物业管理知识学习
一、社区工作篇
001物业管理的综合配套服务的主要内容是:餐饮服务;康乐中心服务;购物中心服务;便民服务。
002康乐中心服务的主要内容有:运动;娱乐;美容美发;健美。
003社区的概念是:社区是社会学概念。是指一个相对独立和稳定的地域,以及在该地域上由某种关系而产生的由某些共同意识、利益和行为的人群组成的一种相对完整的有机体。
004构成社区的四个要索是:相对独立和稳定的区域;有一定关系和数量的人口集团;有公共利益的管理机构;居民有地域上的归属感、参与感和心理上的认同感,及由此产生某些集体的意识和行为。
005社区建设与物业管理的关系是:都是以人为中心开展活动,为人的生存、发展、享受提供各种方便。物业管理主要从完善物业及周围环境的功能来体现以人为中心,为社区创造清洁、优美、舒适、方便、文明、安全的居住环境。社区建设则着眼于协调人际关系,通过建立良好的人际关系来体现以人为中心的各项建设。
006社区建设与物业管理的一致的目标是:形成区内居民心灵沟通;形成社区整体独特的文化品味。
007区域化综合物业管理的涵义是:应用城市管理理论、系统论及可持续发展理论,对辖区物业(包括建筑物土地、市政、环境、配套设施等)实行综合管理,并承担一定的社会职责(公用、公益事业,城区管理,协助政府部门完成相关的责任目标等),以社会效益、经济效益、生态效益并重为目标的综合物业管理类型。
二、礼仪规范篇
001礼仪的涵义是:礼的本意是敬神,泛指特定民族、人群或国家基于历史传统而形成的,以确立、维护社会等级秩序为核心内容的价值观念、道德规范以及
1 与之相适应的典章制度、行为方式。规范自身形式的礼,称为礼仪。规范对他人态度和行为的礼,称为礼貌。礼节是礼貌的具体体现。
002物业管理工作中礼仪接待服务工作必须注意的问题:注意礼节,讲究原则;一视同仁,举止得当;严于律己,宽于待人。
003礼仪接待服务工作中最基本的礼仪有两大类:一类是体现在语言上的礼节,有称呼礼节、问候礼节、应答礼节;另一类是体现在行为举止上的礼节,有迎送礼节、操作礼节和次序礼节。
004仪表、仪容的基本要求是:仪表即人的外表,它包括容貌、姿态、服饰三个方面。仪容主要是指人的容貌。
005仪态的涵义是:指人在行为中的姿势和风度。
006仪态的具体要求有:站姿;坐姿;步姿;手势;表情。
007物业管理礼仪接待工作的主要规程是:接待服务,应思想集中、精神饱满、真诚微笑、着装整齐,仪表、仪容端庄、整洁,热情问候、一视同仁、依次接待.让人感到你是乐于助人的,做到百问不厌,有问必答。
三、创优工作篇
001广东省物业管理示范大厦的考评分值不得低于93分。
002申报国家或省物业管理示范项目的单位,必须于每年的6月15日前将有关资料报送省建设厅住宅与房地产业处,否则不予受理。
003从2000年起,建设部只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收,并授予“全国物业管理示范项目”称号。
004根据建设部2000年的新规定,住宅小区、工业区申报国家级示范项目其建筑面积必须达到8万平方米。
005根据建设部2000年的新规定,别墅申报国家级示范项目其建筑面积必须达到2万平方米。
006根据建设部2000年的新规定,大厦申报国家级示范项目其建筑面积必须达到3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上,入住率或使用率达85%以上。
007根据建设部2000年的新规定,未取得“省(自治区、直辖市)级物业管理示范项目”称号一年以上的物业不得参评国家级物业管理示范项目。
008申报国家级“物业管理示范项目”的物业省预评预检分值不得低于98分。
009业主和使用人对辖区内物业管理服务征求意见满意率应达到95%以上
010对共用设备管理方面应考评八个方面:综合要求、供电、弱电、消防、电梯、给排水、空调及供暖供气系统。
011限水、停水未按规定时间通知业主或使用人,扣1分。
012物业管理服务费用收缴率必须达到98%以上。
013在国优考评中,要求绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。每发现一处不符合扣0.2分。
014某大厦97年获得全国城市物业管理优秀示范大厦称号,但仍需继续按照国优大厦标准来运作。因为获得国优的大厦三年会复查一次,对不能保持国优标准的大厦将予以摘牌。
015有效投诉是指业主或住户对物业管理在管理服务、收费、经费管理、维修养护等方面失职、违纪、违法等行为的投诉,并经市、区主管部门查实登记的。
016物业管理企业在制订创优规划和具体实施方案时,须征得业主委员会同意。
017国优标准规定,物业管理服务费用收缴率应达到98%以上。
018在对某大厦进行省级物业管理优秀大厦考评中,发现该大厦于上月发生过一起重大责任事故,因此,取消其申报资格。
019持有甲、乙、丙三级资质证书单位的年有效投诉率分别在2‰、5‰、8‰以下,处理率和回访率应在95%以上。
020全国物业管理示范工业区标准中,对二次供水蓄水池的要求是:按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;水池、水箱清洁卫生,无二次污染。
021凡获得市级“安全文明标兵小区”、“物业管理优秀小区(大厦)”称号的小区,收费标准可以上浮5%;获得省级优秀物业管理单位称号的要以上浮10%;获得国家级优秀物业管理单位称号的要以上浮20%。
四、清洁绿化管理篇
001物业管理清洁保障的涵义是:物业管理公司对管理的物业辖区进行定点、定时、定人的日常清扫及废弃物的收集和清运,并依照管理规定对业主和使用人进行宣传教育、管理和监督,通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性的服务,维持公共区域的清洁卫生,以提高环境效益。
002物业管理清洁保障的范围是:可以分为狭义的和广义的两大类。狭义指楼宇周围即物业辖区内的道路、空地、绿地等所有公共区域(这是一个平面的概念);楼宇上下空间的公共部位即楼宇底层到顶层屋面,包括扶梯。电梯、大厅、裙房、天台等(这是一个垂直的概念);还包括物业辖区范围内日常生活垃圾的收集、归类、袋装和清运。广义的是指物业环境周围“废气、噪声、污水”的处理即“三废”处理。
