民 事 答 辩 状
案号：
答辩人： 法定代表人： 地址： 通讯地址：
被答辩人： ，女/男， 年 月 日出生，住 案由：
答辩主旨
1、判决驳回原告全部诉讼请求；
2、判决原告承担本案诉讼费用。
答辩理由
一、原、被告所签订的《商铺认购协议书》为预约合同，且合法、有效。本案案由为最高人民法院《民事案由规定》之“8
2、房屋买卖合同纠纷”之“（1）商品房预约合同纠纷”。特请求，贵院在审理及判决中予以明确。
原、被告签订的《商铺认购协议书》是双方当事人为将来签订本约即《广州市商品房买卖合同》进行了预先安排，主要预约事项内容完整。从法律性质而言，签订认购协议书是当事人为将
1 来订立确定本约而达成的合意，认购协议书为预约合同，是独立有效的合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按照认购书的约定履行各自的义务。（认购协议与商品房买卖合同为“预约”与“本约”的关系，此为广州中院司法审判实践之通说，可参考相关诸多判决。）
既然《商铺认购协议书》为预约合同，则根据最高人民法院《民事案件案由规定》，本案第一级案由为“合同、无因管理、不当得利纠纷”；第二级案由为“合同纠纷”；第三级案由为“房屋买卖合同纠纷”；第四级案由为“商品房预约合同纠纷”。而《最高人民法院关于印发修改后的的通知》（法〔2011〕42号）还规定：“第一审法院立案时应当根据当事人诉争法律关系的性质，首先应适用修改后的《民事案件案由规定》列出的第四级案由；第四级案由没有规定的，适用相应的第三级案由；第三级案由中没有规定的，适用相应的第二级案由；第二级案由没有规定的，适用相应的第一级案由。”因此本案第四级案由有规定，则本案最为准确的案由应为：“商品房预约合同纠纷”。
被告之所以不厌其烦地解析本案准确案由，是因为民事诉讼案件案由反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括，有利于人民法院准确适用法律，参考相关生效判决，明确当事人之间的权利义务关系。
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二、被告所售商品房属于商品房预售许可证范围，原、被告据此签署预约合同，为房地产销售之惯例，为司法实践广泛认可。被告只要出示本案讼争商品房之预售许可证，即充分证明被告与原告所签订之《商铺认购协议书》合法、有效，不存在任何违法、欺诈行为。
2013年8月13日，广州市国土资源和房屋管理局颁发了编号为：穗房预（网）字第19980106号《广东省广州市商品房预售许可证》。荔鸿商贸大楼地面13层，除首层、二层、七层的部分未纳入本次预售范围外，其余均属可预售范围。既然原告所认购的荔鸿商贸大楼三层11号商铺属于行政主管部门认可的预售许可范围，当然就不存在原告所谓“不能销售”状况。
长期以来，开发商在取得预售许可证之后，即与客户签署认购书之类的预约合同，为房地产销售之惯例。其他地区暂且不论，至少在广州市中级人民法院的大量判决中，均认定此类预约合同合法、有效。甚至广州中级人民法院的不少判决，对暂未取得商品房预售许可证的商品房，所签署的预约合同，也认定为合法，有效。
被告只要出示本案讼争商品房之预售许可证，即充分证明被告与原告所签订之《商铺认购协议书》合法、有效，不存在任何违法、欺诈行为。
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三、“阳光家缘”网站所显示讼争商品房“不可销售”，其用语并不准确。其实质含义为该商品房暂时不能办理网上签约，并非指开发商不可对外销售房屋签订预约合同（认购书）。我们认定事务性质，当然要看实质，而不应拘泥于表面文字。
“阳光家缘”或许因图示空间有限，其显示“不可销售”其实是意味该商品房，暂时处于抵押状态，暂时不可办理网上签约。而网上签约只是销售的后期环节，暂时不可办理网上签约，表示为“不可销售”，显然是用语不准。
“阳光家缘”只是一个办理网上签约的软件操作平台，其法律效力显然不如政府公文、证书。当《广东省广州市商品房预售许可证》这一政府颁发的证书明确某商品房纳入预售许可范围，而“阳光家缘”网站上显示为“不可销售”，二者字面意思不一致时，显然应以《广东省广州市商品房预售许可证》为准。
四、先签订认购书（预约合同），然后办理抵押涂销，再进行商品房买卖合同的网上签约（本约合同），这是长期以来绝大部分开发商进行商品房销售的销售模式和交易习惯。这一销售模式为司法实践所认可，从来未见某开发商因在签订认购书时，所售房屋处于抵押状态，而被认定为违约或欺诈之判决。
房地产开发行业，在很大程度上需要银行抵押贷款。因此，大部分商品房在销售初期都是处于抵押状态，暂时不能办理网上签约。因此长期以来，房地产行业的普遍销售模式为：先签订认
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如果本案形成一个案例：开发商因在签订认购书时，因商品房尚处于抵押状态，就被判令违约，双倍返还定金，则很可能引发整个房地产开发行业的反弹，而且会引发某些人员恶意索赔之不良企图。
五、原告要求被告双倍返还定金不符合法律规定。预约合同之定金罚则，应适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，即只有签订预约合同后，却拒绝订立本约（主合同）的当事人，定金罚则才可适用。
《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”
由上可见，在预约合同中的定金罚，则只有在合同一方拒绝订立主合同（本约）的情况下，才可适用。本案，被告完全具备签署商品房预售、签订本约的条件，并明确要求原告订立主合同（本约）。因此按照该司法解释，不可对被告适用定金罚则。
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六、原告要求被告双倍返还定金不符合合同约定。 按照双方在《商铺认购协议书》中的约定：“甲方与乙方经协商一致同意，乙方按照约定时间交付50%房款于甲方指定账户，甲方保证乙方于交付了50%房款后30天内具备网上签约条件并通知乙方网签，否则甲方双倍赔偿乙方已交定金且退还已付房款”。按照该约定，只有原告交付了50%房款后30天，被告仍不能具备网上签约条件，才存在被告向原告返还双倍定金的可能。
七、真正的违约方是原告自身，被告享有“同时履行抗辩权”，其一切法律后果应由原告自行承担。
《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”此即法律所规定的“同时履行抗辩权”。
根据《商铺认购协议书》，原告应于2013年9月26日缴纳首期购房款，同时原、被告双方签订《广州市商品房买卖合同》。但原告在9月23日就向法院提起诉讼，原告已提前拒绝缴纳首期购房款之义务，其实质等于原告同时拒绝签订《广州市商品房买卖合同》。
因此，由于原告违约所造成的一切法律后果，应由原告自行承担。
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八、被告特别声明：尽管在原告未依约缴纳首期购房款的情况下，被告仍不计前嫌，主动涂销了讼争商品房的抵押，提前具备网上签约条件，同意与原告继续签订讼争商品房的《广州市商品房买卖合同》。在此，被告明确要求原告对被告的要求表态，并且相信法院可以从原告表态中，查明究竟是谁在“拒绝订立主合同”（《最高人民法院关于适用第一百一十五条之用语）。
九、至开庭时，被告仍未见原告诉请公证费之证据，及相关事实与理由。显然法院对该项请求不应支持。
综上，答辩人诉请请贵院支持答辩人答辩请求。 此 致
人民法院
答辩人：
年 月 日
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