推荐第1篇：房地产项目营销方案
皇家壹号“6+1奖励计划”营销方案
一、对接项目
皇家壹号
二、项目工程进度依据目前的工程进展，预期可在2009年5月10日左右封顶，12月份交房
三、项目当前营销背景
1.金融危机对目前房地产市场的影响，客户购买欲望下降是重要原因之一
2.本地区对期房的抗性较大，持观望态度的比较多
3.本案的目标客户群为本地区10%的高端尊贵客户群而准备，目标客户少
四、整合营销的突破
1．由“公积金至函”引发的思考
由公积金中心授权西平邮政局使用公积金中心的公章，针对公积金客户进行一个全方位的宣传，我们将巧妙的融入皇家壹号的此次的活动内容，以公积金中心的名义发放信函,公积金客户对此信函可信度的提高，，必会翻看，不会随宜丢弃
2.新渠道，自然需要做一篇新文章。
毋庸置疑，文章的核心内容就是要建立凰凤置业和公积金客户之间利益的关
联。显然，当前直接的购房优惠说辞已经不能充分打动客户。在此，将购房优惠金额与人民币进行概念置换，给客户一个“美丽的误导”，即：收到信函的公积金客户到凰凤置业开发的皇家壹号小区销售部就有“钱”可领！
3．“6+1奖励计划”概念出炉及内容确定
非常6+1 是中国老少皆知的电视节目 ，其诙谐欢快的主持风格受到大家喜
爱，其知名度非常高，借用“6+1”大标题吸引大众的眼球
同时隐射我们项目在西平做到6个第一
如何利用好此次的广告渠道，对1.1万的目标客户群进行最为直效的诉求？
这1.1万人愿意相信什么？究竟什么才能重重触动这1.1万人的神经，让其
产生强烈的购买欲望？
人为放大“6000元购房优惠”这个概念，在“6000元”上做足文章！计划
推出房源约284套，我们可以先算笔帐：
6000（元/套）×284（套）=170（万元）
由此延伸出：推出的“170万元购房优惠”。
“6+1奖励计划”很好地解决了文章的命题问题：够大，醒目。170万元的虚
拟总额足以引爆市场的兴奋点！
6+1奖励计划”来头虽大，但是否还可以对其内容体系继续丰富？“6+1奖
励计划”身上承载的多重目的该如何逐步实现？
假如我们是在设计一个游戏，在游戏设定中：
第一关是“吸引到场”， 通过“6+1奖励计划”广告公开宣传和公积金信函
吸引客户到达销售现场。
第二关是“放大诱惑”。客户到销售中心后，可转让的“6000元购房现金卡
另外目的是留下个人基本资料。
借鉴前述“170万元”虚拟总额的思路形成，将“6000元购房现金卡,凭证
转让成交要予以奖励的“500元”概念同样放大：500（元/套）×284（套）=14.2
（万元）。“14.2万元转介绍成交奖励计划”，也最终敲定！
简言之：
6+1奖励计划 =170万元购房现金卡计划＋14万元转介绍成交奖励计划
住房公积金客户凭2009年“公积金至函”至指定销售中心，在规定时间内
均可获得“6000元购房现金卡！
6+1奖励计划之二：14万元转介绍成交奖励计划
“6000元购房现金卡，亦可由持有者授权他人享有；若受让人持此卡购置旗
下皇家壹号产品成功，经置业核实无误后，销售人员在受让人签定正式购房合同
的第一时间内通知原持有者：可随时至指定销售部领取500元现金奖励。
五、“6+1奖励计划”预期目的
鉴于房地产整体市场进入淡季，皇家壹号在客户积累情况不理想的现状，利
用“公积金至客户函”，凰凤置业针对“1.1万公积金用户”新开发的直效媒介
渠道，达到：
1．近期目标：实现项目的客户积累和顺利销售；
2． 远期目标：紧抓该“1.1万公积金用户”，让其关注皇家壹号、了解并最终成
为置业铁杆客户；
3． 企业品牌目标：凰凤置业第一新作，回报社会，提升企业知名度、美誉度。
六、“6+1奖励计划”实施细则
1．营销节点划分
蓄水期3月15日（暂定）——→3月30日：“6+1奖励计划”悬念导入
“6+1奖励计划”是一个针对性极强的集中公关、营销方案。
此次对“1.1万公积金客户”的大型公关，是否能如期产生足够的销售势能，
其成败的关键决定于“6+1奖励计划”导入前期在整个西平楼市的影响力！因此，
3月15日（暂定）-3.30日的“6+1计划”悬念导入期，必须做到高调！高调！
“高调”体现在两个层面：第一是要有足够时间造势，但目前的实际情况是时
间相对有限；第二，也是目前我们唯一能够把控的，即概念的媒体释放必须做到
高度的集中和统一！集中所有的声音，同时说一句话——“6+1奖励计划”！
活动开始期4月1日——→6月15日
经过一定阶段活动的蓄水期
宣传方面，3月15日户外广告及其他媒体集中进行“6+1奖励计划”公开
客户方面：4月1日第一个公积金客户将接到“6+1奖励计划”至函。至4月15
日最后一个客户收到对帐单之后，时间向后顺延15天，即4月15日前：基本可
以认定是“6+1奖励计划”目标客户的集中认购期。
2．各节点媒体投放组合
3月15日（暂定）——3月30日
主流媒体：户外+飞播
小众媒体：短信 + 电视飞播字幕 + 点对点派单
销售现场：条幅+X展架
4月1日——4月15日（暂定）
主流媒体：户外+ 夹报
小众媒体：短信 + 电视飞播字幕 + 点对点派单
销售现场：条幅 + X展架
直效媒体：住房公积金至函 （从3月24日开始投放 分二到三批次投放，约一周到两周时间）
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房地产项目营销方案
营销总原则：
信心比黄金更珍贵快速回款减少成本增加利润
创新驱动发展战略主动出击全城营销全员工营销
走非常路策略钱用在刀刃上
走安利销售方式
具体策略：
一、老客户推荐策略
1、老客户上门或上单位，带上礼品（约200--300元），带上诚意，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
2、召集安阳跑保险人员，举行产品推介会，每个保险人员推荐一个新客户，奖1000元。
3、召集老客户晚上聚餐，增进感情，介绍产品优势，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
二、教师策略
寻找热心教师，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
三、单位策略
主动联系友好单位，到单位去推销，单位主要负责人推销十套房，自己购房在正常优惠上，再去掉1.5万元。
四、各县城、乡镇、主要大村策略
1、发短信、进行派单，每个县，约需2万元。
2、寻找当地联络人，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
3、在主要地段，考虑价格的基础上， 可做些广告。
五、派单策略
继续原派单，到乡镇、县城去，到安阳市主要单位去。
六、其他
1、直接按排售楼员，到客户家里或单位里。按排售楼员与客户吃饭。
2、加大催款力度，定房时，签定协议，协议上注明，一个星期内交到贷款40%。一次付清全部交清。否则不再接收此客户定房。
3、各县城、乡镇、主要大村到项目部应考虑车辆，中午考虑吃饭、送礼品等。（因为在县城、乡镇、主要大村一户可带动多户。）
4、加大现有售楼员思想教育，提高信心。
5、单页上用词直接，如“安阳东区最优位最低价一口价”等。如“无融资、无贷款公司”等。
6、每个购房户，在价格上，有原则，也要有方式。
7、提早回款，把银行贷款或个人款还了，我保证完全可行，也就是说把利息让给客户，我们也同时卖了房，一举两得，很好。
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项目整改营销方案
一、增加一个时间段足浴中午12点至16点，收费暂定58元，60分钟。只做足底按摩，
不做身上。（不要和团购网有冲突，每天限定十人）
二、足浴项目分类划：普通足浴和贵宾足浴收费有差别，但是按摩手法方面没有很大的
差别，都是一套手法。软件方面我们不需要改动，我们可以在硬件方面可以改动一下。比如：普通足浴-----拔罐和刮痧是收费的，收费价格定低一点。取消头部按摩，足底按摩膏就用普通袋装的就可以。泡脚药包就用普通中药药包。
贵宾足浴-----拔罐和刮痧是免费的，使用全套的按摩手法包括头部。足底按摩膏使用精油做足底，用精油做足底的好处不用清脚了，节省技师的劳动力和水资源。泡脚药包使用套装药包，而且药包要有特色，别的足浴店要没有使用过的。贵宾药包要专一使用，普通足浴不能使用贵宾药包。客人就是出钱购买也不行。
三、保健项目---我现在还不是很了解我们店的保健是怎么做的。下面写的只是这几年的
工作经验的改进。
保健项目应该有：
古典泰式120分钟
精油开背170分钟
精油开背2100分钟
中华养生100分钟——120分钟
泰式+足底套餐160分钟收费价格以当地的市场行情而定 精油+足底套餐150分钟
养生+足底套餐150分钟
以上项目只要是从富侨出来的员工应该都会做，只需要简单的培训就可以。
四、足浴产品推销----泰安这个地方的足浴店使用的足浴药包还都是N年前的老药包，没有什么特色和疗效，太单一了。比如：我们可以推出收费药包，价格不要定太高.药包的推销还是靠技师，给他们的提成给高一点，公司不赚药包钱都可以。药包的提成不在保底工资内。药包提成最好是日结或者第二天结清。这也是留住员工的一种方法。保健技师可以推销店里的保健收费精油。
五、内部管理----最主要的还是技术、服务、卫生、员工相处
店里技师的技术手法要统一化，虽然都是富侨手法，但是两家店出来的富侨技师手法还是有差别的，有的技师做了好多年已经习惯了。考试用自己的手法，上钟又用回自己原来的手法。 服务-----技师和后勤员工的服务态度是很重要的，客人进店以后第一个遇到的人会是我们的服务人员。服务人员的服务态度和综合素质不好，给客人的第一印象会对我们店的评价和档次下降。
卫生----店面的卫生情况是每家足浴店最基本的事情，一家店要是把卫生都做不好，这家店也应该快关门了。每星期一次大扫除。床单、被套、和拖鞋等等进行更换。
员工相处---这也是很重要而且很难办的事情。这要看管理人员的为人处事方面和员工的相处怎么样。每个月要最少一次的员工交流会和聚餐、旅游。逢年过节出出为员工想，生活和餐饮方面要关心.