003清洁保障不能靠物业管理公司一家来维护。清洁保障具有一定的约束性。优良的物业环境要靠管理者和被管理者共同创造和扶植。物业管理公司应该依照小区、楼宇的管理规定和有关法律性规定,进行宣传教育,使业主或使用人能自觉遵守规章制度,杜绝不良卫生习惯.防止“脏、乱、差”现象发生。
004物业大堂清洁的主要操作程序是:大堂保洁的原则是以夜间操作为基础,白天进行日常保洁。夜间定期对大堂进行彻底清洗、抛光、上蜡。操作时,上蜡区域应有示意牌或围栏绳,以防旁人滑跌。日常保洁要求每天对地面尘推数次,大堂内的其它部位,如玻璃、柱面、墙面、台面、椅子、栏杆、沙发、灯座等,要经常清洁,保持光亮、明净。操作过程中.根据实际情况.适当避开客人和客人聚集的区域,待客人离散后,再予以补做;客人进出频繁和容易脏污的区域,要重点拖擦.并增加拖擦次数。遇下雪或下雨天.要在大堂进出口处放置伞袋、踏垫,铺上防湿地毯,并树立“小心防滑”的告示牌和增加拖擦次数,以防客人滑跌及将雨水带进大楼。
005物业大堂清洁的标准是:保持地面大理石无脚印、无污渍、无烟蒂、无痰迹、无垃圾。大堂内的其它部位,如柱面、墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、灯座等,保持光亮、整洁,无灰尘。玻璃大门无手印及灰尘,保持干净、光亮、完好无损。大堂内不锈钢烟缸,保持光亮,无烟灰迹、无痰迹。
006走廊清洁的主要操作程序是:夜间定期对公共区域的走廊、通道进行全面清扫,并打蜡。白天定时清扫走廊,不停地循环依次清扫地面,保持地面干净。用揩布擦灰,依次从左到右,由上到下。楼面上不准有垃圾过夜、
007茶水间清洁的主要操作程序是:茶水间卫生工作,保证地面的干燥、清洁。每日工作结束前把楼面上垃圾集中后,带到指定地点。茶水间内不准有垃圾过夜、
008扶梯清洁的主要操作程序是:用拖把把扶梯擦干净,若拖把拖不到.要用揩布擦干净。将扶手从上到下擦干净。档杆或玻璃档面、做到无灰尘、无手印。扶梯四周的墙面及消防器材上的灰尘要及时擦净。每个楼面的楼梯进出口处,要保持干净、整洁。
009电梯(电梯厅)清洁的主要操作程序是:每日夜间对电梯厅及电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清扫,如梯门、轿箱四壁、梯内镜面、天花板、照明灯具以及对地毯吸尘等。白天循环对电梯厅的地面进行保洁,保持电梯干净、整洁。经常清理电梯门外垃圾桶烟灰缸内的烟头及垃圾。夜间定期对电梯进行清洁、保养,包括对电梯门壁进行打蜡上光。每天早上换一次地毯,必要时可增加更换次数(如有配置)。
010室外场地清洁的主要操作程序是:清扫地面的灰尘和垃圾。每星期进行两次大面积的冲洗(星期日或7:30时前),冲洗后及时扫干净,保证无积水。不停地循环清扫,保持地面无灰尘、无垃圾、无烟蒂。所有垃圾集中到总垃圾箱里。保持室外场地的各类标牌、栏杆、墙面、灯座的清洁。保待室外场地上的下水道干净、畅通。
011室外场地清洁的主要卫生标准是:地面保持清洁、光亮,无污迹、无水迹。走道四角及踢脚板保持干净,无垃圾。烟灰缸保持清洁,无污迹,烟蒂不得超过6个。茶水间保持清洁、整齐,保证饮用水的卫生,注意安全用电.防止烫伤。楼面垃圾间内垃圾箱放置整齐把垃圾袋套在垃圾箱,四周无散落垃圾,无异味。墙面及走道设施、门框、通风口、灯管,保持干净,无积灰。安全扶梯台阶保持清洁,无污物、无垃圾;扶杆上保持光亮,无积灰。保持电梯梯门光洁、明亮,轿箱及四壁地面干净、整洁。室外场地的地面,做到无垃圾、无灰尘、无烟蒂、无纸屑,使人感到宽广,舒畅。
012卫生间清洁的主要规则是:该区域要求每日清扫四次.每天第一次保洁工作必须在8:00时前做好。先用清洁剂清洗小便池,并喷上除臭剂。按顺序擦拭面盆、水龙头、台面、镜面。墙面要用清洁剂清洁。地面用拖把拖干,保持地面干燥、干净。配备好卷筒纸和洗手液。检查皂液器、烘手器等设备的完好情况。喷洒适量空气清新剂,保持卫生间内空气清新,无异昧。检查是否有遗漏处,不要遗忘清洁工具。
013卫生间清洁的主要标准是:卫生洁具做到清洁,无水迹、无头发、无异味。墙面四角保持干燥。无蛛网,地面无脚印、无杂物。镜子保持明净,无灰尘、无污痕、无手印、无水迹。金属器具保持光亮,无浮灰、无水迹、无锈斑。卫生用品保证齐全,无破损。保持卫生间内空气清新。
014车库清洁的主要规则是:定期清除地下车库内的灰尘、纸屑等垃圾。将墙面以及所有箱柜和器具上的灰尘掸掉。及时清除地下室进出口处的垃圾,以避免下水道堵塞。经常查看车库内的卫生情况、不允许在地下车库堆放物品及垃圾。经常用湿拖把拖去灰尘保持场地清洁。
015车库清洁的主要标准是:保持地下车库道路畅通,无堆积垃圾及物品。保持地面无灰尘、无垃圾。保持地下车库空气流畅。无异味、无毒昧。定期喷洒药水。
016玻璃及不锈钢清洁的主要规则是:工作前,准备好所有工具、如刮窗器、沾水毛刷、玻璃清洁剂、水桶、揩布等。用沾水毛刷将稀释后的清洁剂搅匀,来回涂在玻璃表面,用刮窗器按45度从上到下、从左到右及时将水刮下,最后用楷布把四周及地下的水迹揩干。如遇玻璃表面较脏,则在进行第二步操作前,先用水涂在玻璃上,用刀片轻轻地刮去表面污垢。不锈钢应用绒布揩,并用不锈钢光亮剂定期上光。
017玻璃及不锈钢清洁的主要规则:玻璃无灰尘、无水迹,保持干净、光亮。玻璃上的污斑、手印应及时清除,保持清洁。要防止玻璃因清洁不当而发毛。爱护清洁工具,注意保养,不得用损坏的工具擦洗玻璃。不锈钢无灰尘、无水迹、无污迹、无手印。
017垃圾清理、收集主要注意的问题:存放容器要按垃圾种类和性质配备;存放容器要按垃圾的产生量放置在各个场所;存放容器要易存放、易倾倒、易搬运、6 易清洗;有些场所的存放容器应加盖,以防异味散发;存放容器及存放容器周围(地面、墙面)要保持清洁,要有良好的排风(如果密闭)、排水设施。
018清洁委托服务的涵义:指业主或非业主使用人委托清洁管理部门,为其的办公区域或公寓住所(即清洁管理部门负责清洁的公共区域外的场所)进行清扫保洁,并收取清洁服务费的一种有偿服务。
019清洁服务监督检查的主要方法是:“三查”制度及“四个结合”。三查:员工检查;领班检查;部门经理抽查。四个结合:检查与教育、培训相结合;检查与奖励、惩罚相结合;检查与测定、考核相结合;检查与改进、提高相结合。
020物业绿化的主要作用是:防护和改善生态环境;美化环境;陶冶人的情操,修身养心。
021花卉的主要种类包括:观花花卉:牡丹、月季、菊花、海棠、郁金香等;观叶花卉:龟背竹、棕榈、苏铁、散尾葵等;观茎花卉:仙人掌、球;观果花卉:金橘、石榴等;芳香花卉:米兰、水仙、茉莉等;观景花卉:树桩盆景等。
