物业管理知识问与答 (15题) 1、业主家中财物被盗，物业服务公司（以下简称物业公司）是否承担赔偿责任？
根据中国物业管理协会《关于使用“秩序维护员”称谓的指导意见》（中物协 [2008]1 号）规定：物业服务企业对从事物业管理区域内的秩序维护和协助开展安全防范的工作人员，称为“秩序维护员”。即物业公司的“保安”义务属于防范性质，其职责仅限于物业小区内公共区域防范性安全保卫工作，目的是维护物业小区内公共区域的秩序，为业主创造安全的居住环境，这与公安机关维护社会秩序、保障公民合法权益存在根本区别。盗窃行为属于治安或刑事案件，盗窃分子是直接侵害人、业主的损失应在公安机关破案后由行为人负责赔偿，物业公司在提供服务的过程中，没有明显过错的，对业主的损失不承担赔偿责任。如何界定物业公司是否存在过错，关键要看物业公司与业主签定的物业服务合同，要看物业公司是否严格履行了合同义务。比如合同约定保安定期、不定期巡逻，门卫值班，安装防盗装置等，如果物业公司在提供的服务中已按照合同要求采取了有效的防范措施，尽到保障业主财产安全义务的，是不承担责任的。当然在业主与物业公司之间对安全防范有特别约定的情况下，物业公司违反约定致业主财物被盗，业主可依照约定要求物业公司承担赔偿责任。2、业主在小区内停放的车辆被盗或毁损，物业公司应否对业主承担赔偿责任？如果业主与物业公司签定有车辆保管协议并交纳了车辆管理费，及有物业公司发放的专用车位停车证并支付保管费，那么物业公司就与业主之间形成了车辆保管协议，物业公司就存在义务保障业主的车辆安全，当车辆在小区内指定的停车位丢失或被毁损，业主就可以按保管协议向物业公司主张权利，要求物业公司承担责任。但是如果业主没有将车辆停放在物业公司指定的位置，而是随意停放在楼下或其他地方，业主与物业公司之间不存在财产保管法律关系，对业主的车辆没有保管义务，物业公司只是一般防范性义务，对业主车辆丢失或被毁损不承担赔偿责任。3、楼上发生漏水，给楼下业主造成经济损失，该由谁来承担责任？物业公司是否有责任？根据建设部《关于印发〈商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定〉的通知》（建房〔 1998 〕第 102 号）中的要求，房地产开发企业对住宅的墙面、厨房和卫生间地面、地下室，管道渗漏都有一定的保修期，在保修期限和保修范围内，因建筑质量发生漏水事故而造成损失，应由建设单位来承担责任；超过了保修期建设单位不再承担责任。如果是因为楼上业主装修或使用不当导致漏水而造成楼下业主损失，不管是否在保修期内，楼上业主都应该承担责任。 物业公司在小区的服务范围限于公共区域，服务范围包括：公共区域的保洁、公共秩序维护、绿化等，对涉及到业主的私人空间，除有特别约定，物业公司是没有管理权的。上、下水管发生漏水大都发生在业主房屋内，物业公司不可能了解业主的房屋使用情况，有些虽然不是业主原因造成的，但由于房屋所有权归业主所有，因此物业公司没有过错的情况下，是不承担责任的。4、房屋顶层（屋面）漏水造成楼下住户财产损失，该由谁来承担责任？ 房屋的屋顶属于住宅主体承重结构部位，是小区物业的公共部位。对于物业的公共部位公共设施设备，在房屋保修期内，应当由房地产开发企业负责维修并承担相应的责任。在公用部位公用设施设备保修期满后，一般由物业公司或业主向房地产主管部门申请启用专项维修资金维修。所谓专项维修资金，是指由法律规定的由业主交纳，专项用于住宅共用部位、共用设施、设备保修在期满后维修、更新、改造的资金。物业区域内的共用部分的设施设备的权利属于全体业主共有，共用部位的维修资金也自然应由全体业主来承担。5、业主未入住或房子长期空置，物业服务费是否应缴纳？ 物业服务费实质上是向业主或使用人收取的公共区域管理服务费，主要包括公共卫生清洁、公共设施、设备的维修及秩序维护、消防、绿化等费用。该费用一般按面积分摊到每一位业主。而物业管理是一个系统工程，对全体业主的服务具有不可分割性。服务工作一旦起动，物业内的所有共用设备和配套设施都要运作，服务要到位，各项管理费用支出要发生，业主购买了房屋，虽然未入住或长期空置，但物业公司的服务不是针对某一个业主，其综合服务并未因此减少，因此仍应交纳物业服务费。