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全民乐读网营销策略
引言
营销的本质是：企业发现或挖掘准消费者需求，从整体氛围的营造以及自身产品形态的营造去推广和销售产品，主要是深挖产品的内涵，切合准消费者的需求，从而让消费者深刻了解该产品进而购买该产品的过程。
关键词：准消费者 氛围 了解产品
确定目标，有的放矢
漫无目的的推广，只能造成资源的浪费，得不偿失。所以必须明确目标人群，也就是准消费者。通过对其量身定制营销方案，达到范围管理的目的。图书的需求群体为学生，政府企事业单位，社会爱书人士（知识分子，文艺青年等）。因此，我们的准消费者人群活动地点是学校、政府组织和企业单位、文化氛围浓厚的社区，以及网络平台。
营造氛围
广义的讲，营造氛围的过程就是文化输出的过程。正所谓销的是服务，是品质，是可以满足客户需求的东西，是可以给客户创造价值的东西，售的是自己，也就是品牌，也就是企业。客户认可自己，方能认可自己所说的话，才能真正的从自己的话中找出对方所需要的东西，才能有成交的可能。充分体验到从我们这里能够得到他们想要的，这个过程就是氛围营造的过程。氛围的载体即活动，其中活动包括线上活动以及线下活动。
一、线上活动
（1）博客营销。借助博客，可以发表网络日志，同时也可以借阅别人网络日志。博客具有知识性、自主性、共享性等基本特征。博客是通过网络平台传递信息的一种形式，正是基于网络工具的平台下，开展博客营销，并通过较强的博客平台帮助全民乐读网以零成本获得搜索引擎的较前排位，以达到宣传的目的。
（2）视频推广。视频推广的厉害之处在于传播精准，首先会产生兴趣，关注视频，再由关注者变为传播分享者，而被传播分享对象势必是有着和他一样特征兴趣的人，这一系列的过程就是在目标会员精准筛选传播。部分网民看到一些经典的、有趣的、社会需求的视频总是愿意主动传播，通过受众主动自发的全民乐读网信息，视频就会企业信息像病毒一样在互联网上散开来。
（3）网络论坛。许多论坛的点击率很高，因此它的人气也就会随着上升，所以我们会重视论坛带来的巨大作用，借助论坛这个平台推广我们的全民乐读网，如：我们会带头在网络论坛上讨论一些有关全民阅读的问题，体验读者需要的是什么，满足于什么样的现状。 （4）网站优化、运营
SEM与 SEO相结合，通过页面优化等手段，获得相关关键词的自然排名。
效果：直接可以提高搜索引擎排名，引导用户进入网站。提高页面的PR值，在搜索引擎的自然排名获得高权重。 （5）新闻、软文推广
结合活动炒作和传播点，在新闻门户类网站、读书专业网站、相关论坛博客中发布新闻，进行软文轰炸，提升网络品牌。
效果：如果在百度等搜索引擎上搜索“全民乐读网”相关关键词，可以得到海量的搜索结果页面，对全民乐读的互联网品牌造成爆炸效应。 （6）网络广告推广
投放新闻门户网站、专业读书网站、地方读书门户网站、论坛社区等网站的广告位。
效果：与相关网站建立长期友好合作。相对于平面媒体、纸质媒体，网络媒体费用更低，极具性价比。 小结
除与第三方付费合作外，自我推广重在吸引眼球，尤其是微信平台推广中更是如此。如何让会员自愿主动帮助推广，无外乎两条：第一，有利可图。第二，转发后有自我满足感和成就感。第一条前期需要投入大量资金。第二条则需要在产品内容上花大心思。产品、信息的唯一性，新鲜度，爆炸性都是吸引人们的关键。
二、线下推广
1、全民乐读网协助学校、政府、企事业单位、社区街道等，组织关于世界读书日、六一儿童节等节日的读书活动 活动时间：每年相关节假日期间或前后
主办单位： 全民乐读网
校图书馆（相关单位负责文化宣传口） 活动需求：人员3人（场地设计、布置、图书现场销售、公司网站推广等工作），车辆一辆，活动经费待定。座椅若干、横幅1~2条由相关单位提供。
活动内容及安排：
(1)“书香溯源”——读书日知识系列宣传活动
广泛利用网页、图书馆宣传橱窗、校报、广播站等校内宣传平台介绍“世界读书日”的来历及发展情况;通过宣讲大师与读书的故事;推荐著名读书网站等活动载体促进全体师生对读书日的认同感。
(2)“书香使者”——招募图书馆志愿者及全民乐读网“小记者”
在全校范围内招募图书馆志愿者，统一佩戴工作牌，并组织志愿者发放《图书宣传册》，《全民乐读网听书馆使用手册》等宣传册。
(3)“书香推介”——推荐好书、新书
在全民乐读网推荐一些新书、好书，根据读者推荐书统计，评选出“我最喜爱的图书”向读者宣传推荐，同时作为征集优秀读后感和书评的书目依据。
(4)“书香留韵”——征集优秀读后感和书评
撰写读后感和书评。图书馆和全民乐读网将组织专家进行评奖，对于优秀读后感和书评将在图书馆及全民乐读网上展出，并颁发获奖证书及全民乐读网网上购书卡。参与者可以获得购书抵用券
(5)“书香剪影”——举办“最美读书瞬间”摄影比赛
以“最美读书瞬间”为主题，征集微电影或照片等形式的原创摄影作品，同时配以word文档编辑作品标题以及50-100字的说明，评出优秀作品，并予奖励。参与者可以获得购书抵用券 (6)征文活动
活动进行期间，同时举办征文活动，文章一经入围，即可在全民乐读网头条登出。并可获得全民乐读网购书卡。获奖者均可凭购书卡在全民乐读网一次性购买相应价值的图书并可领取精美小礼品一份。
2、“书香祝安康”关爱老年人，走进社区读书活动 时间：2016年7月1日至2016年7月15日
（1）组织举办一次“夕阳红座谈会”，让各位老年读者畅所欲言，交流读书心得，为读者提供一个茶余饭后阅览休闲场所。
（2）组织举办“健康靠自己”知识讲座，为老人们讲解健康的四大基石，心理健康的标准及饮食营养与健康，个人习惯与健康等老年人普遍关心的问题。
组织单位：社区物业及全民乐读网
活动需求：人员3人（场地设计、布置、图书现场销售、公司网站推广等工作），车辆一辆，活动经费待定。座椅若干、横幅1~2条由社区物业提供。
3、自办展销活动
在各大商圈，商场举办图书展销活动。
活动内容：主题待定（作者签售活动、好书推荐、扫码关注送图书等）
组织单位：全民乐读网
活动需求：人员3人（场地设计、布置、图书现场销售、公司网站推广等工作），车辆一辆，活动经费待定。座椅若干、横幅1~2条。
4、跨界合作推广
例如通过与青岛各个社区水站合作，送水的同时，提供扫码免费图书一本，毎成功新添加一名会员，返点送水员0.5元。 小结
线下推广方式多种多样，重在合作推广。
总结
无论线上推广还是线下推广，仅仅靠公司目前人员是远远不够的。以节日类线下活动为例，每次举办活动不仅局限于一个学校，一个地点，这样就需要组建若干个地推团队，每个团队公司人员1~2人，带领社招兼职人员1~2人，分地区同步进行推广活动。人力物力的投入与推广效果成正比，品牌推广是一个漫长的过程，品牌的塑造更需要持续不断的创新。
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六合项目营销推广方案
一、营销推广目的
1、全面成功招商
2、通过塑造商业街品牌形象，成功树立开发商品牌
3、通过操作，力图把该项目建成六合区最好的商业街，让该项目成为六合城建的重要组成部分
4、让该项目成为六合人民购物休闲的好处所
二、项目定位：空中步行街
立体旺商铺
0、案名：南城精品街（NANCHENG ELEGANCE MAKET）
该案名通俗易懂，朗朗上口，便于记忆。而且该案名把开发商的名字内含在其中，可以通过塑造商场品牌形象达到树立开发商品牌形象的目的。精品街不仅点出该项目的商铺特点，而且还指出项目的经营特色，提升项目的档次。
1、产品定位：“南城精品街，全方位立体式的购物广场”
A、节约现代的建筑风格，两层全框架结构，三层的超大空中广场，简明别致的挑檐„„时尚的建筑，挑战六合传统风格商铺。特别的商铺给有特别眼光的你 B、票务代办处、价格协调处、消费者权益维护中心、最新商品发布会、商场保安„„完善的管理为您提供阳光般的服务 C、空中、地面全方位立体商铺服务，融购物、美食、休闲、娱乐为一体。一条龙的服务为您吸引如潮的人流，让您的投资得到有力的保障。