022花卉栽培的主要内容有:施肥;松土;剪枝;浇水;除虫;换苗。
023草坪的主要种类:混合草坪;游憩草坪;缀花草坪;观赏草坪;花坛草坪;运动场草坪。
024草坪栽培的主要内容有:平整土地;深翻;轧剪;锄杂草;施肥浇水。
025绿化养护的主要内容是:浇水;施肥;除杂草、松土;修剪整形;除病虫;药剂防治。
026绿化管理的主要内容是:涂白;立支柱;围护;禁止在树干上挂绳晾晒衣物;防止人为损坏;洗尘。
027进行园林绿化是最可靠的是:选择乡土树种和经长期引种证明生长正常的树种。
028靠近工厂污染源的地区,土壤多数被有毒物质毒化,一般植物难于生长,应选用:抗污染能力 强的植物栽植。
029怎样选择植物,才能植物使生长良好:应强调适地适树。
030绿篱树种按观赏部位可分为:常绿篱、落叶篱、花篱、彩叶篱、观果篱、刺篱和编篱。
031园林绿化多用大苗栽植,一般胸径5-6cm的苗木,栽植穴长宽深应为:0.8m×0.8m×0.6 m 。
032树苗定植时,应注意:将树冠丰满完整的一面,朝向主要的观赏方向。
033带土球栽植的穴应比土球直径应:稍大一点,深度略深,并先在穴内垫些松土,然后再放入土球,将土球与穴壁之间的空隙用土填满,捣实,栽植深度与原来略深
2、3cm。
034树皮皮孔较大和蒸腾量大的树种,通常栽植后:用草绳缠绕树干约1m高左右,以减少失水。
035绿篱栽植,苗木的株行株距依绿篱的宽度、苗木的生长速度、苗木大小而定:矮篱株距一般为15--20cm,绿篱宽度15--40cm,单行或双行栽植。双行栽植苗木呈品字形排列。
036大王椰子属于:性喜温热潮湿气候,耐寒性差的强阳树种,但幼苗喜荫蔽;干旱贫瘠或粘重土壤生长极差,为喜肥树种。
037九里香是一种病虫害较多的树种:在高温高湿,雨水较多的季节里容易发生白粉病。
038树木栽培如采用大苗时,应尽量注意:选种和适时栽种,少伤根、多带土,是保证成活的两个原则。
039百菌清在农科药中属于杀菌剂类。
040缺磷肥可引起:植株暗绿色,茎叶带紫红色,后叶子黄化,易脱落,叶片细瘦。
041人行道树的株距一般为6--8m,生长快,冠幅大的树种可为8--10 m,冠幅小的可为5--6m。
042植物剪口保护剂中的保护蜡是由:松香、黄蜡、动物油配制而成。
043一年内植物生长历经不同的物候期是:根系活动、萌芽抽梢、开花结果、落叶休眠
044草坪打孔是:通气的一种形式,可通过这一手段来改善土壤透气性。
045露地花卉土壤消毒一般使用:福尔马林 ,杀菌力强。
046用细叶结缕草(台湾草)新建草坪时,叶丛平整又密集,但
三、四年后,草丛逐渐出现镘头状突起。
047棕竹、油棕、软叶针葵、散尾葵在植物中属于棕榈科。
048钾肥能使花卉茎、叶、根生长健壮,花色鲜艳,不易倒伏,提高光合作用,担高抗病能力。
049在花卉中,长春花是最耐热、干旱和空气污染的花卉之一。
050在草花培育中早期摘心或截断主茎,可以矮化花形,促进侧枝萌发,形成丛生的丰满树冠。
0
51一、二年生花卉的优点是:
1、为园林绿地提供的色彩速度比任何其它花卉要快,生长周期短。
2、种类繁多,品种类型丰富,观赏期长。
3、繁殖,栽培、操作方便,投资少、收获大。
052园林植物整形修剪的目的是:
1、控制树木的体量不使生长过大;
2、促使树木多开花结果;
3、使衰老的植株或枝条更新复壮;
4、改善透光条件,提高抗逆能力。
053屋顶美化绿化的具体含义是:对各类房屋的屋顶进行整治,并采用种植、造园、铺设、喷涂、涂刷等措施,使之达到洁净、优美、协调的环境效果。
054屋顶美化绿化的前提条件是:屋顶美化绿化必须在保障房屋及各项设施原有功能及安全的前提下实施。
055屋顶美化绿化的具体主管部门是:深圳市清洁屋顶美化环境工作领导小组负责全市屋顶美化绿化工作的指挥、协调工作。市清洁屋顶美化环境工作领导小组下设办公室,处理日常工作。办公室设在市住宅局。
056实施美化绿化的具体方法是:在对屋顶进行净化处理后,根据具体情况分别进行美化或绿化。1.净化处理:清理、冲洗屋顶,清除屋顶杂物,拆除违法搭建物,对屋顶进行防渗补漏处理,整治广告牌、天线、电话线,推广有线电视或安装共用天线等;2.实施美化绿化:在技术或其它客观条件允许时,上人屋面尤其是高层建筑裙房屋顶都要种植植物,进行绿化或营造屋顶花园;不上人屋面或上人屋面在技术或其它客观条件不允许时,应采取喷刷涂料、铺设瓷砖或种植无土栽培的粗放型管理植物等方法进行美化绿化。
057屋顶美化绿化的要求是:1.建筑物的屋顶作为建筑物的第五立面必须进行专项设计,满足结构安全要求、屋顶防水要求、消防要求、防台风要求。2.绿化设计方案宜与建筑物功能、服务对象相结合,以休息、观景为主,住宅屋顶避免设计成剧烈运动场地;屋顶绿化空间分隔应采用通透式隔墙,且必须留出消防通道。3.绿化设计方案必须有排水、滤水、保水、保肥等结构层,栽培基质四周围护且护坡,其过滤装置视屋顶情况须有3一5道,不得因台风暴雨造成基质流失堵塞下水管道。4.植物的选配宜用耐旱、耐瘠、抗风性的植物以及非直根系的植物,
9 少用强根系品种,以免破坏屋顶结构。5.绿化设计方案的照明系统以及背景音乐等专业设计,必须符合有关设计规范,不得随意乱拉电线,造成安全隐患。6.种植植物进行绿化的屋顶,应考虑喷灌设施,应有切实可行的防排水措施,新建房屋的喷灌设施应与主体结构一次设计施工。7.旧房屋在绿化施工前须对屋面进行防渗补漏处理,并按有关防水规范验收。8.设计成屋顶花园的屋顶(不含高层裙楼屋顶),不能搭建高度超过2.2米或有固定顶盖的建、构筑物。9.沿女儿墙1.2米范围内不能搭建超过女儿墙高度的任何设施,女儿墙上不能摆放花盆。10.屋顶绿化必须注意病虫害防治,避免滋生蚊蝇、老鼠。不能使用有异味的肥料,不能在屋顶种植蔬菜,不能饲养家禽家畜和鸽子。11.屋面不提倡使用可能造成城市垃圾、不利于环保的塑料草皮等材料。12.同一屋顶的美化绿化,应由房屋管理单位统一规划后方能实施,以保证屋顶环境的协调。
058实施屋顶美化绿化的费用:原则上由产权人承担。1.房屋由单个业主拥有产权的,由产权人承担。2.房屋由多个业主拥有产权的,按以下办法解决:鼓励顶层业主或用户自费绿化,经房屋管理单位统一规划并征得30%以上产权人的同意后,由顶层业主或用户自行管理使用。非住宅房屋由房屋管理单位负责组织实施,产权所有人按产权比例承担。屋顶由业主购买或开发单位配送的,由业主或用户承担。
