对目前我国物业管理发展现状的思考
【内容提要】：物业管理从无到有，从少数到普及，这个方兴未艾的行业与百姓生活息息相关。在物业管理的发展过程中，产生了许多问题和现象，值得我们探析。物业管理行业健康、有序发展的可持续发展迫在眉睫。在行业自律、自强的同时，还要依靠健全的立法和法律制度才能使其良性发展。
【关键词】：物业管理 立法支持政策扶持 健康发展
从改革开放以来，随着我国经济建设的脚步加快、人民物质生活水平不断提高，以及国家的住房制度改革的逐渐深入，许多产权各异、规模不等的住宅小区、商业用房如雨后春笋般在全国各地拔地而起。20世纪80年代，现代物业管理的理念和经营运作模式从香港传入内地后，迅速在我国大陆得以蓬勃发展，因其广阔而灿烂的发展前景，物业管理被人们视作现代城市的朝阳产业。国家颁布的一系列法律、法规、政策以及地方立法开始实施后，逐渐使物业管理走向法制化、规范化、最终实现健康。
笔者了解了一些物业管理行业的现状。物业管理行业的现实情况怎样？“朝阳产业”目前处于黎明前的黑暗中，虽有曙光的希望，但却使我们很迷茫。住宅型的物业管理企业现状令人堪忧，整个行业处于低水平运作态势。相当一部分物业管理企业管理混乱、职责不明确，业主怨声载道与物业管理企业矛盾尖锐，而更有一些物业管理企业甚至举步维艰，有的企业甚至在亏损边缘徘徊，全国约有65%的物管企业亏损，怎样让行业的春天早日到来？如何使业主的美好期盼变成美丽现实，使我们的社会更加和谐，我们都有责任思考这个问题。
一、物业管理行业现状分析
（1）投诉率高、矛盾尖锐。据有关资料统计，1998年全国物业管理和商品房投诉与1997年相比增加50．7％。，而且近年来有愈演愈烈、居高不下的趋势。投诉的意见主要集中在对物业管理公司以老大身份自居、管理水平低、服务不到位、收费过高等方面。自身存在的缺陷和弊端不能及时改正随即引发一系列连锁反应的恶果 。如：物业合同不能及时履行发生违约，业主就拒绝缴费；少数物业公司挪用专项维修资金、业主对物业公司存在的违章建筑等现象助纣为虐而拒绝缴费用，由此业主种种的维权措施，导致物业管理公司的主业收入锐减，同时加大了收费成本，有的要通过诉讼才能收取物业管理费，物业管理公司提供的管理和服务的运行成本随之也大大的增加。还有，例如：大量的自由职业者流入到物业管理行业从事保安和保洁等工作，依靠这部分人提供的物业服务质量难以服人，业主满意度不高。特别是住宅小区物业公司的保安问题，更为突出。由于行业的经济效益较差，保安的待遇偏低，工作环境较差，招聘的保安年龄偏大，保安的职业道德难以甄别，于是就有了保安因职致伤、保安殴打业主的事不时见诸报端，给行业造成了极大的负面影响。
（2）行业人才匮乏。专业化的高素质人才凤毛麟角。行业的发展离不开人才的培养和引进，现代物业管理行业的兴起也需要高素质的人才做中流砥柱。高校培养的物业管理专业大学生很少进入物业管理领域，传统的物业管理行业由于定位为劳动密集型行业，所以员工的收入一般，有的地方物业管理员工的收入甚至达不到社会平均工资水平，这种情况把高素质人才阻挡在物业管理行业之外，加剧了行业人才的供需矛盾。
（3）物业管理企业缺乏监管和自律。由于成立物业管理企业的门槛低，没有相关的准入制度，龙蛇掺杂、良莠不齐，而没有相关的行会组织和政府监管部门。随着《行政许可法》的实施，对于许多经济领域和社会生活方面的事项，政府逐渐放开。但是随之应当由行会组织建立必要的行业自律机构，来自我监督才能更好发展，目前在物业管理领域缺乏相关必要的行业组织、协会等相关机构。
（4）管理模式单
一、缺乏多元化发展。各个地域的具体乡情民意不同；政策和地方性法规、自然状况、市政设施存在差异；这就需要物业管理因地制宜、因时制宜、入乡随俗的探索出一套行之有效的经验。而目前管理模式单
一、死板，既不灵活又缺乏行之有效的管理经验和理念，需要大胆改革创新。
二、物业管理需要立法的完善和法律制度的建立
纵观物业纠纷类型和法律特征，不难发现物业纠纷多数是由于法制不健全导致物业纠纷的主要原因，物业管理作为一个新兴的行业，也是近几年的事。1995年颁布实施的《城市房地产管理法》仅仅是规范城市房地管建设，微乎其微的内容