2、客户定位： “一铺旺三代”——— “成功人士的成熟投资宣言”
A、迎合已经成家或者有一定资金基础的成功人士稳健投资的心理，宣扬商铺投资的辉煌前景，力求达到在六合及其周遍地区形成商铺投资的热潮 B、整合都心地段和政府扶持以及规模经营特色，冲破区域客户成交量“瓶颈”，引发周遍区域客户总动员，使购铺群体呈几何级递增。 C、缔造六合区的“湖南路”，借此项目把此地建成六合区的新的商业中心。
3、形象定位： “品位休闲专区 时尚购物领地”
A、生活要时尚，购物当然也要时尚。天使阳光，您当然的时尚购物场所 B、休闲要品位。天使阳光，三层立体休闲广场，融会各地美食的美食一条街，这里的休闲，当然如众不同。 C、让这里成为追求时尚、品位人生的购物休闲专区
三、营销推广主线：六合商业第一街
根据项目前期规划的特点和六合区的具体情况，我们把该项目的推广主线定为六合商业第一街。这个推广主线简单直接，气势很大，较好第显示了开发商的雄心，同时也有利于树立客户的信心。而且为以后开发商品牌的操作提供空间。
四、推广层面
1、政策：政府扶持
投资保障
操作要点：重点强调该项目与政府的关系，项目在未来城市政规划中的地位，以及政府能够给予项目的种种优惠政策。
目的：通过与政府挂钩，一方面树立投资者（客户）信心，给投资者的资金的安全以无形的承诺和保障。另一方面，也预期树立将来商场消费者的购物信心，为以后的商场经营打下良好的基础。同时可以融洽开发商和政府各职能部门之间的关系。
可能性：结合该项目和六合区的特点，把该项目与政府为市民做实事等市政工程联系起来。努力把项目操作成开发商和政府共同为六合市民打造的专门的购物休闲场所，做到三方共赢。
2、概念\\观念：“一铺旺三代”——投资时代的生财之道
操作要点：通过公众媒体等各种渠道，宣传投资尤其是商铺投资的优势及重要性。然后用各种方法告之公众如何选择投资商铺。同时炒作休闲购物的概念。
目的：
最大限度的开发潜在的客户，使显在的客户明晰投资的方向和目标。为项目造势，在六合形成一股讨论投资商铺的热潮。为后来项目的具体操作预热。
可能性：现在正进入全民投资时代，如何使钱生钱是大家关注的问题。而且改革开放初期掘下第一捅金的一代，在如今的社会背景下（各种制度日趋完善、对知识等要求越来越高）如何能够成功地进行第二次创业，这各问题是广大潜在客户所关心的问题。而且大众传媒能够迅速广泛地传播概念。
3、地段：都市核心
快速收益
操作要点：通过对该项目区位、交通、周遍环境以及项目本身的操作，让该地段因为项目本身而成为六合区新的商业中心。
目的：
地段一直是商铺投资者关注的重点。通过操作，让客户相信该地段未来会有较大的升值空间，树立客户投资经营信心。
可能性：
该项目位于城区主干道延安路旁，与区政府一路之隔。周遍有机关宿舍、百合园、新加坡花园等小区，还有六兴电气仪表公司和六合双语学校。北边园林东路有诸多的机关。南边距离原来的城市中心也很近。应该说，该地段在六合区属上乘地段，潜力很大。
4、经营：时尚购物休闲专区
操作要点：通过我们赋予项目的独特经营理念，把项目从同类产品中区别开来。重点强调经营理念的独特性和服务的全面性。
目的：
让客户觉得在这样的经营模式下有利可图，而且能够享受到开发商提供的各种方便周到的服务，从而增加客户的投资经营兴趣。
可能性：
针对六合目前商业经营现状（缺乏真正意义商的综合商场、功能单一等），我们提出的综合经营，购物休闲一体化的经营主张，应该能够较快地使项目脱颖而出，形成六合区的特色商城。
5、建筑：人性设计
舒适享受
操作要点：通过我们对项目本身的前期规划，结合设计，最终把项目打造成分区合理、功能齐全、具有现代风格的精品商铺。
目的：
树立项目别具一格的直观形象，进一步提升项目的知名度。营造一种舒适、人性的购物、经营环境。吸引更多的客户和消费者。
可能性：
针对六合区整体商业建筑的现状，我们提出大开间、小进深的商铺分隔，节约现代的建筑分隔，功能齐全的休闲广场，整齐有序的精品装修，都能给人以很强烈的视觉冲击，造成很好的轰动效应。
6、服务： 至诚至真
阳光服务
操作要点：根据前期规划，在适当的时候引入物业管理。根据人性化原则，建立各种便利设施，制定各项服务措施。大力宣传完善的服务对投资者和消费者的意义。
目的：
让客户投资经营无后顾之忧，同时与客户建立柔性的沟通。完善的管理和服务也让客户相信：在本地区有着这样的管理和服务的商铺能够吸引更多的消费者，从而让客户的投资能够较大限度地收益。
可能性：
由于目前六合区的商铺管理较为混乱，只要在设计时预留一些空间，再加上较为规范的物业管理（这点开发商可以附带地进行物业管理），即能取得较好的效果。
7、广场： 购物也休闲
操作要点： 根据前期规划，将广场设计为融休闲、运动、园林为一体的多功能市民广场，并大力宣传购物休闲的消费观念。
目的：
聚集人气，让该项目成为市民休闲的集中场所。体现开发商对消费者的尊重。为后期的长远开发留下伏笔。
可能性：
开发商在前期规划中预留空地，然后投资根据商铺整体建筑风格设计广场。其投资纳入开发成本。
8、付款方式：灵活自由 满足您的多种需要
操作要点： 考虑到客户的各种实际情况，采取自由灵活的付款方式 目的：
尽可能多地满足客户需要，实现全面成功招商 可能性：
与银行合作，分期收回成本。
五、营销推广步骤
1、新闻文件式炒作，项目前景规划经营优势
2、举行各类公关活动，推广项目。以事件营销作配合，全面公开招商。
3、广泛运用各类有效媒体与机构的多种形式共同推广，促进招商成功
六、营销推广阶段
1、项目认知阶段（3－7月中旬）
目的：项目预热。在公众中形成较高的认知度，在六合区及周边区域形成一般投资商铺的热潮。公众对项目有一定程度的理解，吸引公众对南城的注意，提升投资者对项目的价格预期。
手段：重点选择政策、概念、地段三个层面进行推广。选择广播报纸电视等媒体炒作商铺投资概念和购物休闲一体化新的购物理念。树立“全方位立体休闲购物广场”的产品形象。通过媒体或者政府的公关活动突现项目的政策优势。通过有公众参与的SP活动让公众体验地段优势。 方案主题：六合区十年（？年）长远规划
2004～2005六合区市政重点工程 商铺投资全攻略（重点）
全方位立体步行街————南城精品街
2、公开招商阶段：（7－9月下旬）
目的：在建立项目形象后，逐步加强：“全方位立体休闲购物”经营优势与前景，开始全面公开招商
手段：重点选择项目本身的层面进行推广。从功能、建筑风格、建筑质量、产品本身的特征等全面强调“全方位立体休闲购物”经营优势与前景
方案主题：最好玩的、最轻松的、最舒服的、最现代的－－－－功能规划
融购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的商业街————南城精品街
未来六合商业第一街—————南城精品街（重点）
“品位休闲专区 时尚购物领地”－－－－－－南城精品街
市民的娱乐休闲广场－－－－－南城天使阳光广场
3、持续招商阶段：（10－12月下旬） 目的：突出开发商的品牌标识，突出经营特色，保持热销效应。
手段：强调舆论向导，将立体休闲购物方式和阳光式商业管理服务模式提升到理论高度展开讨论。重点选择经营、付款方式、广场层面，结合其他各个层面进行强力推广。
方案主题：地段＋人流＋经营模式－－－－商场制胜的基本元素（重点）
我们不仅出租商铺，而且为你创造财富－－－－经营理念
放心购物，阳光服务－－－－－服务承诺
哦，原来这里还可以纳凉啊
步行空中，天使般的感受
饿了，可以先吃饭，再逛街哦
商铺也能这样的漂亮？－－－－－经营特色（重点）
4、试业开业阶段（1－3月）
目的：主推商场形象及品牌，进一步提升产品知名度，吸引更多的人来消费
手段：在广场举办各种节假日庆典活动并进行舆论报道，开发商各种优惠措施。举行商品发布会、业主经营之道交流会等等 方案主题：黄金经商宝地，机遇岂容错过
