青岛酒店管理职业技术学院毕业论文
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摘 要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 关键词„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1
一、中国民宿行业发展背景„„„„„„„„„„„„„„„„„1
（一）民宿行业概述 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1
1、民宿行业界定 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1
（二）民宿行业分类 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2
1、赏景度假型民宿 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2
2、艺术体验型民宿 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2
3、农村体验型民宿 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
4、复古经营型民宿 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
（三）民宿行业发展及运行特点 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
1、发展 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
2、运行特点 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
二、中国民宿行业发展现状„„„„„„„„„„„„„„„„„4
（一）中国民宿发展态势 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4
1、民宿的数量规模 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4
2、民宿的客房数量 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4
3、民宿的管理模式 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5
4、民宿的建筑类型 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5
（二）民宿行业运营情况 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
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1、民宿入住率 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5
2、民宿收入构成 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5
三、中国民宿行业行业发展趋势„„„„„„„„„„„„„„„5
（一）中国民宿行业市场发展前景及局限性„„„„„„„„„„„„„„5
1、民宿行业市场发展潜力 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„5
2、民宿行业市场发展前景展望 „„„„„„„„„„„„„„„„„5
3、民宿行业市场发展的局限性„„„„„„„„„„„„„„„„„„6
（二）中国民宿行业市场发展趋势„„„„„„„„„„„„„„„„„„6
1、民宿行业市场规模„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7
2、民宿行业行业发展趋势„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7
四、结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 致 谢„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8
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论民宿酒店的发展趋势
摘 要：近年来，民宿业快速发展，而民宿产品及服务良莠不齐。尽管民宿强调个性，但需建立在行业标准的基础上，呼吁尽快建立相关标准，促进民宿业健康发展。 我国民宿经营方式以传统民宿和社会性民宿两种类型居多，这就造成了我国民宿经营水平和管理能力参差不齐，直接影响到游客的住宿体验和房主的盈利能力。特别在关注度持续走高，多元主体集体涌入民宿业的情况之下，民宿经营成本会直线提高，这就需要专业化、品牌化经营。
关键词： 民宿酒店、发展、背景、趋势
一、中国民宿行业发展背景