059对实施屋顶美化绿化的工程单位的要求:屋顶绿化工程应由执有绿化施工资质的施工单位施工。有物业管理单位管理的物业,由其物业管理处根据本实施办法负责屋顶美化绿化工程的实施。没有物业管理单位管理的物业,由各区政府指定专门单位负责屋顶美化绿化工程的实施。
060实施屋顶美化绿化后的屋顶的管理与养护:美化绿化后的屋顶由该物业的管理单位负责日常的管理与维护;业主自费绿化的屋顶,原则上由实施绿化的业主或用户自行管理与维护,也可委托管理单位管理维护;如业主或用户维护不善造成脏、乱、差并不服从管理的,物业管理单位应责令其整改。
061美化绿化后的屋顶管理,须遵守的规定:必须服从房屋管理单位的统一管理;不得影响原有公共配套设施的使用和管理;不得妨碍有关管理部门的正常巡视和管理;不得影响原有的消防避险功能。
五、智能化管理篇
001智能化:就是通过各种技术手段,对楼宇进行监控以及提供网络、通讯服务,最终目的是为楼宇提供高效、便捷的管理手段和服务。
002智能化包含的内容:楼宇自动化(BA)、保安监控自动化(SA)、办公自动化(OA).通讯自动化(CA)、消防自动化(FA)。抄表记费自动化。
003楼宇自动化的概念:就是通过对楼内主要设备的监控,实现对设备的自动化管理,达到及时高效管理楼宇的目的,同时可以通过对耗能设备的管理,达到节能目的。
004楼宇自动化主要包括:空调系统监控,供配电系统的监控,共用照明系统监控,消防系统监控,给排水系统监控,电梯系统监控。
005楼宇自动化系统的工作程序:正常情况下根据实际设定的程序进行工作,当发生异常情况时,发出报警信号,提醒值班人员进行相应处理。
006监控计算机故障特点是:所有指令失效或者干脆计算机工作不正常。
007指令失效的可能原因是:最可能的原因是软件故障。
008发生监控计算机故障应立即通知工程单位进行处理。
009发生总线故障的现象是:部分设备状态显示不正常或部分设备指令无效。
010发生总线故障的特点是:总线上故障点后所有设备状态显示不正常,故障点后指令无效。
011发生总线故障应马上查看系统图,找到故障点,进行相应线路维护,或者通知承包商进行处理。
012何谓DDC?直接总线控制器。(Direct Data Controller)
013 DDC故障特点是:该DDC控制的设备状态显示不正常或相应设备指令不正常。
014 DDC故障的处理:发生DDC故障,应首先确认供电是否正常,如果供电正常,则应更换DDC或通知厂家进行处理。
015传感器故障的特点是:相应点数据不正常或长时间没有变化。
016传感器故障的处理:应立刻通知厂家进行处理。
017执行器故障的特点是:相应设备不能进行指令动作。
018执行器故障的处理:应该请施工单位确认故障,再通知执行器厂家进行处理。
019空调系统主要监控:冷冻机组、冷却机组、冷却塔、空调机、新风机、排风机、风机盘管。
020供配电系统监控的内容:主要包括高低压配电柜的监测和发电机的监测,一般只监不控。
021供配电系统的监控意义:通过监测高低压配电柜状态,及时提醒维护人员对设备进行维护。
022消防系统监控的内容:一般包括消防泵状态监测和消防水管压力检测,一般只监不控。
023电梯系统监控的内容:电梯系统监控一般包括垂直梯状态监测和手扶梯监控。
024给排水系统监控的内容:给排水系统监控一般包括生活水泵监控、生活水池和生活水箱液位、污水池液位、污水泵监控。
025保安监控自动化包括的内容:保安监控系统主要包括闭路摄像系统和门禁巡更系统。
026闭路摄像系统的作用:通过对主要通道、公共区域、电梯轿箱等设置摄像机,使得监控中心人员可以随意监视公共区域的情况,同时可以进行常规录像和报警录像。
027门禁巡更系统包括的内容:门禁系统、巡更系统、门磁、红外双鉴、红外对射等。
028双鉴探头的意义:主要作为门磁系统的补充系统,对大面积的开放区域进行禁入控制和报警录像。
029红外对射系统的意义:主要设置在外墙上,起到防止攀爬的作用。
030办公自动化主要包括的内容:办公自动化主要通过设置邮件系统和定义公文自动流转程序实现无纸化办公。
031办公自动化怎样实现:实现办公自动化首先要建立网络平台和服务器平台,在平台上建立一个办公自动化应用系统,通过设置内部WWW服务器和邮件服务器,定义公文流转模块,实现无纸化办公。
032 WWW服务器作用是:为用户上互联网提供服务,同时为大厦内用户提供WWW网络服务。
033综合应用平台服务器能提供的服务:综合应用平台服务器能提供办公自动化服务,虚拟主机服务,虚拟专网服务,网络安全服务,记费服务等。
034综合应用平台服务器采用的操作系统:UNIX操作系统。
035综合应用平台服务器采用的数据库:ORACLE数据库。
036虚拟主机服务:就是用户通过租用综合应用平台服务器的部分资源,建立自己的虚拟主机,提供虚拟网站等服务。
037虚拟主机服务的好处是:不需要自己专门的设备和管理人员。
038虚拟专网服务:就是用户利用大厦网络资源,通过在网管机上设置,建立虚拟专网。
039虚拟专网服务的好处是:不需要自己专门的设备和管理人员。
040网络安全服务:就是通过制定统一的网络安全策略,保证局域网内的专门服务器和虚拟服务器的安全。
041通讯自动化包括的内容:电话、上网、数据专线、有线电视、卫星电视等内容。
042抄表记费自动化包括的内容:自动抄录水表、电表、煤气表、空调等。
043自动抄表记费的前提是:必须选用数字表。
044自动抄表记费的原理是:通过脉冲计数器记取脉冲,再将脉冲数转换成记费数。
045消防自动化的概念:消防自动化就是通过各种消防探头和控制设备,实现大楼的消防自动报警,以及自动采取各种紧急措施。
046网络机房的设备包括:网络服务器、网管机。
047 MDF机房的设备包括:网络交换机、UPS、总配线架。
048智能化物业的主要支撑技术是:计算机网络技术。
六、电梯管理篇
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1、电梯操作、保养和维修管理的基础是:根据各种类型的电梯图纸资料及技术性能指标,制定电梯安全维修保养的规章制度。
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2、对电梯运行人员和维修人员的基本要求是:对电梯运行人员和维修人员进行业务培训,坚持劳动主管部门的资质审查、持证上岗制度。
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3、电梯每年要进行一次安全年检工作。