否则，若业主因空置房不交服务费，物业公司的运作就少了一份资金，服务质量会因此受到影响，也就损害了已交费业主的权益。6、小区停车位的所有权归谁所有？物业服务公司是否应该收费？ 住宅小区的停车位一般包括：地面（露天）停车位、地下停车位、楼房首层架空层停车位等几种，《物权法》七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售，附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 虽然全体业主对停车场享有共有权，但停车场的日常管理也会产生一些费用，这些费用不可能由全体业主来承担，根据“谁受益、谁付费”的原则，停放车辆的业主应当承担车位服务费。 业主购买了车位，还需要向物业公司交纳车位服务费，俗称停车费，因为业主尽管对购买的车位拥有专有权，但车位与单独封闭的车库不同，它往往是一个开放的空间，对停车场的照明、设备维护、道路养护、卫生清扫等，物业公司仍需提供服务，所以业主仍应支付一定的费用。车位服务费与车辆保管费是两个不同性质的收费。因此，未与物业服务公司签订保管协议，缴纳车辆保管费的业主，往往不能有效地主张相关权益。7、物业公司向业主收取水、电等费时，是否可以加价？对公共区域的能源费用，应当由谁来承担？《物业管理条例》四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用，物业公司接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”至于物业公司的代收酬劳由委托单位支付，所以物业公司代收水电等费用时不得加价。有的住宅小区因多种原因，没有严格实行一户一表，供水供电等部门收费是照整个小区的总表来计算的，针对的是物业公司而不是每个业主，这中间就产生了总表数与各用户表之间差额，即自然损耗，这部分费用可能要摊到每个业主身上，因此这种情况物业公司在收费时就有加价的可能。公共区域的能源费用一般指楼房的楼梯、门厅走廊等地方的照明，这部分费用应由受益人承担，一般的方式有两种，一种是将所有公摊费用计入物业管理电梯、照明用量成本中，作为物业管理费的构成部分，不另外收取（即总包干制）；另一种是采用小区公共部分的水电费，计入物业服务费，而单栋楼宇的走廊、电梯、洗手池、楼梯等水电费由该栋楼主自行分摊，在收取各住户水电费时一并收取，但不管采用哪种方式，如下一些项目不得向业主分摊：物业公司办公及生活用水电，小区绿化养护、值班室、保安室等用水电费用。8、业主在小区内遭到抢劫或其他人身伤害，物业公司应否承担责任？《物业管理条例》规定物业公司提供的服务中，保安防范服务是其中的一项重要内容，但“保安”不是指严格的社会安全，而是指为物业使用者创造安全的环境，维护小区公共秩序的良好和稳定，采取合理的安全措施，尽可能防止小区的居民人身和财产安全遭受不法侵害。但物业公司没有根除（也不可能根除）小区内一切治安和刑事案件的义务，也不可能承担业主的人身安全责任，毕竟秩序维护员不是保镖，要求物业公司对无法预见和阻止的损害承担责任是不公平的，有些业主认为我在小区内出了事，物业公司就应该承担责任，这是不正确的。只要物业公司严格履行了合同义务，比如：定期巡逻，有门卫值班或按要求安装防护设施等。要是秩序维护员防范工作方面不存在疏忽和过错，就不承担因违法犯罪行为所致而产生的责任。9、业主未交纳物业服务费，物业公司能否采取断电、停水等强制措施？物业服务合同与供水、供电合同是不同性质的合同，其责任主体是不同的，物业公司不是供水、供电合同的一方当事人，因此无权采取断电、停水等强制措施要求业主缴纳物业服务费。否则会构成侵权，因此造成损失的还应承担相应的责任。对业主拒绝交纳物业服务费的，可依照物业服务合同采取仲裁、诉讼等法律途径解决。10、房屋质量有问题或小区配套设施、设备、绿化设施不到位，业主可以因此拒交物业费吗？房屋质量、小区配套设施、绿化不到位，属于房屋买卖合同约定的内容，与物业管理属于不同的法律关系。房屋质量、小区配套设施，绿化不到位是建设单位（开发企业）与业主之间的纠纷。房屋质量瑕疵由建设单位（开发企业）负责维修，小区配套设施，绿化不到位可以要求建设单位（开发企业）补建或采取其他补救措施。