快人一步把握商机，精明投资决策 －－－－试业前
全方位立体休闲购物广场－ －南城精品街
“时尚购物，品位休闲”－－南城精品街绝版投资经商机遇，把握千万商机。－－－－－开业前（重点）
总结：各阶段主要炒作题材中，事件营销结合公关活动为主，利用各种节假日以及庆典活动，利用大众传媒对项目主要优势全面推广，促进招商。
七、公关活动建议（SP活动）
1、举行各类节假日庆典活动－－－项目推广SHOW 例如：三八妇女节
五一劳动节
五四青年节 国庆
元旦 圣诞 春节
2、将楼层的主要功能与公关活动相结合
例如：一层举办各种“美食节” 二层举办时装发布会 广场举行各种茶艺、文艺表演等公众娱乐活动
3、充分抓住各类经贸及社会盛世作推广
例如：各类经贸洽谈会
八、关于商铺经营建议
1、注重整体形象，从建筑外部及室内商场形象保持统一
2、统一管理、统一规划、统一布局
3、开业保证金制度
4、三权分离（所有权、使用权、经营权）
5、购物停车优惠
6、成立购物消费会员制度
7、节假日庆典活动推广
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七月营销执行方案
一、区域市场分析
（一）**市场
1、6月新开楼盘典型项目：
6月3日至6月23日，全市住宅总成交明细如下：
的54.88%，成交价格偏低主要在于海棠湾花园、五洲国际等近来热门销售楼盘
4、**住宅市场7月动态趋势：
据不完全统计，7月**预计有2家项目预计开盘，为东亚乐府兰亭、玫瑰庄园。
5、恒大地产正式入驻**，以78398万元的高价拍下澄地2013-C-25（AB）地块，
据推测恒大地产将主推精装房。
地理位置：澄江街道行政区域范围内，东至澄南路、南至华侨路、西至花山路、北至毗陵路
除爱家名邸销售激增外，其他竞品销售较为稳定，近三月单月成交量均在10套以下，成交物业主要为高层住宅。
爱家名邸：6月产品全面降价，房价跌至6500元/平米，因此6月成交额出现大幅上扬，环比增长82.14%。据搜房网数据显示，6月24日**共成交65套房源，爱家名邸成交27套，占比41.54%，成交面积4065.42平方米，平均成交面积 150.57平方米。
敔山嶺秀：6月举办端午节活动与爱心助学活动，目前活动效果尚未凸显，当月成交量未有显著提升。
四、7月活动计划
因故取消。
五、费用预算
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房地产项目营销推广方案
目 录
一、前言
二、市场分析
（一）、区域市场分析
（二）、区位市场分析
（三）、区位竞争分析
1、区位市场竞争性项目分析
2、竞争对手营销策略分析
3、区位市场竞争态势分析
（四）、项目分析
1、项目地块分析
2、项目资源分析
3、项目SWOT分析
4 3.1、项目优势分析
4 3.2、项目劣势分析
4 3.3、项目机会分析
4 3.4、项目风险分析
（五）、项目企划思路
1、针对项目优势和机会
2、针对本案劣势和威胁
三、项目发展定位
（一）、发展商定位
（二）、市场定位
1、项目主题定位
2、项目形象定位
3、客户群体定位
5 3.1、目标市场细分
5 3.2、目标市场选择
5 3.3、目标市场定位
（三）、产品定位
（四）、价格定位
1、项目总体定价原则
2、项目总体定价方法选择
3、项目总体定价方案
四、项目的营销推广
（一）、营销推广体系的建立
1、项目价值体系的建立
2、实现价值体系的要素
（二）、营销推广计划
1、前期铺垫期
7 1.1、计划时间
7 1.2、推广计划目的和重点
7 1.3、计划安排
7 1.4、预期效果
2、逐步导入期
7 2.1、计划时间
7 2.2、推广计划目的和重点
7 2.3、计划安排
8 2.4、预期效果
3、项目公开期
8 3.1、计划时间
8 3.2、推广计划目的和重点
3.3、计划安排
8 3.4、预期效果
4、持续强销期
8 4.1、计划时间
8 4.2、推广计划目的和重点
4.3、计划安排
8 4.4、预期效果
5、逐步降温销售期
8 5.1、计划时间
8 5.2、推广计划目的和重点
5.3、计划安排
8 5.4、预期效果
6、项目尾盘销售期
9 6.1、计划时间
9 6.2、推广计划目的和重点
6.3、计划安排
9 6.4、预期效果
（三）、项目推盘方案
（四）、项目销售进度目标
（五）、营销推广策略
1、媒体宣传策略
10 1.1、媒体选择
10 1.2、宣传主题
10 1.3、广告创意及诉求
10 1.4、媒体组合策略
10 1.5、媒体宣传预算
2、营销活动策略
11 2.1、营销活动目的
11 2.2、营销活动计划
11 2.3、营销活动预算
11
一、前言
8 8 8 9 9 概括性语言陈述营销推广方案的思路及依据、方案的推广执行和预期目标等。
二、市场分析
（一）、区域市场分析
介绍项目所在城市行政区的基本情况，一般包括行政区规模、人口、交通状况以及行政区在该城市的地位和未来发展等方面。
（二）、区位市场分析
区位市场是指项目所在的小区域或城市房地产市场板块（如廊坊锦绣花苑、馨语星苑分别属于廊坊西北板块、西南板块）。重点对区位的商品房市场基本现状介绍和未来市场发展趋势预计，同时阐述区位**市场基本情况。
（三）、区位竞争分析
首先概述区位市场竞争概况（在售或拟售项目数量、产品未来供给等），以及区位的整体产品定位和目标客户群定位等。
1、区位市场竞争性项目分析
原则上要求以表格形式介绍区位竞争性项目，且以饼状图描述竞争性项目产品的面积区间和户型套型配比。
2、竞争对手营销策略分析
竞争性项目采用的推盘策略，包括开盘时机选择、推盘量、推盘产品选择、推盘媒体选择、推盘活动策划、优惠方式以及销售进程控制等。
3、区位市场竞争态势分析
综合分析区位市场的竞争基本现状，预计区位市场未来竞争态势。
（四）、项目分析
1、项目地块分析
对项目地块的地理位置和区位的人文生态环境、交通、生活配套、周边商业业态、市场竞争等进行概括性分析。
2、项目资源分析
概述项目所用用的资源，如项目所具备的区位大环境资源和产品资源等。
3、项目SWOT分析 3.1、项目优势分析
从项目的地理位置、交通、生活配套、人文资源、生态环境、规划设计、发展商等方面分别阐述项目优势。 3.2、项目劣势分析
一般从项目的硬件条件、软件条件和竞争等方面分析项目劣势。 3.3、项目机会分析
一般从区位宏观背景（如大规模拆迁、重大规划等）、市场诉求（如景观规划、产品的类别、套型、面积等）分析项目的机会。 3.4、项目风险分析
一般从政策、竞争、市场、销售以及项目硬软件等方面分析项目显性和隐性分析。
（五）、项目企划思路
1、针对项目优势和机会 针对项目优势和机会，通过拟采用的什么样的企划思路强化项目优势，提升项目销售附加值；
2、针对本案劣势和威胁
针对项目劣势和威胁，通过拟采用的什么样的企划思路弱化项目劣势，促进项目的销售进程；
三、项目发展定位
基于对以上市场详细分析以及对本案拟推出产品的了解，在推广过程中，针对本案推广主题、架构、过程，其核心问题在于如何使客户认识，并接受和选择本案？经过客观分析，本案发展定位框架如下图所示：
（一）、发展商定位
可从发展商的发展战略、品牌形象、经营理念、竞争理念等方面描述。
（二）、市场定位
项目的市场定位是房地产项目运作成败的关键，项目市场定位主要从项目主题定位、项目形象定位和客户群定位三个方面展开，而项目市场定位需要考虑的重要因素还包括项目区位供应情况、目标客户群体的需求、项目地块自身情况以及项目开发先前宣传推广的主打理念等。
1、项目主题定位
项目名称和项目推广案名的选择，说明对其选择的原则，并对项目名称和推广案名进行诠释；
2、项目形象定位
项目的核心价值体系，一般从产品的品牌形象层面、产品属性层面和产品的价值层面等方面阐述。
3、客户群体定位 3.1、目标市场细分 3.