（一）民宿行业概述
1、民宿行业界定：民宿是指利用自用住宅空闲房间，或者闲置的房屋，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。此定义完全诠释了民宿有别于旅馆或饭店的特质，民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活，因此蔚为流行。这股潮流民宿旅游风潮，从一片原属于低度发展的行业中，创造出另一片管理有序、品质服务、欣欣向荣的景象，改写了旅游的型态。受传统的农家乐、家庭旅馆的影响，当前大陆地区对民宿的概念认知有一定的模糊性。例如，在去哪儿网等诸多在线平台上，精品农家乐、家庭旅馆、主题客栈、特色酒店、度假村酒店都与民宿等同。这一方面使得市场对民宿行业认知模糊，另一方面也在无形中扩大了行业的边界。针对大陆地区的特点与发展的局限性，必须对大陆地区民宿概念要有一个科学的界定，从而有利于市场的快速辨识，也有利于行业的监管到位。
世界各地会因环境与文化生活的不同而对民宿这一业态的认定有所差异。欧陆地区的农庄式民宿、加拿大的假日农庄、美国的居家式民宿、英国的B&B等，在行业界定上各不相同。在我国台湾地区，民宿被界定为“利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所”。而在我国大陆地区，受农村宅基地、经营业主身份等因素影响，对于民宿的界定应该有所不同。综合而言，要注重以下几种区分：
一是民宿之所以称之为民宿，是以民宅民房民居为载体经过设计、改造成为具备游客接待条件的住宿产品。其最大特征在于“民”，即强调利用民居经营（以自有或租凭为主
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的民居，非商业用房）、由居民经营（由民居所有者或使用者经所有者同意使用经营，属私营或家庭副业经营），由此，民宿才能跟一般意义上的酒店、旅馆业（商业用房、企业经营）区分开来。民宿属于家庭旅馆业的范畴，是大住宿行业中的特色行业。 二是带有住宿功能的农家乐（与单一餐饮的农家乐区分）、农家客栈、家庭旅馆应该属于民宿的范畴，符合民宿的行业特征，只是属于中低档次的民宿产品类型。尽管它不能代表民宿未来的主流，但也是民宿发展的一种方式，只是需要进一步学习与升级，从这一点来看，民宿是大陆农家乐的升级版。
三是以提供非标准性、个性化住宿服务产品的精品酒店、特色酒店（如集装箱、胶囊、树屋、房车酒店等）既跟民宿有关系又跟民宿有所区分。民宿可以做成精品酒店产品，也可以提供上述特色酒店的特色产品。民宿可以包容很多创新性的事物，如乡村文创产品、健康养生养老产品、亲子度假产品等等，但民宿就是民宿，不属于酒店。 四是乡村给予民宿发展最好的土壤，提供了相对低成本的闲置资源、最佳的自然人文环境以及可以借助的农业生产活动，但民宿并不排斥城市。在很多古城、古镇、古街弄，以及一些城市风景优美的地方，也可以做出一些比较有吸引力的民居住宿精品，也应该属于民宿的范畴，只不过属于城市民宿的类型。
总之，大陆地区的民宿既有自己的独特性，也具有一定的包容性，它应该是指利用合法的民房、农村宅基地、集体用房等民居资源，结合当地自然人文景观与生态环境、社区生产生活特色，基于合理的设计、修缮和改造，以旅游经营的方式，为游客提供住宿、餐饮等服务的场所。
（二）民宿行业分类
1、赏景度假型民宿：乃结合自然的景观或是精心规划的人工造景，如万家灯火的夜景、满天星斗、庭园景观、草原花海或是高山大海等。
2、艺术体验型民宿：由经营者带领游客体验各项艺术品制作活动，包括揑陶、雕刻、绘画、木屐、果冻蜡烛、天灯制作等，游客可亲手创造艺术作品，体验乡村或现代的艺术文化飨宴。
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3、农村体验型民宿：于传统的农业乡村中，除有农村景观提供体认农家生活之外，并提供农业生产方面的体验活动。
4、复古经营型民宿：其住宿环境均为古厝所整修，或以古建筑的式样为设计蓝图，提供游客深切的怀旧体验。
（三）民宿行业发展及运行特点
1、发展：民宿的起源有很多说法，有研究说来自日本，也有的说来自于法国。探究民宿一词，更多的是来自于英国。公元1960年代初期，英国的西南部与中部人口较稀疏的农家，为了增加收入开始出现民宿，当时的民宿数量并不多，是采用B&B（Bed and Breakfast）的经营方式，它的性质是属于家庭式的招待，这就是英国最早的民宿。民宿在台湾的发展有很长的历史，最早大规模民宿发展的地区是垦丁国家公园，时间约在1981年左右，当初是解决住宿不足的问题。只是一种简单住宿型态，没有导览或餐饮服务。起因于游憩区假日的大饭店旅馆住宿供应不足或缺乏服务，或登山旅游借住山区房舍工寮缘起，有空屋人家因而起意挂起民宿的招牌，或直接到饭店门口、车站等地招揽游客，而兴起此行业。民宿在中国的发展，自1980年以前，住宿产品以国营饭店、招待所为主。1980年至1988年，外资进入中国，带来先进管理经验和服务标准，合资或外资单体酒店成为高端酒店市场主体。1989年至1998年，市场经济的发展催生高端酒店标准化需求，外资、合资和民营酒店数量迅速增加，酒店评星体系逐渐完善。1999年以后，大众出行需求迅速增加，经济型酒店盛行；商务出行是大众出行主体，对于服务标准化的需求催生经济连锁酒店迅速扩张。2012年以后，中国旅游度假需求增长迅速，大众出行主体由商务出行转向个人旅游，居民对于客栈民宿等个体化主题酒店需求增加。而今，客栈民宿市场在中国正处于爆发式增长期。但与此同时，不同时期，客栈民宿也存在诸多问题。国内的民宿业首先出现在经济发达的沿海地区。处在初级阶段的民宿行业本身多是自发形成，以乡村农家乐为主流，只能提供简单的餐饮娱乐和住宿服务。