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4、对电梯维修技术人员的要求:除电梯的日常保养维护外,电梯的故障修理必须由经劳动部门审查认可的单位和人员承担。
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5、每年都要制定电梯定期检查维护保养工作计划。
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6、要健全电梯设备档案及修理记录。
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7、电梯专用钥匙要有专人管理,停梯须出告示。
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8、电梯运行过程中发生故障,首先要救护乘客出梯。
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9、对电梯保洁的规定:保持电梯机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。定人定时对轨道、门导轨进行清洁,加油润滑等。
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10、电梯停驶保养时,首先要切断控制电源,以确保安全。
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11、对电梯机房卫生的要求:电梯机房要保持整洁,做到无积灰、无蛛网,地板上无垃圾和灰尘。电梯机房不得堆放杂物和易燃物品,不准闲人进入,不准住人。电梯机房要有明亮的采光,窗玻璃完好无损且光亮清晰,通风良好,并配有必要的消防器材。
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12、对曳引电动机的卫生要求:曳引电动机全部外形要擦净,做到无油垢、无黄油,底盘无积油。
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13、对电梯控制屏的卫生要求:电梯控制屏用吹风器或用漆刷轻掸,做到无灰尘,磁铁接触开关无锈蚀、无油垢。如有油垢,用酒精棉花擦净,以防磁铁得电后被粘结吸住不放,造成电动机继续运转。
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14、对电梯井道底坑的卫生要求:井道底坑如有积水.必须首先断电.然后排除。有漏水、渗水情况.一定要修好。同时要将垃圾清除干净,不得堆放杂物.保持底坑整洁,确保电梯下越程的极限开关有效运作。
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15、对轿厢的卫生要求:轿箱内外、顶上、底下均须经常擦净,防止生锈腐蚀。要定期油漆,保持清洁美观。
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16、对各层站厅门及地坎槽的卫生要求:各层站厅门及地坎槽要经常清洁,以防门脚阻塞而影响厅门畅通。厅门外要定期擦净,保持整洁卫生。
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17、电梯检修或保养首先要注意的问题:电梯检修或保养时必须挂牌,确认轿厢内无乘客后,方可停机。
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18、在轿厢顶维修和保养时应注意:在轿厢顶维修和保养时,除了判断故障和调试需要外,禁止开快车。工作时必须带安全帽。
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19、电梯井井底作业应注意:禁止关闭厅门(厅站留有人监视时除外),厅门口必须摆设告示牌,防止无关人员靠近。
020、电梯传动机件保养应注意:电梯凡是转动机件均须加油润滑,要做到定点、定质、定量、定期、定人,确保安全运行。
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21、电梯维修保养工作完成后,应注意:必须认真清理现场,清点工具和物品,切忌遗漏。
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22、机房、井道因工作需要动火,应注意:必须遵守大厦动火规定.办好动火证,指定专人操作和监视,事后清理火种。
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23、电梯工作制度的主要内容有:严格执行电梯设备的安全操作规程和巡回检查制度。坚守工作岗位,值班时间不做与本岗位无关之事。密切监视和掌握各机的运行动态。遇重大活动,及时做好需变动的电梯运行方式的调度、管理工作.必要时可设置专梯以适应客流量的需要。每日19:00以后及节假日期间,由于客流量减少,一般可关闭数部电梯。按时完成设备的定期保养和维修工作。认真学习专业知识,熟悉设备结构及性能,做到故障判断准确,处理迅速及时。值班人员违反制度或失职造成设备损坏。将追究其责任。
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24、电梯的定义:用电力拖动,有载人或载物轿厢,夹在钢性轨道问垂直运行;其倾斜角度不超过15度的运输设备。
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25、电梯有四大空间,机房、轿厢、层门、井道。
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26、电梯机房对温度的要求是不超过摄氏40度。
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27、非电梯工不可以进入电梯井道,特殊情况必须在电梯工协助并监护下进入井道。
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28、乘客进入轿厢后应遵守的规定:不打闹、蹦跳,不依靠在轿门上,不强行阻止轿门开关且不强行扒开门,不在轿厢吸烟。