2、目标市场选择 3.3、目标市场定位
（三）、产品定位
一般以图表的形式说明产品规划（产品的套型配比、面积区间）结果，可参考文下表格，并对产品户型面积区间（如套型区间划分可参考75㎡以下、75—90㎡、90—100㎡、100—110㎡、110—125㎡、125—144㎡和144㎡以上）统计，对主力户型进行分析。 户型
套型
面积(㎡)
套数
分项合计
套型合计 A 2居室
2-1-1 75.55~85.61 318 20.25 % 50.75% B
2-2-1 88.20~106.11 174 30.50%
C
2-2-2 90.21~112.03
……
……
……
3居室
3-2-1
……
……
3-2-2
……
……
……
合计
100
（四）、价格定位
1、项目总体定价原则
项目总体定价一般应该有一个总体原则主线，总体定价时，再根据各影响因素的主次比例予以个别修正。最为常见的房地产总体定价原则是低开高走、单价总价平衡原则。 结合项目的市场定位和产品定位，同时参考位区位市场的产品状况、价格状况、关键性竞争项目包括价格、销售等在内的营销策略，综合分析确定项目的总体定价原则。
2、项目总体定价方法选择
就房地产产品而言，最为常见的总体定价方法有市场比较法、成本加层法和市场引导法，目前公司采用的定价方法基本上是市场比较法。通过不同的总体定价方法分别对项目进行价格（均价）拟定。
3、项目总体定价方案
对不同方法拟定的项目均价方案进行分析和调整，最终确定项目总体均价水平，同时明确项目最高价和起价范围。
四、项目的营销推广
（一）、营销推广体系的建立
如何将项目品牌形象在客户的心目中清晰的建立，如何将产品力和产品的特征反映在营销推广的过程中，是营销推广体系的关键，说白了就是如何打动目标客户群体。
1、项目价值体系的建立
在明确了项目的优劣势和目标客户群体的基础上，如何建立自身产品的价值体系成为目标客户群体是否购买本案的关键所在。一般而言产品的价值体系分基础价值层面和附加值价值层面。
2、实现价值体系的要素
一般实现产品价值体系的基本要素是产品要素和推广要素。
从产品属性和特征进行概况性分析产品价值；如何利用营销策略和手段实现产品价值体系。
（二）、营销推广计划
1、前期铺垫期 1.1、计划时间
200X年XX月份—200X年XX月份 1.2、推广计划目的和重点
前期铺底期目的一般是通过密集性企业广告、产品卖点广告和软性广告抽象地阐述产品，引起市场猜测，给人们以想象。
推广重点一般是企业形象广告、预设悬念； 1.3、计划安排
期间的关键性推广事项计划安排； 1.4、预期效果
2、逐步导入期（60天） 2.1、计划时间
200X年XX月份—200X年XX月份 2.2、推广计划目的和重点
逐步导入期解答产品即将上市前期铺垫营造市场疑惑，一般通过有目的性和针对性广告宣传，强烈引起市场关注，激起目标消费群体注意，使其在较短时间内对项目深刻认识，确立项目在目标客户群心目中形象，锁定目标客户。
推广重点一般是产品整体形象深化、产品概况（根据项目的营销策略适时通过宣传产品的起价或均价水平、产品主力面积范围等）介绍、产品推介会预告或开盘预告广告等。 2.3、计划安排
期间的关键性推广计划事项，一般有项目VIS的建立、销售大厅包装、销售道具的准备、销售人员前期培训、期间媒体宣传计划等； 2.4、预期效果
3、项目公开期（30天）
项目公开期一般是从项目推界会（或公开认购）到项目开盘阶段。 3.1、计划时间
200X年XX月份—200X年XX月份 3.2、推广计划目的和重点
项目公开期将产品强力导入市场，将前期市场积累全面引爆，到达或超过预期计划。 推广重点一般是产品推介会（公开认购）和开盘预告广告等。 3.3、计划安排
产品推界会（公开认购）计划执行、期间关于项目开盘强力宣传； 3.4、预期效果
目标客户群体开盘前的锁定预计目标（或公开认购目标）、开盘销售预计目标；
4、开盘销售期（15天） 4.1、计划时间
4.2、推广计划目的和重点 4.
3、计划安排 4.4、预期效果
4、持续强销期 4.1、计划时间
4.2、推广计划目的和重点 4.
3、计划安排 4.4、预期效果
5、逐步降温销售期 5.1、计划时间
5.2、推广计划目的和重点 5.
3、计划安排 5.4、预期效果
6、项目尾盘销售期 6.1、计划时间
6.2、推广计划目的和重点 6.
