我国保障性住房供求分析
第一章 保障性住房的概述
保障性住房是指政府提供的，限定建设标准﹑供应对象和销售价格或租金标准，具有保障性质的住房。它就有较强的公共性，是一种准公共产品。保障性住房是与商品房相对的一个概念，它不是完全按经济支付能力，按市场价格取得的，是具有社会保障性质的住房体系。
保障性住房具体包括社会保障型商品房（含经济适用房﹑限价房）﹑社会保障性租赁房（廉租房﹑普通租赁房﹑租赁公寓）﹑安置房（含拆迁安置房﹑解危安置房、落实乔房政策安置房）等。由于安置房具有较强的公共产品性，理应由政府供给，现实中也不存争议，本文讨论的保障性住房仅限于前两类，安置性住房不在讨论范围之内。在保障性住房体系共建中有若干理论问题急需解决，本文下面将对一些问题进行讨论。
保障性住房具有公共产品的性质，是准公共产品。住房从经济的意义上讲是可以实现安排他的，具有竞争性，因此，符合古典经济学私人消费品的定义。但住房与其他一般的消费品不一样，它的特点是价格高，初次投资大，经久耐用，如果完全按照市场经济的办法来配置资源，其结果很可能是富人住很好的住房，而穷人则住不起。由于住房也是人生存的基本条件之一，从社会伦理和人权的角度看，人人都有居住权，当按市场原则个人无法取得基本的住房权时，政府有义务提供最基本的居住场所。保障性住房与商品房是社会住房体系两大组成部分，各有不同的分工作用。保障性住房提供的唯一的功能是保障基本居住权实现。而商品房则具有多样化的功能，包括更高要求的居住权﹑投资增值﹑积累财富﹑炫耀等。
第二章 保障性住房的供求现状及其原因分析
（一）保障性住房供求现状
保障性住房供求失衡，最主要的原因是因为保障性住房供给严重不足。以廉租房为例，1998 年至今，我国所有城市新提供的廉租房占住房总数不到 1% 。一些地方政府片面追求 GDP 的政绩观没有根本转变，保障性住房供给数量不足成为落实城市廉租住房制度的“拦路虎”。
近几年，由于金融危机、通货膨胀等因素的存在，我国普通百姓生活质量受到影响，不断上涨的商品房价使得城镇中低收入家庭住房问题更加突出。我国在探索中低收入家庭住房问题过程中，逐步形成了具有中国特色的住房保障体系。然而，对于庞大的保障性住房需求而言，保障性住房的供应量仍显得不足，我国的住房保障政策的制定和实施还有待进一步研究。
我国住房市场的刚性需求很强，但随着房价不断上涨，不少老百姓却没有在市场购买商品房的能力。在我国今年的住房市场发展过程中，商品房发展较快，而保障性住房的建设与发展显得十分滞后，致使住房市场的结构体系畸形，供求失衡和房价过快上涨，已成为当前社会较突出的矛盾之一。
（二）保障性住房供求失衡的原因
1.保障性住房供给量不足
保障性住房体系建设作为惠及民生的工程，少不了公共财政的支持，公共财政的绝对支持是住房
保障体系实施的坚实后盾。目前我国的保障性住房的资金渠道主要包括财政拨款、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠等。虽然资金渠道比较多，但是资金数量不多，导致保障房建设达不到规定目标的要求，使保障房供给不足。
保障性住房的建设用地一般由政府行政划拨，在现行的土地出让制度下，必然导致政府的土地出让收入减少，因为保障房具有公益性，利润极低。为减少损失，地方政府会出现供地不积极的情况。有时即使拨地也会选择比较偏僻、交通不便的地方用来建设保障性住房。没有了土地，保障房的建设则是无从谈起。
2.保障性住房需求量持续增大
我国的基本国情决定了对住房的需求量在短时期内都会维持在一个较高的水平之上。特别是一些大城市，由于人口基数大，外来务工人员多，所以需要大量保障性住房来安置低收入居民。以北京为例，近期调研显示为了保障低收入者的住房问题，北京需在“十二五”期间建设收购各类保障房100万套，其中包括公租房30万套，限价房和经适房20万套，定向安置房50万套。过去北京投资1035亿元建保障房，实际解决35万户住房问题，今后五年北京要解决100万户的住房问题，据此反推可知，人口基数大是保障性住房需求量大的一个重要原因。
不符合保障房购房条件的购房者变相加大了保障房需求量。经济适用房制度在具体运行之中由于政府对中低收入水平线界定模糊、对资格材料审查把关不严、对购房者准入监管不严，使得大量不符合条件的购房者有机可乘，利用经济适用房进行投资得利，大量中低收入者仍然买不起房，这就相当于变相增加了保障性住房的需求量。
第三章 针对改善保障房建设供不应求的建议
（一）加大保障房建设资金投入，保障供给
公共财政的绝对支持是住房保障体系实施的坚实后盾，住房保障体系建设中不能缺少政府财政的支持。只有保证建设开发在财政支付能力的承受范围能力之内，才能保证保障房体质长期稳定的运行。
针对建设所需的资金问题 ,首先, 应加大财政专项资金的投入，加强资金运作监管，保证保障性住房建设的顺利进行和充足的房源供应。应将公积金增值收益和土地出让净收益的更大一部分作为廉租房建设资金 ,在此基础上 ,进一步加大对廉租房建设的支持资金 。如2008年第四季度追加的1000 亿中央投资中,有 100 亿用于廉租房的建设和各类棚户区的改造，这就很有利于保障房建设。其次 ,考虑到住房公积金的有效使用 ,也可适当将本地区部分住房公积金闲置资金用于保障房建设专项资金。最后，应积极探索融资渠道，如发行债券等，加强金融机构对保障房假设的支持。
（二）做好住房保障对象界定，明确需求
保障性住房严重供不应求，其中一个原因是有以投资为目的的购房者将自己混入住房保障对象之中，导致了保障性住房需求量的增加。因此，界定保障性住房受助者能够缓解紧张的保障房需求。