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29、呼梯的要求是怎样的:必须用手指触按欲去方向呼梯按钮,灯亮即松。
030、阻止电梯轿门关闭的可行办法有:按住开门按钮,按住电梯前行方向外呼按钮,按住安全触板,挡住光电眼。
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31、清洁电梯轿厢时禁止用水冲洗轿厢和厅门外框,禁止让水流入井道,禁止用腐蚀性清洗剂清洁轿厢。
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32、电梯终端安全保护装置有6个,安装在井道顶部装有3个,井道底部有3个。
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33、电梯有哪两种安全保护装置:保护装置由机械式安全保护装置和电器安全保护装置两部分组成。
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34、电梯正常运行的三个基本条件是:
1、必须选择好楼层;
2、必须要关闭好所有厅、轿门,门联锁电路被接通;
3、必须要确定好电梯的运行方向,定向电路被接通。
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35、电梯在发生下述三种严重情况时,须经有关部门严格检查,鉴定合格后方可使用:l、当电梯发生严重的冲顶和撞底时;
2、当发生地震时;
3、当发生火灾时。
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36、常用的排除电梯电路故障的方法有:工作程序法;分段、分区法;电压法;短接法。
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37、维修人员不能在井道外擦身到轿厢顶或轿厢地块上各站一只脚来进行较长时间的检修工作:门区是电梯最危险的地方之一,电梯的事故和故障经常发生在这里。维修人员如果在井道外擦身到轿厢顶或轿厢地块上各站一只脚来进行较长时间的检修工作,万一其它人员误操纵电梯或电梯失控,则会躲避不及面发生伤亡事故。
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38、曳引钢丝绳的报废标准是:l、当曳引钢丝绳上出现断股时,应立即报废:
2、曳引钢丝绳的钢丝有变黑、锈皮、点蚀、麻坑等损伤,应予以报废;
3、曳引钢丝绳磨损后,其直径小于等于原直径的90%时则应报废;
4、当曳引钢丝绳出现断丝,断丝在绳内均匀分布,在一个捻距内的最大断丝数超过32条时(以8x19为例),应予以报废。
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39、按下关门按钮后,门不能关闭的原因是:关门按钮接点接触不良或损坏;关门电路中关门限位开关或开门按钮互锁触点接触不良。从而导致关门电路有断点,关门继电器不能吸合;关门继电器损坏;门电机限流电阻烧断;门电机电路熔断器烧断;门电机传动皮带过松或磨断。
040、按下关门按钮门不能关闭故障的排除方法:修复或更换关门按钮;用导线短接法将关门电路中的断点找出,然后修复或更换选层开关;更换关门继电器;更换限流电阻;更换熔断器;断带则换新皮带;过松则适当转动偏心轴来调整皮带张紧度。
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41、关好厅、轿门并确定已经选好层、定好向,电梯却不能运行的原因是:关门速度过慢而没有力量,以致不能带动厅门关闭好,门锁开关未接通,门锁继电器未吸合,所以电梯不能启动运行;门刀没有插入到门锁开关的两个滚轮中间。即未对好门;关门限位行程开关未接通;关门继电器部份触点损坏。运行继电器损坏。
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42、关好厅、轿门并确定已经选好层、定好向,电梯却不能运行的故障排除方法:调整门电机限流电阻及分流电阻;重新调整门锁开关并对好门刀;调整关门限位行程开关的位置;修复或更换关门继电器;修复或更换运行继电器。
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43、厅门未关闭电梯却能运行的原因是:门锁继电器触点粘死;门锁开关触点被短路。门联锁回路接线短路。
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44、厅门未关闭电梯却能运行的故障排除方法:调整或更换门锁继电器;修复或更换门锁开关;排除短路点。
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45、电梯开门速度过慢的原因是:门电机限流电阻过大;开门电路分流电阻上的行程开关触点粘死;门电机传动皮带打滑。
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46、电梯开门速度过慢的故障排除方法:拧紧或更换开门限位开关;修复或更换开门限位开关;排除电路继电器;更换开门继电器。
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47、制动器不能张开的原因是:制动器调整弹簧过紧;眼位螺栓间隙调整过小;电磁铁线圈烧毁;制动器电路有断点。
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48、制动器不能张开的故障排除方法:重新调整弹簧力;增大眼位螺栓与支架间隙,正常为0.25-0.35毫米;更换电磁铁线圈;排除电路断点。
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49、制动器制动闸瓦发生焦味冒烟、迅速磨损的原因是:制动闸瓦与制动轮鼓间隙不均匀而偏磨:制动闸瓦与制动轮鼓间隙过小;制动器调整弹簧过紧。
050、制动器制动闸瓦发生焦味冒烟、迅速磨损的故障排除方法:调整制动器闸瓦与制动轮鼓之间的间隙,使之均匀并在0.25-0.35毫米之间;放松制动器调整弹簧至规定范围。
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51、制动器不能制停电梯的原因是:制动器调整弹簧过松;闸瓦与制动轮鼓间隙不均而且过大;制动闸瓦和制动轮鼓间有油污。