3、计划安排 6.4、预期效果
（三）、项目推盘方案
说明项目推盘方案计划，具体到每一批次楼宇编号、单元编号和数量，以及每一批次预计推出时间和清盘（销售率达到95%）时间计划，以表格的形式明示。
批次
数量
楼宇单元编号
推盘时间计划 1期1批
200 1＃、2＃3单、3＃
XX年XX月 1期2批
120
……
…… …………
……
2期1批
……
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无锡太湖金色水岸营销方案
一、
市场环境分析
1、市场基本面
无锡房地产市场特别是住宅市场目前呈现出高速增长、购销两旺、量增价升、市场一片繁荣的景象，我们可以从2002年的相关数据中看得很清楚：
项目 房地产开发投资 住宅商品房施工面积 住宅商品房竣工面积 住宅商品房销售面积 住宅商品房销售金额 空置住宅面积数值 77.01亿 657.71万M2 254.06万M2 219.24万M2 45.35亿元 39.16万M2比增 56.2% 62.3% 23.7% 20.1% 34% -42.3%另外，在前一周土地拍卖中，虽然全国受到“非典”的影响，但拍卖会依然呈现异常火爆的场面，7幅地块总出让金额高出底价近100%，表明投资者仍然看好后市的发展潜力。
2、无锡别墅市场
与房地产市场整体呈现一片荣景的状况形成鲜明对比的是无锡别墅市场的异常平静。目前市场上在推别墅个案仅7个，总可销售面积只有近6万平米，大多数为区域型日住别墅，在整个房地产市场中几乎微不足道。总的看来，无锡别墅市场发展较为缓慢。当上海、北京、杭州等一线城市由于别墅类用地供应过大，导致别墅房空置率上升时，无锡的别墅市场却还未启动。并且目前开发企业自身规模较小，又缺乏开发经验，使之开发的别墅产品普遍规模有限，缺乏整体规划
性，产品形态也比较落后，不太注重产品的附加价值，可以说无锡的别墅市场是一个与其城市规模和定位不相称、相对较为落后的市场。
3、市场状况对企划的影响
整体市场的繁荣和别墅细分市场的落后，给本案的企划提供了很好的契机，可以说我们有机会在一定的高度上给无锡的别墅市场来订立一个全新的标准，建立一个制高点，形成良好的市场反应，有力地促进销售。
二、产品分析
（一）
基本情况 1． 对外交通
本案目前与无锡市区的交通联系主要依靠沪宜公路，从市中心驱车前往大约需要30~40分钟。随着无锡市滨湖城市战略的实施，城市发展方向西移，集交通、观光、旅游、休闲等多功能于一体的环湖大道今年破土动工就是一个重要标志。这条公路的修建将大大改善本案至市区的交通状况，使行车时间缩短近一半，从而吸引一部分常住型客户，扩大了本案的客源面。 2． 自然环境
本案地处马山半岛太湖国家旅游度假区内，东面隔十里明珠堤与烟波浩淼的太湖相邻，并与号称“太湖绝佳处”的鼋头渚遥遥相望；西南不远处即为著名的灵山大佛景区；另外马山半岛作为国家级的旅游度假胜地，其自然及人文景观皆十分丰富；因此，本案的自然环境可谓是得天独厚，优越无比。
3． 生活配套
本案距太湖旅游度假区政府所在地马山镇1公里左右，镇上的各项生活配套设施非常完善，完全可以满足日常生活的需要；另外，本案自身有2000平米的会所配套，基本生活用品不假外出，并配备有高档、较完善的休闲娱乐度假实施。 4． 规模
本案占地近19万平米，拟建186栋、250户别墅，总建面积约6万平米，是目前无锡已规划在建最大的别墅居住区。 5． 产品形态
本案的产品形态涵盖了联排、双拼、独栋等主要的别墅形态，是无锡目前唯一的纯别墅社区；建筑风格采用名家设计的经典的欧陆风格，在无锡也是独树一帜；一期拟建64栋别墅，其中9栋双拼、55栋独栋，面积配比合理：
面 积 范 围 户
型 户
数 比 例（%） 300-320 A、C、H 15 23.4 270-290 E、F 13 20.3 250-270 B、J、K 27 42.2 200-220 D（双拼） 9 14.1 合
计 64 100 6． 景观规划
自然环境的优越并没有让本案的开发商对社区内的景观掉以轻心，相反，开发商在社区景观规划上投入了大量的心力和财力：聘请深圳著
名的专业景观设计机构当纲景观设计、精心规划每一块土地；在19万广沃平整的土地上大量开挖、回填土方，打造出大面积人工湖和绵延起伏的缓坡地貌，极大地丰富了景观资源；所有这一切造就出一座媲美大公园的美仑美奂的精彩景观社区。
（二）
卖点归纳 1． 环境
□
地处太湖国家旅游度假区内，距太湖不足百米，太湖的博大美景就在家门口；
□
临近全国著名的灵山大佛景区，福地旺邸，人杰地灵； □
马山镇完整生活配套；
□
环湖快速景观大道直达社区，20分钟天地不同； 2． 建筑、景观、社区配套
□
无锡首个临太湖大型纯别墅社区，近19万平米广沃土地，250户宏大规模，确立无锡别墅社区新标准；
□
同济大学教授主笔建筑规划设计，欧陆风情洋房，风格时尚统一，布局新颖合理；
□
专业景观设计公司当纲景观设计，社区内大面积人工湖，设有野趣钓鱼台、花港观鱼区等多样化水景；利用回填土方造就区内起伏缓坡地貌，使景观有纵深、有起伏，富于变化、丰富多彩，媲美大公园，真正的景观型社区；
□
2000平米私家会所，便利店、健身房、棋牌室、阅览室、网吧等生活、休闲、娱乐设施一应俱全，让度假倍有好心情；
□
聘请上海陆家嘴物业管理有限公司当任物管顾问，周到细致的物管服务让住户的生活无后顾之忧；
（三）
卖点表现方式分析 1． 独一无二的强势卖点
本案邻太湖、邻大佛的地理位置、宏大的社区规模、纯别墅区的规划、经典的欧陆建筑风格、丰富多彩的亲水社区景观等五大卖点在目前无锡别墅市场是独一无二的，也是将本案与其他个案区隔、最有望在市场上引起关注的标志性绝对优势，因此宜在产品定位、广告总精神、引导期及公开期的广告宣传、品牌引导及建立活动及广告、接待中心现场表现中予以直接的强势表现并不断重复，以便加深客户的印象、建立品牌认知；
2． 锦上添花的相对优势
与以上独特的优势相比，本案的其他卖点在市场中并不具有绝对的比较优势（如道路交通、生活配套、会所等）或不易用广告包装的方式来建立认知（如物业管理），包括景观的细节内容，由于内容繁多而不易让人有深刻的印象。但这些比较优势在客户对本案大的方面有认同后又可以起到很好的加分效果，因此宜在现场印刷资料、持续销售期的广告宣传中来表现。
（四）
产品慎重点
虽然处于较有利的市场环境，且产品本身也具相当多的优势，我们还是要对以下一些因素保持高度的关注，做好应对准备： 1． 市场对别墅的接受度和胃纳量
无锡别墅市场发育的严重滞后并持续较长时间是否是因为市场本身对此类产品需求低糜造成的呢？如果是，我们就需要做长期销售的准备了。威尼斯花园也曾有过很好的销售业绩，可后续开发乏力，有开发商的问题，但或多或少也有市场需求不旺的问题，因此，我们要有培育市场的准备；
2． 本案一期交房时环湖快速路还未通车
因此一期对交通的宣传应适度，并以吸引度假型客户为主； 3． 目前本案的位置并不是热点地区
从威尼斯花园到世纪湖滨、太湖世家，无锡为数不多的湖滨别墅大都在离市区较近的五里湖周边，目前该区域也是政府拟重点发展、市民较为关注的区域； 4． 周边氛围较差
本案虽地处太湖国家旅游度假区内，但周边目前皆为农田，东南面还有一个啤酒厂，居住和度假的氛围都差强人意； 5． 邻近太湖却不能在家里欣赏太湖美景
这是本案最为遗憾的一点，致使太湖因素无法发挥到淋漓尽致，后续马山半岛其他邻湖并能观湖的个案开发将使本案处于相对劣势；
（五）
产品定位
在上述卖点表现分析中，我们已明确了产品定位应较全面地反应本案独特的绝对优势，因此本案的产品定位应十分清晰，也是我们在广告总精神中要着力表现的核心内容：
太湖胜境，灵山福地，大型国际型亲水景观纯别墅社区
三、推案计划安排
阶段 时间 相关因素 主要工作内容 案前准备期 6月30日之前
总平图、户型设计、面积配比、景观设计、建材设备、会所设施、物管内容等基本资料陆续完成；市区接待中心施工完、成交付使用；
1、深入细致地研究产品
2、家配图、总平图、单体效果图、鸟瞰图制作
3、模型发包制作
4、市区接待中心完成配制、人员进驻
5、营销方案确定
6、信封、信纸、名片、手提袋、纸杯等VI系列设计及发包印刷
7、小海报、销平设计及发包印刷 市场培育及客户酝酿期
7月至8月中旬 样板区、一期已全面动工；模型、鸟瞰图等销售道具制作完成；样板区装潢开始；天气炎热，不宜作过多宣传
1、完成人员招聘、培训
2、正式开始接待、积累客户
3、销海设计及发包印刷
4、适度的报纸软文宣传（每月1~2篇）
5、现场接待中心、样板房装潢设计及施工
6、明珠堤引导旗、精神堡垒等户外引导系统设计
