系统每日检查表 3.4.1.8冷冻机组运行抄表记录 3.4.1.9热交换机运行抄表记录 3.4.1.10生活水泵运行记录 3.4.1.11空调巡检记录表 3.4.1.121污水泵巡检记录表 3.4.1.13消防主供系统巡检表 3.4.1.14送排风机巡检表
（二）供电系统
3．5 保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户
3．5．1供电系统简介 3.5.2供电协议书
3.5.3 供配电设施设备台帐 3.5.4变、配电所停送电操作规定 3.5.5限电、停电相关记录 3.5.6停电通知样本-
3．6制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行
3．6．1临时用电管理措施
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3.11.2 消防人员培训资料 3.11.3 消防培训记录 3.11.4 消防演习记录台帐 3.11.5 消防设施管理规定
3.12 组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人
3.12.1 苏州市消防条例
3.12.2 消防岗位责任制和区域防火责任人
3.12.3 消防宣传图片
3.13 订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路指标完好，紧急疏散通道畅通
3.13.1 发生火警应急预案 3.13.2 消防疏散示意图 3.13.3 重点防火部位登记表 3.13.4 应急照明设施台帐
3.13.5 紧急疏散通道定期检查记录 3.13.6 动火申请表
3.13.7 完好率评定表（完好率≥98%）
3.14无火灾安全隐患
3.14.1 无火灾事故证明
3.14.2 消防设施设备安全检查记录
（五）电梯系统
3.15 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 3.15.1《特种设备安全监察条例》
3.15.2《电梯监督检验规程》
3.15.3《电梯试验方法》
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3.21 建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理用水和节水计划
3.21.1给排水系统介绍
3.21.2给排水系统操作管理规定 3.21.3 苏州市用水办法 3.21.4 节能降耗制度 3.21.5 生活水泵运行记录
3.22 设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏-----现场查验
3.23按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染 3.23.1 城市供水水质管理规定
3.23.2供水运行管理和维修保养管理制度 3.23.3供水设备正常运行及维修保养记录 3.23.4水箱、水池清洗消毒规定和记录 3.23.5二次供水卫生许可证 3.23.6水箱、水池水质化验报告 3.23.7清洗水箱操作人员健康证复印件 3.23.8水箱钥匙使用规定及领用记录
3.24高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患
3.24.1高压水泵、水池、水箱管理措施
3.24.2 水池、水箱附近无污染隐患-----现场查验 3.24.3 水池、水箱药品投放记录表
3.25限水、停水按规定时间通知住用户
3.25.1限水、停水管理规定 3.25.2停水通知单样本
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3.32锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常
3.32.1 供暖供气系统简介 3.32.2 供暖设施设备清单 3.32.3 燃气设备管理制度
3.32.4 燃气设备完好-----现场查验
3.33管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患-----现场查验
3.33.1管道、阀门定期检查记录
3.34北方地区冬季供暖居室内温度不低于16°C（无）
第四项 共用设施管理
4.1共用配套设施完好，无随意改变用途
4.1.1共用配套设施清册 4.1.2共用设施定期检查记录 4.1.3共用设施管理制度 4.1.4大厅照片 4.1.5餐厅照片 4.1.6垃圾中转站照片
4.2共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻-----现场查验
4.3道路、楼道、大堂等公共照明完好-----现场查验
4.4 大厦范围内的道路通畅，路面平坦-----现场查验
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5.7非机动车车辆有集中停放场地，管理制度完善，停放整齐，场地整洁-----现场查验
5.8危机人身安全处有明显标识和具体的防范措施
5.8.1 危机住户安全处设有明显标志 5.8.1.1 消防疏散示意图 5.8.1.2 大厦警示牌图片 5.8.2 制定相应的防范措施 5.8.2.1发生盗窃应急预案 5.8.2.2发生斗殴应急预案 5.8.2.3发生火警应急预案 5.8.2.4发生抢劫应急预案
5.8.2.5发现可疑物件或炸弹应急预案 5.8.2.6发生台风（暴雨）应急预案 5.8.2.7电梯困人应急预案 5.8.2.8发生雪灾应急预案 5.8.2.9水浸应急预案 第六项 环境卫生管理
6.1环卫设施设备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站- ----现场查验
6.1.1 环卫设施设备清单 6.1.2 环卫设备使用说明
6.1.3垃圾筒及垃圾房保洁操作细则
6.2清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁
6.2.1日常保洁作业标准 6.2.2保洁各岗岗位职责 6.2.3保洁人员名册和责任范围 6.2.4《清洁工作日检查表》 6.2.5外判保洁合同
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7.2.1 绿化养护计划-----见创优资料1.7.5.8 7.2.2 病虫害防治记录 7.2.3 绿化消杀记录
7.2.4 绿化养护检查制度 7.2.5 绿化养护人员日常记录 7.2.6 绿化养护检验标准
7.3 绿地无纸屑、烟头、石块等杂物-----现场查验
7.4 大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实 7.4.1 内部绿化管理措施 7.4.2 屋顶绿化管理措施
第八项 精神文明建设
8.1全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定
8.2设有学习宣传园地，开展健康向上的活动 8.2.1学习宣传园地图片
8.2.2企业内部文化建设图片、记录 8.2.2.1 万人长跑活动
8.2.2.2 无偿献血组织活动 8.2.2.3 圆融首届乒乓球团体赛
8.2.2.4 欢乐圆融·第二届乒乓球大赛 8.2.2.5 赴东吴物业省优项目考察学习 8.2.2.6 参加圆融商管中央空调系统培训 8.2.2.7 第八届园区运动会现场
8.2.2.8 参加圆融集团“创想2009”摄影大赛 8.2.2.9 《城市商报》·《女人坊》封面女郎年度评选活动 8.2.2.10 参加圆融商管组织的管理提升系列培训
8.2.2.11 大厦负责人参加圆融集团开展的真人CS镭射对抗拓展活动 8.2.2.12 大厦创优小组代表参加市物协组织的创优专题培训 8.2.2.13 消防体验日 8.2.3 健身房活动图片
8.2.4 节假日等相关友情提示
8.3大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件
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