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52、制动器不能制停电梯的故障排除方法:收紧制动器调整弹簧至规定范围;调整闸瓦与制动轮鼓间隙,使之均匀并在0.5-0.7毫米之间;清洗油污。
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53、减速轴过热的原因是:轴向游隙过小;箱体润滑油过小;润滑油粘度低或质量差;环境温度过高。
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54、减速轴过热的故障排除方法:调整轴向游隙,添加润滑油至油镜中线位置;更换合格的润滑油;加强通风,降低环境温度。
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55、按下选层按钮后没有选层信号的原因是:选层继电器失灵;选层按钮触点接触不良;信号灯接触不良或烧毁;选层回路出现断点。
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56、按下选层按钮后没有选层信号的故障排除方法:修复或更换选层继电器;修复或更换选层按钮;上紧或更换灯泡;排除回路上的断点。
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57、选层后,运行方向指示灯不亮的原因是:自动定向电路有断点;定向继电器损坏;定向指示灯泡烧毁或接触不良。
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58、选层后,运行方向指示灯不亮的故障排除方法:用电压法或导线短接法排除电路断点;修复或更换定向继电路;更换灯泡或修复灯口。
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59、电梯上行平层高而下行时平层低的原因是:制动器调整弹簧过松;制动闸瓦与制动轮间隙过大或不同心。
060、电梯上行平层高而下行时平层低的故障排除方法:按规定调紧弹簧压力;按规定值调整好闸瓦与制动轮间隙;调整制动器底部垫片,使闸瓦与制动轮同心。
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1、电梯上行时平层低而不行时平层高的原因是制动器调整弹簧过紧;闸瓦与制动轮鼓间隙过小。
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2、电梯上行时平层低而不行时平层高的故障排除方法:按规定调松弹簧压力;调整闸瓦与制动轮间隙至0.5-0.7毫米范围内。
06
3、平层误差过大,上行平层高,下行平层也高的原因是:对重部份过重;换速电路选点不合适;平层器与遮磁板位置不当。
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4、平层误差过大,上行平层高,下行平层也高的故障排除方法:用电流表测量电梯上下行的电流值来调整(减小)对重重量;调整换速点,一般是换速后4-6秒平层为宜;调整遮磁板位置。
06
5、平层误差过大,上行时平层低,下行时平层也低的原因是:对重部份过轻;平层器与遮磁板位置不当。
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6、平层误差过大,上行时平层低,下行时平层也低的故障排除方法:加重对重部份至合适范围;调整遮磁板位置。
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7、电梯在运行中突然停车的原因有:外电网停电或断相供电;总开关保险丝熔断或跳闸;超速闸车;门刀在运行时碰门锁开关滚轮,从而使门联锁电路断开,电梯会突然停车。
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8、电梯在运行中突然停车的故障排除方法:如果停电时间长,则需要盘车至平层位置,让乘客离去,找出原因后更换保险丝或重新合上总开关,找出电源总开关,并挂上井道有人工作标记然后向上盘车,使安全钳脱离导轨,。然后查明超速原因并修复正常才使用;调整门刀与门锁开关两滚轮的位置,使电梯正常运行中门刀要从两滚轮中间通过,而厅门开启时两滚轮又能夹持住门刀。
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9、电梯自动溜车的原因是:制动器失灵;曳引轮和钢丝绳间静摩擦力不够而出现打滑现象;轿厢部份与对重部份重量差过份悬殊;曳引钢丝绳张力不均。
070、电梯自动溜车的故障排除方法:调整制动器,使之恢复正常工作;检查曳引轮是否已磨损到槽形或更换轮;按规定调整好重量差;电梯轿厢不能超载运行;调整全部曳引钢丝绳所受张力,通过调节绳头组合弹簧的压紧程度,使各钢丝绳受力均衡。
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1、电梯预选层站不停车的原因是:轿内选层继电器触点接触不良;快速运行继电器被脏物粘死,使快车电路不能断开换速,电梯不能停车。
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2、电梯预选层站不停车的故障排除方法:修复或更换选层继电器;修复或更换快车运行接触器。
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3、电梯关门时夹人的原因是:安全触板的保护电路接线短路;安全触板传动机构失灵;安全触板的微动开关被压死。
07
4、电梯关门时夹人的故障排除方法:检查电路,排除短路点;调整安全触板传动机构的摆杆、拉杆、转轴等,使之动作灵活、可靠;修复或更换微动开关。
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5、局部保险丝经常烧断的原因是:该回路元件或导线碰地;继电器绝缘垫片击穿; 保险丝容量过小。
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6、局部保险丝经常烧断的故障排除方法:检查出碰地点酌情处理;加强绝缘或更换继电器;按额定电流选择合适的保险丝。