7、看房车车体广告设计
8、定价原则确定、底价表制作完成
9、户外据点评估、设计及制作发布 市场引导及内部预定期
8月下旬至9月中、下旬 样板区外立面呈现；一期工程进度蒸蒸日上；度假区迎来度假高峰；气候即将转凉
1、明珠堤引导旗、精神堡垒等户外引导系统制作发布
2、看房车投入使用；
3、开始接受客户预定
4、适度增加广告投放 公开及强销期
9月下旬至11月中旬 样板区正式开放；取得首批预售许可证
1、密集发布广告、大量吸引来人
2、价格公开，全力以赴投入销售 持续销售期 11月下旬之后
1、一期余屋销售
2、二期产品建议
四、广告企划方向
（一）
企划缘起
2002年，火热别墅年，京粤沪三地带动了全国别墅市场的蓬勃势头，地处长江三角洲的无锡，受到上海的经济辐射，近几年房产市场也异
常活跃，然而在无锡环太湖地带，却没有真正代表性的别墅产品，处于真空状态的无锡别墅市场急需推出更新换代的别墅项目，政府也大力支持沿太湖的别墅开发。在这样的前提下，金色水岸以其前所未有的规模，品质卓越的设计规划，势必会重新定义无锡别墅的标准，成为里程碑式的项目。
（二）
广告企划的目标 1． 强力促进一期别墅销售
2． 初步确立品牌知名度、为后几期销售作好铺垫 3． 提升开发商企业形象
（三）
广告总精神 太湖边，有一个美丽的地方
太湖边、灵山下，山水生活，度假天地 自然、尊贵、舒适，每时每刻轻松享受 真自然，臻别墅，尊贵享受非同一般
（四）
媒体通路组合
主要媒体通路 无锡日报、江南晚报、邮政广告、SP活动、现场表现、印刷品等
辅助媒体通路 无锡房典、区域派报、名单寄发、电视等
报纸--目前房产广告的传统强势媒体，具有发行广、阅读众、时效性等媒体特色，发行量决定了告知的广泛性，易于建立知名度；众多的阅读层会自动删减他们所寻求的信息，吸引目标客源；时效性便于我们随时根据销售情况调整楼盘的宣传策略，清楚地分隔阶段主题，采
取无锡日报和江南晚报交替投放的策略，信息覆盖面更广。 无锡日报--无锡最大的报纸媒体，权威性高，影响力强，覆盖面广，目前发行量15万份，阅读人次达69万，读者群为国家公务员、企业经营者和高收入的市民阶层，排无锡新闻类报纸第一位。
江南晚报--无锡地区主流媒体，目前发行量13万份，仅次于扬子晚报，辐射整个苏南，包括无锡大市、安徽、浙江、上海、苏州、常州、常熟、张家港等地，综合性强，读者从企事业单位、社会团体、乡镇到个人家庭。
软性文章--不易引起客户的广告抗性，通过详尽的叙述报道让客户充分了解产品细节及个案进展情况，适于进行市场炒做，特别是在市场预热阶段，我们可以通过一些软广告的发布，比如以太湖第一规模别墅社区作为话题，引导市场焦点，起到推波助澜的效果。
DM--运用印刷品对客户进行预告以及拦截的宣传效果，利用已获得的名单客户进行直邮到达率非常高，既可在前期对产品作综合性的全面介绍，也可视销售状况作阶段的针对性活动告知。
杂志--印刷效果好，易于楼盘形象的树立与提升，令稿面有更多的表现性，房产专业性杂志的针对性更强，无锡市场的专业性房产杂志有《安居乐业》、《无锡江南楼市》、《无锡房典》，根据无锡市场的发展程度和阅读习惯，建议可以作为辅助媒体。
户外据点--区域针对性极强，受众面广，且具有相当长的延时效应。考虑到本案交通的便利条件，建议在市中心、马山入口等车流人流量大的地段投放大型户外广告，吸引大众目光，用于树立楼盘形象，持
续吸引广泛来人。
SP展示--促销活动能在短时间内迅速扩大影响力、聚集人气，而由于场地限制，我们可以考虑在销售尾声为余屋推动举办SP活动，场地选在市中心或马山的高档酒店，面向已购客户组织回馈或联谊活动，利用现有客户资源消化剩余产品。
（五） 企划阶段诉求 a 市场启动期 时间：7月至8月中旬
诉求重点：无锡最大规模纯别墅社区，以规模作为首发切入点 媒体安排：以每月一至两篇的低频率投放软广告，以新闻报道形式为佳
推广目的：预告金色水岸的诞生，把金色水岸直接定位在无锡最大最好的别墅社区，先声夺人，初步引起关注，以新闻报道形式出现更加具有真实可看性。 b 市场引导期
时间：8月下旬至9月中下旬 诉求重点：产品规模、树立品牌形象
媒体安排：延续软广告形式，同时在九月中下旬开始NP投入，一至两篇引导稿
推广目的：在强调产品规模的同时，树立品牌形象，就金色水岸对于无锡别墅市场的划时代意义，进一步制造舆论热点；在开盘前投放一至两篇引导稿，正式开始广告宣传，预告开盘。
c 公开及强销期
时间：9月下旬至11月中旬 诉求重点：交通、环境、产品规划
媒体安排：密集发布广告，9月下旬至10月下旬保持一周一至两篇，至11月中旬保持一周一篇，可同时运用软广告造大声势。 推广目的：随着九月度假高峰的来临，样板区开放和一期工程进度加快的支持，配合金色水岸的高定位，产品的高曝光率制造强大声势，可以大量吸引来人来实地参观，此时的广告围绕交通、环境、产品规划等内容，进一步丰满和支持产品形象，这时的软广告可以根据销售现场的情况灵活调整内容，辅助硬广告。 d 持续期
时间：11月下旬之后
诉求重点：产品规划、巩固品牌形象
媒体安排：保持一月一至两篇的广告量，同时根据已经积累的客户资料，采用DM的形式或SP等辅助手段更加准确的到达目标顾客。 推广目的：通过前期的大量宣传策划，金色水岸的知名度已经确立，在冬季别墅销售淡季，报纸稿的频率降低，主要起到提醒作用，我们要采用更加有针对性的推广手段，有效开发客户消化余屋。
（六）
企划设计内容清单 项目 内容 作用
现场表现
1、裱板
2、LOGO墙
3、POP看板
4、引导旗
5、精神堡垒
6、工地围板 表现本案的重点优势 接待中心主要标志引
导客户前往接待中心接待中心主要标志 印刷品
1、销售海报（销海）
2、销售平面图（销平）
3、小海报
4、名片、信纸
5、信封、档案袋、手提袋
6、客户专用纸杯
详细介绍本案 不同阶段表现不同的侧重点给客户纪录户别情况用给客户寄发资料、携带资料
户外据点 户外据点 设在市中心或人流量大的区域的大型户外广告看板
公众广告 报纸、杂志等公众媒体广告 最重要的销售通路
（七）
广告预算分类表 类别 项目 预算金额 备注说明
固定部分 引导旗、工地围板 40000.00 制作及发布费用 精神堡垒 50000.00 制作及发布费用 家配图、鸟瞰图 10000.00
户外据点、200000.00 一年发布维护费用 可变动部分 销平、销海 40000.00
DM（小海报） 10000.00
名片、信纸、信封 10000.00
手提袋、纸杯 10000.00
变动部分 NP、MG（报纸、杂志广告） 800000.00 按优惠价计算 电视、网络广告 30000.00
房交会及机动费用 150000.00
业务杂支 SP活动 100000.00
业务杂支 30000.00 邮寄费、派报费、接待中心清洁、维护、办公费用
企划杂支 企划杂支 20000.00 资料快递、专业拍照、电分、菲林等费用
合
计 1500000.00
说明：本案一期广告预算按总销金额的1.5%计约100万，但因本案后续规模较大，而建立品牌知名度的任务主要在第一期完成，因此建议公司调整整个个案的广告预算分配，适当增加一期的广告预算。
（八）
VI系列（含手提袋、纸杯）、引导旗
（一）
SHOW稿 自然地理篇 大器·天成
所谓大器，必有丽质天成之姿。 太湖马山，灵山秀水福邸旺地。
仁者乐山，智者乐水，山水之所，造化精华， 太湖马山，青山碧波历来为文人墨客所爱，
吴王避暑宫、祥符名寺、梅梁小隐，灵山大佛„„
可以沉醉于山明水秀名胜古迹，可以选择贵族化的现代休闲， 高尔夫、垂钓、赛马、五星级酒店、度假中心， 或静或动，或史或今，快乐与放松是这里的唯一心情。 规模篇 大器·深耕
所谓大器，必是植根深厚之作。
金色水岸，前所未有的魄力，无锡第一别墅区。 博大才有无限空间施展，纯粹才会完美品质体现，
无锡太湖，十里明珠堤旁，首次大手笔规划， 19万平米大型纯别墅社区，250户尊贵席位， 有天有地的别墅生活，拥有无人干扰的私人领地， 纯净纯美的别墅品质，享受全方位的社区规划与服务， 金色水岸，划出无锡别墅臻品新时代。 产品篇 大器·无瑕
所谓大器，必是细致入微之品。 完美品质规划，带来真正别墅享受。
不逊于太湖风光明媚，金色水岸同样风景如画， 利用坡地起伏精心勾画户户不同纵深风景， 引入堤河构筑大面积人工湖泊，另造别样水景， 花芬芳，草如茵，林俊拔，水轻盈，处处留连不舍，
名家设计的欧陆建筑，传统或现代，优雅或简洁， 同时配备大型会所、先进的物业管理和智能设备， 每一个细节的完美成就了金色水岸非同一般的品质享受。
推荐第9篇：项目营销方案销售 2
项目营销方案（销售）
项目配备：
一.项目命名.