业主不能因此而拒交物业服务费。业主拒交物业服务费是对物业服务合同的违约，物业公司有权采取法律手段要求业主履行义务。同时，小区内的物业管理是一个系统工程，业主不交费也损害了其他业主的合法权益。11、对物业公司提供的物业服务不满意，业主能否拒交物业服务费？业主与物业公司签订了物业服务合同，双方就应该按合同履行各自的义务，如果物业公司已按合同履行义务，根据合同法原理违约行为分为一般违约和根本违约，根本违约是指合同一方完全不履行义务或不完全履行合同主要义务。如果物业公司提供的部分服务不能让业主满意，是不构成根本违约的，只能是一般违约，在一般违约情形下，业主可要求物业公司采取补救措施，继续履行，支付违约金等方式保护自己的权益，但不能以此拒绝交纳物业服务费。同时，物业公司的管理是基于全体业主或业主委员会的委托，为整个物业小区提供服务，并不是为某一个或几个业主单独提供服务。物业服务费是小区物业正常运行所必须的费用，如果允许任何一个业主任意以物业公司服务存在部分瑕庇而拒交物业服务费，则必然会导致物业服务公司的入不敷出，对小区的服务质量也会大打折扣，必将会损害全体业主（包括已交费业主）的共同利益。12、物业公司对业主装饰、装修应该怎样管理，是否可以收取押金？住宅室内装修不仅事关装修人的利益，也会影响到相邻业主的作息，甚至居住安全和公共利益，因此，装修人要严格遵守法律、法规有关装修的禁止行为和注意事项的规定。根据《物业管理条例》四十六条的规定，对物业装修管理是物业公司的服务内容之一。业主应当在装修房屋前与物业公司签定室内装修管理服务协议，内容应包括：装修工程的实施内容、期限，允许施工的时间，废弃物的清运和处置，住宅外立面设施及防盗窗网的安装要求，禁止行为和注意事项，违约责任等，在装修过程中物业公司可以进行现场检查，制止违法装修行为。根据《广西壮族自治区物业服务收费管理实施办法》第十四条: 物业服务企业对装修住宅进行指导和监督，不得收取装修管理费、服务费、装修保证金。装修过程破坏公共部位及设施的，如承重墙、墙埋水电线、电话线等需要恢复的费用和装修垃圾的清运费用，按实际发生数额，由业主或使用人承担。13、建设单位（开发企业）在房屋促销中作出买房免交 “ 前期物业管理费 ” 的承诺，应该怎样对待？前期物业服务企业是由建设单位（开发企业）通过招标或其他方式选定的，它与建设单位（开发企业）是两个独立的法人企业，所以建设单位（开发企业）无权代表前期物业服务企业在房屋销售中作出免除物业费的承诺，在实践中，前期物业服务公司往往是建设单位（开发企业）的分公司或子公司，他们在房屋促销的过程中已参与进去，为了促销的需要作出免除业主前期物业费的承诺，但这种情况应具备两个条件，
一、建设单位（开发企业）与前期物业公司签订的物业服务合同，明确约定由建设单位（开发企业）为购买其住宅的业主交纳前期物业服务费；
二、在商品房买卖合同中建设单位（开发企业）承诺前期物业服务费，由建设单位代交，并将此协议作为商品房买卖合同的附件。因此业主在买房时一定要注意免交“前期物业管理费”的承诺是否由前期物业公司作出或同意的。14、物业公司与业主或业主委员会签订的合同是服务性质的还是管理性质的？物业服务合同是由业主或业主委员会与物业公司签订的，由业主或业主委会授权各业主提供综合服务费用，物业公司按合同约定对房屋及配套的设施设备相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域环境卫生和秩序进行有偿服务的协议。物业公司在履行合同的过程中，很大程度是以提供服务的形式进行的，因而是以服务为主的合同，既使有一些管理，也是根据物业服务合同，在业主的授权范围内进行的，这种管理与行政机关的管理是有根本区别的。正因为如此，修改后的《物业管理条例》将物业“管理”企业改为物业“服务”企业。物业服务企业以“服务”为主要工作，并不是对小区内的所有事务都有权利，其服务范围来源于合同的约定。
15、小区放礼花起火应由谁承担责任?一是找肇事者赔偿。二是如果找不到肇事者则由物业公司赔偿，因为物业公司的职责之一就是保护业主的财产安全，它没有制止燃放者在院里燃放礼花就是它的失职，因为工作失职造成业主财产损失就应该承担赔偿责任。小区应该禁止放礼花，或过节时采取定点燃放。