涉及物业管理。在实践中双方签定的合同有时又不规范，权责利不清。出现问题很难处理。调解不成必须诉讼，法律适用又较困难。物业管理体制和社会行政体制不顺，也是导致纠纷的重要原因，设施不全和不按期完成，导致的合同违约纠纷，在现实中占有相当比重。签订合同之前，开发商往往承诺过多，有些已经超越了开发商的能力范围，如三通的问题，有些是政府垄断行业的行为和体制行为，开发商难以作为，审批程序复杂，难免及时。可是作为合同所确立的双方法律关系的主体的业主，依据《消费者权益保护法》的有关规定，就可以依据合同所确立的双方法律关系， 寻求法律救济。因此，由于社会行政体制不顺导致的社会行政责任就通过合同的形式转嫁到开发商和物业公司。显然对开发商和物业公司不公平。违反民法的基本价值观念。2003年国务院令第379号公布的《物业管理条例》是立法方面的一大进步，使得物业管理有法可依，解决矛盾和纠纷有理有据。而后于2007年10月1日公布施行的《中华人民共和国物权法》中，对物业、业主等相关方面的问题更加明确的以法律形式界定，《物业管理条例》根据《物权法》也做了相关改动。使得下位法遵循上位法、新法优于旧法的立法原则在物业相关法律问题中得以更好的适用。但是仅就目前几部法律的效用是杯水车薪的，还需要量化、细化。
三、物业管理的健康发展
物业管理必须从混乱走向规范，从传统走向现代。
（1）应加强对市场主体的培育与建设。 从供应来看，物业管理要从房地产开发环节中脱离出来，一是有利于培育市场主体；二是有利于市场行为的规范；三是有利于培育和发展大中型物业管理企业和公司。 从物业管理市场的需方来说，凡符合条件的社区都要成立业主管理委员会，但真正成立了业主管理委员会的不多。建议政府主管部门抓紧这一工作的实施。
（2）物业管理完全交给市场。成立为完成物业交易服务的中介组织，例如，经纪公司、交易所，形成有形的物业管理市场。要制订交易的规则和方式，规定市场准入原则和方式，规定市场准入原则，招投标程序，引入竞争原则；成立经纪公司，建立市场供需双方的档案材料，发布供求信息，主持招投标过程，进行合同的签订、解除；由政府有关部门出面，成立交易所，由经纪公司集中挂牌交易。
（3）成立服务监督、自律性中介组织、行业协会。协会应对物业管理企业进行立法治市、依法操作的教育，规范企业市场行为，对企业与城市各专业管理部门的关系进行协调，维护企业正当权益。对纠纷和矛盾公平、公正的进行调解、仲裁；同时收集反映业主的看法，倾听企业的呼声，向政府提供牵涉社会发展与政策重大关系方面的专业意见。
（4）扩大市场需求，积极引导消费。物业管理市场需求群体的构成单位是社区，而涵盖社区住户的所有消费需求构成了物业管理的服务体系。目前，我们比较注意一般家居、卫生医疗、生活（包括文化、娱乐）方面的服务，这还远远不够，还应关注发展信息、金融、社会保障、保险、科技等方面的特殊服务。一般来说，当人们购买了商品房后，消费目标已转向潜在的购买需求，这种潜在的需求将变为现实的购买力。因此，全面刺激社区消费经济增长，积极引导消费升级，将带动和促进物业管理的市场本身乃至更大区域的市场经济发展。
（5）加强政府监督指导。政府应成为现代物管行业的坚强后盾。政府应首先完善物业管理领域的相关法律法规，旨在规范物管企业和业主双方的行为，这样才能使物业管理行业的发展有法可依。同时，采取各种措施大力推进物业管理企业以公开、公平、公正的招投标方式获取物业管理项目，营造公平竞争的行业氛围，借此引导行业自律，妥善处理好业主选择权和政府指导的关系。
（6）大力加强行业队伍建设。外因是条件，内因才是根本。现代物管行业的发展，应重点致力于自身队伍建设。要多渠道多形式引进高素质的管理和专业技术人才，同时制定一系列的优惠政策留住人才，既要做到引得进、留得住，更要做到留人留心留智，依靠人才来提升行业的管理水平和经营水平。与此同时，加大内部培训力度培养人才。在此基础上，打造一支技术精通、爱岗敬业、诚信服务的优秀团队，彻底改变行业的面貌，促进物业管理行业的可持续发展。
愿我们的物业管理这项关系国计民生的重大事业、浩大工程在构建和谐社会中留下重笔浓描的一页。