住房保障对象的界定实际上包括两方面的内容，一是保障标准和范围，另一方面是保障对象界定。前者随着地区经济的发展而变化，总体原则是保障对象由窄而宽，由低而高。在保障标准和范围确定后，保障对象实际上就是家庭收入划分的问题。应加强信用制度的建设，对于居民收入的调查与申报要严格管理，虽然工作量大，但应搞清居民的实际收入，将其“隐形”收入也纳入审查之中。同时还应明确对象，中等收入、中低收入、低收入的划分标准在东部沿海地区、中不欠发达地区和经济不发
达的西部地区是不一样的。
划分的方法通常有两种 ,一是不同地区根据当地居民的实际收入水平,进行定量分类 ,这种方法计算较为复杂;二是根据当年的商品房房价水平,分城市每年计算并公布可享受不同层次保障性住房 经济适用房和廉租房的家庭收入线。
参考世界上住房购置费与家庭收入比为13-15的情况，我国应该按15来分类，每户居住面积100平米可基本满足需求，即一个家庭六年总收入高于100平米的现行房价时，应进入购置商品房的行列，如果前者低于后者，则应购买经济适用房，如果一个家庭20年的收入仍然小于100平米的现行房价时，则应享受廉租房待遇，保证50%的工薪阶层可以享受经济适用房和廉租房。
（三）完善保障房退出机制，保障供给
1.保障房退出机制的现状
相对而言，廉租房推出较为简便，只要租房者收入超过了相应标准或自购了住房，则自动推出廉租房系统。但经济适用房由于是有有限产权的，具有一定的投资增值功能，经济适用房的推出较为复杂。由于经济适用房是以低于市场价值购买取得的，政府以各种方式进行了补贴，政府提供经济适用房的目的本不是帮助购房者实现资产增值，而是保障其居住。因此，对于经济适用房的产权政府应视为共同持有人，并且对经济适用房的增值应享有分配权。
目前，对经济适用房管理办法如下：购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易，购买人因特殊原因确实需要转让经济适用房的，由政府按原价并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买住房满5年的，购房人上市转让经济适用房的，应按照届时同地段普通商品房与经济适用房的差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款，具体缴纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所规定的标准向政府缴纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。已经购买经济适用房的家庭又购买其他住房的，原经济适用房由政府按照规定及合同约定回购，政府回购的经济适用房仍应用于保障性住房建设。已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用房，已购买经济适用房的家庭不得再购买经济适用房。
2.解决现行经济适用房退出机制困境的出路－共有产权制度
住房的退出，一方面是实际使用的退出，另一方面是资源的获利退出。实际使用的退出是一种形式上的退出，如不能从产权方面进行约束，经济适用房的房主在实际使用退出后仍可将其进行出租。所以，要解决经济适用房的退出机制不完善的问题，关键是资源获利的退出，即平衡政府与购房者的利益。而产权是解决利益分配的基础，因此，有必要从法律或制度上明确经济适用房的产权问题。
确定共有产权的基本思路是，坚持公共财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则，建立政府与受助购房者按份共有产权的经济适用房制度。共有产权，作为住房保障的一种形式，我国共有产权住房在少数城市已经进行试点，但目前还没有正式在全国普及及实施。我国共有产权的经济适用房的基本含义是，以土地出让方式建设的具有准公共产品性质的有限产权的保障性住房。其基本形式是，凡存在政府提供补贴的住房，均未按分共有住房，由政府和受助购房者按出资比例共同拥有房屋产权和相应的权利，政府和受助购房者按规定共同申请领取房屋共有产权证，标明房屋所有人为政府和受助者以及两者的产权比例。政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利。
3.共有产权如何加快退出
传统的经济适用房的退出管理规定只限制了5年内经济适用房不允许直接上市，对5年后上市的相关收益的交纳规定比较模糊，使得政府管理处于一种被动地位，导致实际可操作性不强。共有产权制度下经济适用房的政府和购房者的产权比例明确，政府可以发挥主动作用。政府可以成立专门的监管机构，通过建立经济适用房的管理信息系统，一方面负责对政府拥有部分产权的经济适用房的上市
交易进行监管，即受助家庭要将共有产权的经济适用房上市交易时，首先应该在系统上进行登记，监管机构收到信息后考虑是否要回购以及以何种价格进行回购；另一方面，受助家庭要申请购买全部产权时也要通过监管机构的信息系统进行申请，监管机构作为政府代表与受助者进行价格结算。
第四章 结语
党的政策党的十七大报告中指出：“要全面观测落实以人文本的科学发展观，解决民生问题，加快保障性住房建设，建立健全廉租房制度，着力解决低收入家庭的住房问题，促进社会和谐发展”。
在今日的中国，住房的作用在一定程度上已经超越了其作为生存与居住保障条件的固有功能，而具有物质和精神的双重意义。很多人奋斗多年，就是为了能有个安身之所。然而伴随着房地产业的迅猛发展，居高不下的房价让很多城市的居民只能望房兴叹。因此，为了保障居民生活和维持社会稳定，保障性住房建设无疑具有重要的现实意义。面对着不断增高的保障性住房需求，只有从供给和需求两方面同时着手，才能逐渐改变现在保障房供需失衡的状况，满足中低收入人群的保障性住房需求，这对于和谐社会的构建也是具有重要意义。
参考文献：
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