2、运行特点：其一，民宿提供的是一种个性化、精细化的非标准住宿体验产品，不在于规模、档次，而讲究的是入住体验，如有家的温馨、有回归故里的亲切、有拥抱自然 3
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的纯粹、有热爱生活的美好、有执着梦想的感动，强调入住过程中的环境感受、主人情怀、当地文化、活动体验等等。这就要求民宿要有好的主人、管家，提供有温度、更具人性化的服务，才能与酒店提供的标准化产品竞争，才能找到生存的空间。
其二，民宿不仅仅满足于单一的住宿功能，它能够融合当地文化、农业、创意等诸多要素，形成“民宿+”这一复合化的综合消费链条，让民宿与文创、农创联姻，让民宿有更多的吸引点与卖点。民宿卖的不仅仅是一张床、一桌饭，而要学会卖更多的故事、创意和文化标签下的衍生产品。这也是民宿对乡村旅游产业的带动作用所在，民宿能够整合更多的产品，使消费延伸。
其三，民宿扎根民间，依托于民居、居俗，创造的是一种有温度有情感有文化的旅居产品，提供的是一种新型的生活体验方式，营造的是一种主客共享、情景交融的社区（空间），能够让游客把脚步慢下来，让在地旅游走向深度，让游客融于当地生活，享受在地生活的乐趣。因此，民宿的永续发展一定要强调社区整体营造，强调生活性，这才是民宿未来持续发展的关键所在。
二、中国民宿行业发展现状
（一）中国民宿发展态势
1、民宿的数量规模：全国客栈民宿截止2015年共超过4万家，主要分布在南方，且以西南和东南地区最为火热，这一现状与我国旅游业的整体发展现状相吻合。 截止目前，我国大陆客栈民宿总数达42658家。其中云南以6466家客栈民宿的数量位居全国第一；
从各地数量规模上来看，超过3000家的只有北京与丽江两地，超过2000家的为厦门、大理、嘉兴三地；
客栈民宿的分布集中于旅游业比较发达的区域，这一分布特征与我国旅游业的整体发展现状相吻合。
2、民宿的客房数量：近9成的客栈民宿房间数在30间以下，36%客栈民宿低于10间房。
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3、民宿的管理模式：篁岭模式、黄泥岭模式、雁南飞模式、裸心谷模式、山里逸居模式
4、民宿的建筑类型：独立农舍民房型、集合住宅型、聚落别墅型
（二）民宿行业运营情况
1、民宿入住率：在入住率方面，大理、厦门、丽江的民宿平均入住率位居前列。其中，大理民宿的全年平均入住率最高；成都民宿的入住率季节变化较小，相对最稳定；而三亚的民宿入住率随季节波动最为强烈。从时间角度看，民宿的入住率与该地区游客量的季节变动正相关。全国大部分民宿
6、7月份的入住率最高，而三亚1月和11月的入住率最高。
2、民宿收入构成：客房住宿收入、餐饮娱乐收入、其他商品销售收入
三、中国民宿行业行业发展趋势
（一）中国民宿行业市场发展前景及局限性
1、民宿行业市场发展潜力：交通配套提速，缩短市场与区域目的地的时间距离，降低交通到达成本，前景利好；大量酒店资金进入，不同档次及体量的酒店修建，让区域知名度不断提升
2、民宿行业市场发展前景展望：民宿作为一种有别于传统酒店、饭店、宾馆，给游客温馨亲切的家的感觉的旅游接待设施，是人们体验旅游地风俗和文化的载体。乡村民宿，是乡村旅游的重要组分，是改善农村生活水平、促进就业实现城乡文化交流的重要途径。旅游地民宿(如拉萨、丽江、乌镇)则是旅游者住宿、饮食甚至了解旅游地的重要方式。 随着旅游方式的不断扩展、旅游内容的不断丰富以及人们旅游观念的更新，民宿作为一种较为新颖的、特殊的旅游接待设施，也必然会不断地改变其方式和内容，不断地寻求最优的方式来满足旅游者的需求，使之不仅仅是一种旅游接待设施，更成为一种重要而独具特色的旅游吸引物。从低端单一产品、同质化开发、个体经营、分散布点向高级且有特色的休闲产品、差异化发展、企业操作和集群布局转变。
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3、民宿行业市场发展的局限性：虽然民宿发展具有一定的必然性，有重要的时代意义，但由于本身的经营特点以及先天条件的限制，民宿发展也存在一定的局限性。一是投资局限性。民宿作为一个小体量、个性化的住宿服务产品，强调以人为本，因人而异，强调主人温度与情怀，所以更适合社会小微投资、个性化经营，并不适合企业大规模投资、连锁化经营。在市场需求不断攀升和幕后投资者的推动下，大企业、大资本随同众多小微业主一起涌入了民宿行业，都在快速“跑马圈地”、全国性布局、大手笔投资，导致产品和服务趋同现象越来越明显，而过度投资、不当设计、重硬件不重软件、酒店般的连锁化都不符合民宿行业发展的内在规律。把民宿当成酒店、一味地走高档化是当前民宿投资中一大问题。