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7、电梯大修后要进行哪些项目的试验:电梯在大修后,一般要进行下面几个项目的试验:
1、静载试验;
2、运行试验;
3、超载试验;
4、安全钳试验;
5、油压缓冲器的复位试验。
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8、电梯的静载试验:电梯的静载试验应符合下列要求:将轿厢位于底层,陆续平稳地加入载荷。乘客、医院用电梯和载重量不大于二千公斤的载货电梯,载以额定起重量的200%,其他各类电梯载以额定重量的150%,历时10分钟。试验中各承重构件应无损坏,曳引绳在槽内应无滑移,制动器应可靠刹紧。
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9、电梯的超载试验:电梯的超载试验应符合下列要求:轿厢应载以额定起重量的110%,在通电持续率40%的情况下,历时30分钟,电梯应能安全地起动和运行,制动器作用应可靠,曳引机工作应正常。
080、第一台电梯是由:美国奥的斯电梯公司于1889年制造的。
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1、快速电梯的分类标准是:电梯按速度分类,额定速度1.75m/s以上的电梯称为快速电梯。
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2、电梯发生故障时,维修人员应该在一小时之内赶到现场处理故障。
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3、电梯、自动扶梯发生安全事故时,业主应向市劳动行政部门报告;发生重大人员伤亡事故的,业主还应在24小时内向公安机关、检查机关报告。
08
4、电梯系统的限位开关应采用:自动复位开关。
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5、电梯开门时有什么情况发生:当电梯门开至1/2时,门机进行减速。
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6、当电梯上行方向超速时,能起保护作用的开关是:限速器开关。
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7、电梯不启动的原因有:电压不够、断相、安全回路断开、门未关好。
08
8、电梯上行时突然停车,可能的原因有:厅门门锁断开、轿厢急停开关接触不良、断电。
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9、电梯在平层位置只能开门不能关门,可能的原因有:
1、关门限位开关断开不能复位;
2、关门断电器触点损坏。
090、电梯超载时电梯应当报警并保持开门、电梯不能开动、切断控制电路。
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1、电梯速度明显下降的原因可能是:电源电压突然下降、制动器线圈回路失电、电动机三相电源中一相接触不良
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2、曳引钢丝绳打滑的原因是:平衡系数大、槽形不对、绳磨损过大。
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3、电梯机房内由曳引机和控制柜设备组成。
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4、电梯冲顶或蹲底的原因是:可能是超载下行、钢丝绳打滑、强迫减速开关失灵、制动器不能抢闸。
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5、轿顶设置的条件包括:
1、至少能支撑两个人;
2、没有安全窗;
3、设置急停开关;
4、设置检修开关;
5、对重侧设护栏。
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6、消防员专用梯运行状态应符合的条件:
1、只应答轿内指令信号;
2、开门时松按钮即关门;
3、关门时松接或即开门。
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7、发生火警时,拨动消防开关,电梯运行状态应符合的条件:切除厅外召唤信号、上行电梯立即停车下行、直驶基站开门等条件。
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8、电梯进入检修状态应拨下的开关:电梯进入检修状态时应拨下轿内检修开关再拨轿顶检修开关。
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9、本层厅外开门应符合的条件:顺向按钮开门和逆向按钮开门。
100、哪种灭火器材不能用于扑灭电梯火灾:泡沫灭火器不能用于扑灭电梯火灾。
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1、拆除旧电梯时的要求:严禁先拆限速器。 10
2、电梯处于司机状态时,最远反方向载车信号无效。
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3、一个合格的电梯安装维修工应具备哪方面的知识:一个合格的电梯安装维修工应具备电、机械、电子技术、操作和起重等方面的知识。
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4、对重的作用有:改善曳引性能、减小曳引机功率和防止电梯超速。
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5、电梯安装工程必须配备哪些工种:电梯安装工程必须配备电梯工、起重工、车工、钳工、电焊工。
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6、井道上下端站分别装设了哪些开关:眼位开关、强迫减速开关、极限开关。
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