物业管理条例实施细则
第一条 ：热爱本职工作，遵守国家法律法规，负责小区安全，牢固树立“业主至上，
服务第一”的服务宗旨。
第二条 ：城区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理的监督、指导、协调及落
实工作。除履行《条例》第四条规定的职责外，还应当协助物业管理行政主管部门做好物业管理企业资质管理、维修资金使用、物业管理招投标、物业管理区域划分等相关前期工作。
第三条 ：物业管理按下列规定执行；
（一） 新建住宅物业的建设单位必须通过招投标或者协议方式选聘物业管理企
业，实施前期物业管理。业主大会成立后，由业主大会选聘物业管理企业实施物业管理。
（二） 前期建设的住宅物业，首期入住的业主达到本期建设的总建筑面积50%
以上时，可以成立业主大会。后期业主入住达到《条例》第八条规定条件时，应当重新召开业主大会。
第四条 ：具备首次业主大会成立条件的，在县（市）、区物业管理行政主管部门组织
下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成首次业主大会回忆筹备组，负责首次业主大会筹备工作，组织召开首次业主大会会议。社区居民委员会可以列席首次业主大会会议。
第五条 ：业主大会会议、业主委员会活动所需经费、必要的日常办公费用、有关人员
津贴等，可以从物业服务费用中或者物业共用部门、共用设施设备经营收益中据实列支，并在业主大会议事规则中约定。业主委员会每六个月应当将活动经费的使用情况细目在物业管理区域内公告一次，接受业主监督检查。
第六条 ：业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主、非业主使用人违
反业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业管理企业应当予以劝阻、制止；相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。
第七条 ：业主委员会应当建立活动档案，档案包括以下内容
（一） 各种会议的书面材料；
（二） 业主委员会选举产生、备案材料；
（三） 物业服务合同；
（四） 物业往来原始凭证；
（五） 维修资金收支情况原始凭证；
（六） 业主委员会认为需要存档的其他材料。
第八条 ：业主委员会应当协助物业管理企业收取物业服务费用。业主大会没有选聘到
新的物业管理企业，或者经业主大会决定不选聘物业管理企业，而实行自治管理的，业主委员会应当履行下列管理职责：
（一） 组织管理区域内（含楼道）环境卫生清扫保洁工作；
（二） 维护管理区域环境秩序和绿化养护；
（三） 负责房屋及道路、方砖等共用设施的养护和维护；
（四） 负责接待业主报修，受理业主投诉和管理服务费用的收缴和管理、使用。
第九条 ：物业管理区域内未能成立业主大会，不能选聘物业管理企业或者没有实施业
主主治管理的，县（市）、区人民政府应当及时组织街道办事处（乡镇人民政府）做好下列工作，所发生的费用由受益业主按照实际费用或者分摊费用向服务单位缴纳；
（一） 清扫保洁和垃圾清运（含化粪池清淘）；
（二） 绿化维护；
（三） 物业共用部位日常养护。
第十条 ：业主或者非业主使用人应当按照规划设计的用途使用住宅和车库，不得擅自
改变住宅或者车库的使用用途。业主确需改变用途的，到有关部门办理相关手续前，应当征得相邻业主和物业管理企业书面同意。住宅、非住宅物业的业主有义务对物业共用部位、共用设施进行维修、粉饰、清洗时，业主应当及时维修养护、粉饰、清洗。因未及时维修养护造成事故或者出现其他问题，按照物业共用部位、共用设施设备所用权的归属，由业主自行承担责任。根据《条例》任何单位和个人不得占用物业管理区域内的属于业主共有物业共用部位。 第十一条 ：物业管理投诉的受理范围：
（一） 擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二） 损坏、隐匿、销毁应当移交的资料、财务的；
（三） 擅自占用、挖掘物业管理区域道路、场地的；
（四） 开发建设单位挪用代收的维修资金或者不出具专用票据的；
（五） 擅自改变物业管理用途的或者不按规定配置物业管理用房的；
（六） 擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的；
（七） 未按物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务的；
（八） 法律、法规规定的其他情形。