二是用房局限性。严格意义上的民宿是利用民房、民宅、民居打造的旅游住宿接待、体验产品，不同于酒店和其他旅游地产投资品（以商业用房为主），这种民宿用房以宅基地、私人住宅或集体用房居多，在权属上、交易上、使用上都对投资经营者具有一定的局限性。特别是在大陆农村地区，一方面在村在乡、有房有地的当代农民在民宿投资经营上有很多的缺陷，没有相应实力、能力和阅历、经验，很难与外来投资经营者竞争，相对做房东、做地主是一种更好地选择；另一方面受宅基地政策、集体经济所有制的约束，外来投资经营者在乡村民宿用房上都以租赁为主，租赁期一般控制在10-20年之间，这与民宿本身强调的“居家经营”、“主人情怀”、“社区总体营造”、“永续经营”等理念有一定冲突的。经营业主非物业主、没有安全感、没有社区归属感，只能把民宿当成一种情怀调剂品或者纯粹的投资品。
三是社区局限性。对于民宿的成功来说，不仅仅是在于单个民宿经营的成功，而应该在于整个社区的营造成功。民宿的长远存活需要有一定的社会氛围、社区环境，强调社区的整体营造，通过提升整个社区的生活品质、文化底蕴、友郊关系、主人翁意识、多元产品互动，更好地推动民宿发展。这也是束河、双廊、莫干山等地成功的关键所在，也是当前SMART、伴城伴乡等机构倡导的乡创综合体的缘由所在。而当前农村社区的空心化、破碎化，以及有时农民的不合作行为，无法给民宿发展提供很好的社区环境，倒逼民宿投资业主扎堆、结群、互助，采取更好的合作模式去营建社区，以保障长远的发展。这也是大陆民宿投资的一个痛点所在。
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（二）中国民宿行业市场发展趋势
1、民宿行业市场规模：全国客栈民宿截至2015年超过4万家，主要分布在南方，且以西南和东南地区最为火热，这一现状与我国旅游业的整体发展现状相吻合。截至目前，我国大陆客栈民宿总数达42658家。其中云南以6466家客栈民宿数量位居全国第一。市场规模已达200亿元人民币，2016年初，全国农家乐已超过190万家，民宿超4万家，民宿从业人员达到近100万人。
2、民宿行业行业发展趋势：
民宿住宿产品与其他旅游产品整合深度将加深
中国个人度假旅游市场仍处于起步期，随着居民旅游深度和频次增加，居民对于个性化主题住宿产品需求将迅速扩大，民宿供应量将保持加速增长 民宿预订产品供应将保持加速增长
民宿住宿产品具备个性化经营的特色，通常依托周边旅游资源提供具备当地特色的经营项目，本身就是旅游资源中的重要环节，与其他旅游产品具备较强的协同性和融合能力。在线旅游预订平台上，民宿产品与景点门票、交通等其他旅游产品的打包销售讲成为趋势，通过旅游产品的整合、定制提高消费者预订效率，满足消费者个性化旅游需求 预订平台将向民宿推广标准化管理平台，提高信息化程度
目前，民宿经营普遍存在财务管理不规范、订单管理不智能、房源管理依赖人工等信息化程度低下的问题，拉高了线民宿预订平台接入成本，运营效率较低。多家在线旅游企业都已经推出面向民宿经营者的管理系统，以提高民宿信息化程度，EnfoDesk易观智库预测，更多民宿预订平台将跟进这一举措，通过免费推广民宿管理系统降低民宿预订产品运营成本，提高用户服务体验
四、结论
民宿发展已成为当前乡村旅游转型升级、旅游扶贫、旅游双创以及美丽乡村建设的重要抓手，对于当代城乡互动发展、乡村活化、文化自信等方面具有深远的意义。当然，民宿作为一种未被明确界定的新兴行业，在投资经营、农村用房政策、社区融合等方面存在一定的局限性，给民宿行业的健康发展埋下了隐患。为此，应正视民宿发展的当代意 7
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义，明确民宿发展的行业范畴与地位，科学设置民宿的行业门槛，有针对性地出台合理合法的民宿用房制度，探索民宿的社区接纳与融合发展机制，推行民宿行业许可经营制度，建立统一的民宿审批与监管机制，完善民宿行业自律与服务质量认证制度，加强民宿从业人员的社会保障，引导民宿行业的健康、永续发展。
参考文献
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[7]叶陈锦（民 94）。九份地区民宿业者对民宿管理办法认知之研究，景文技术学院学士论文。
[8]周艳。探讨中国内地原生民宿存在的问题及解决方法[J];华章;2012年29期 [9]于宋瑞主编、金准、李为人、吴金梅副主编，《2016-2017年中国旅游发展分析与预测》（《旅游绿皮书No.15》）,社科文献出版社，2017年1月出版
致 谢
三年的读书生活在这个季节即将划上一个句号，而对于我的人生却只是一个逗号，我将面对又一次征程的开始。这短短的三年是最真诚的青春，最纯真的岁月，最美丽的大学生活。我感谢所有的恩师：是您赋予我们最有意义的收获;是您带领我们走进知识殿堂;是您给我们一个全新的角度去发现美、创造美、欣赏美，;是你教会我们珍惜友谊和时间;是您给了我们看世界的眼睛，是你们用博大的胸怀，给予我们最无私的关怀和奉献。
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在这里我要特别感谢我的指导老师毛安老师，还有我的班主任朱龙老师，以及陪伴3年的同学们。感谢你们的教诲，让我知道如何在社会上做好自己，实现自己的价值。