二.工程进度及预售手续的跟进
三.售房部的设立
A.位置：项目门口（位置较好）。工程工期达不到，前期可以租赁的方式尽快成立（位置：
1.公交站附近2.项目旁边）
B．售房部沙盘，户模，宣传单页/折页，文件袋，手提袋的制定
C.售房部装修，办公用品，宣传及看房车辆的配置
D.售房部人员的配备：销售经理及主管各1名，置业顾问3名（主管参与销售），财务兼后勤1名，司机1名。在11月以前售房部可暂时只配备销售经理及置业顾问各1人（客户贮备），其余人员11月1日前到齐（建筑/房地产专业知识，合同/网签，销售流程及技巧，沙盘说辞及销售百问的培训）
宣传及推广建议：
一.项目周边围墙及售房部用广告及户型宣传进行包装
二．户外广告的选址(重点乡镇)，广告内容及设计制作
三.公交车车身广告及车载广告
四.小蜜蜂主城发单
五．重点乡镇下乡宣传：1.时间11.20-12.30（暂定）2.人员及车辆安排3.宣传单页及礼品的制作4.凭宣传单页购房另外优惠1% 5.重点乡镇地点，日期及路线安排
六.春节期间提前销售的准备：1.价格2.统一销售说辞及流程（防止主管部门检查）3.销售房源进行控制
七．样板房的设立/装修
八．春节购房优惠/购房送礼
九．老客户带新客户优惠及制度制定
十．开盘时间确定（落实工程进度及预售时间）开盘做好造势宣传，抓住销售机遇 销售人员工资建议：
销售经理：底薪4000-5000，提成：总额的万分之3 ；销售主管：底薪2500-3000，提成：个人业绩总金额千分之1.2-1.8 ;置业顾问底薪：1600-2000，提成个人业绩总金额千分之
1.2-1.8 。财务兼后勤2000元/月。包含五险。
2013.9.22
推荐第10篇：项目开盘前营销方案
正商·明钻项目开盘前营销执行计划总纲
第一部分正商·明钻项目一期开盘前销售目标 第二部分正商·明钻项目一期产品解读
1.一期物业类型配比 2.一期户型配比 3.一期产品分析
第三部分正商·明钻项目一期产品推售节奏 第四部分正商·明钻一期启动策略
1.入市时机分析 2.一期推售原则 3.产品组合策略 4.推售价格策略
第五部分正商·明钻项目开盘前营销总纲
1.开盘前营销总策略 2.开盘前营销节点划分 3.开盘前阶段策略总纲
第六部分正商·明钻项目开盘前营销执行
1.开盘前各阶段工程配合要求 2.开盘前物料筹备工作细则 3.开盘前各阶段媒体推广细则 4.开盘前各阶段活动营销细则 5.开盘前各阶段渠道拓展细则
第七部分 营销费用预算
1.营销总费用核算 2.营销费用细化分解
第11篇：万科城项目营销推介方案
一座城改变一座城市
万科城项目营销策划方案
一、背景分析
万科企业股份有限责任公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。2012年万科入驻徐州，致力于打造一个有着完善配套、自成体系，并有着丰富人文资源的宜居小镇，该项目对于完善徐州北区城市功能，提升徐州市北区城市形象，打造北区以生态休闲和文化旅游为核心的北城新区，具有引领和示范作用，项目东至天齐路，西至平山路，南到沙虎山，北到三环北路，总用地面积3305亩，总投资150亿元人民币。2012年11月2日，万科企业股份有限公司以挂牌出让的方式在徐州拿下两宗地，总面积约595亩。
万科入驻徐州，全城瞩目。万科城已经全面开工，并与7月份开盘销售，徐州邮政营业局根据自身业务特点和万科城项目结合，全力为万科城打造一整套营销宣传方案，希望尽徐州邮政的一点力为万科城的宣传拓展新的渠道，进一步提升万科城品牌形象，促进万科城开盘销售一片红。
二、策划思路
徐州地区房地产市场发展从2001年开始稳步上升，并在近几年中呈现出了稳步增长的势头。但自2009年国家开始楼市调控以来，我市楼市也出现了较大程度的降温，投资型需求受到较大抑制，改善型需求因为政策因素造成的交易成本增加也受到很多抑制，整体市场交易量下降、活跃度大大降低。相较以外，对于开发商而言房地产开发项目投资的资本金比例增加较大，从原来的20%左右提高到35%以上，另一方面银行等金融机构也收紧了对房地产开发项目的信贷额度。资本金需求增加了、开发门槛提高了，同时信贷紧缩了，房地产开发商不得不捂紧自己的钱袋子精打细算，在整体行业资金紧缺的情况下，开发商一般都会在宣传方面压缩一定的广告费用投入，在宣传推广渠道的选择上进行更多
的比较，希望能以最少的成本捕捉到有效客户。作为精准营销方式的数据库直邮商函正是适合他们在当前资金相对紧缺状态下进行项目推广的好渠道，而数据库直邮商函的核心资源----数据，更是能够吸引房产商在广告渠道选择上的重要砝码。
徐州邮政营业局将根据万科城项目特点，结合自身的业务特征，以宣传推广万科城品牌，提升企业形象，扩大公司楼盘知名度为目的，整合邮政资源，为万科城品牌形象的推广，提供一整套全方位、多角度的精准营销方案，实现整体推广万科城项目品牌的最终目的。
我们主要采用直邮的形式给贵公司进行推广宣传，主要有数据库商函、直邮通、DM投递和夹报。
三、直邮商函媒介概况
（一）什么是直邮商函媒介
直邮商函是一种通过相关数据库筛选有针对性的目标客户群，以信函为载体，将相应商品、服务等信息，通过邮政服务网络送达目标客户群的一种融广告、互动交流于一体的针对性媒体，是商业机构利用各类信息数据库向目标消费者有针对性的寄发服务、产品宣传广告，进行信息交流与推广的宣传媒体。与报纸广告、电视等公众媒体相比，直邮商函广告是进行实质性营销推广的精准媒体。
（二）直邮商函媒体优势分析
直邮媒体因其目标明确、针对性和互动性强等优势，作为企业整合营销传播体系的一部分，发挥着重要的作用。
1、能够提供个性化的内容，个性化的产品，同时给不同客户提供不同的价
格和促销手段，满足其个性化需求。
2、能够呈现短信、电邮所不能呈现的、层次丰富的内容，直接带来视觉、听觉等多感官的体验，可阅读性强且易于长期保存反复阅读。
3、覆盖人群更广， 无论收入高低、年长年幼，人们都可以收、读邮件且单位个体推广的成本低。
4、针对性强，可根据产品或服务的特性，“自由”选择目标受众、确定投放范围和投放数量。
5、保密性好，不易被竞争者察觉模仿。
四、房地产行业数据产品简介
我局拥有三大类信息数据库：基础地址库、组织机构库及个人精品库，有效数据量400余万条，并配备了专业的数据库建设分析人员，对数据库信息实行实时的建设、维护和管理、更新。数据库分析人员通过专业系统工具能够精准筛选目标人群信息数据，锁定目标客户群体，再通过完善的邮政投递网络实现信函的精准投递，实现过程可控、效果可测量的广告推广。我局数据服务咨询中心的数据分析人员从20余个专业数据库的海量数据中通过整合、挖掘提炼出万条具有购房需求的潜在目标客户数据,可推介给房地产行业客户，通过直邮商函的宣传推广有效进行数据库营销。
（一）数据（目标受众）分析定位
1、从个人消费需求的角度考虑：
定位于徐州商旅人士、中高收入阶层、个体私营业主、公务员等，注重个人生活品味，具有一定的事业基础和社会地位，经济条件较好，收入较高，消费能力强。
2、从商业经营拓展的需求角度考虑：
定位于中小型私营企业、大型连锁企业、餐饮服务机构、娱乐服务机构（KTV，酒吧，会所等）、教育培训机构、个体经营商户等。
五、房地产行业项目推广策略
（一）营销策略简介
根据客户不同的购房需求，把潜在消费者分成首套房刚需客户和非首套房改善型客户两块客户群体市场进行推广：
1、首套房购房客户推广计划
针对楼盘开发商、楼盘代理营销公司、房产中介公司，以潜在刚需数据目标客户为直邮寄递对象数据资源，围绕新盘销售，根据楼盘销售生命周期，阶段性地提供区域品牌宣传、开盘告知、以老带新优惠等宣传内容；另一方面围绕存量房销售，通过购房意向再调查、社区活动邀请等方式提供意向客户唤醒服务，实现市场推广。直邮产品形式可为开盘告知函、开盘活动邀请函、楼盘信息推荐函、二手房信息比价册、购房答谢函等。
2、非首套房市场推广计划
针对楼盘开发商、楼盘代理营销公司、房产中介公司，以改善型及投资型购房者潜在客户目标为直邮寄递数据资源，通过展示社区生活品质、宣传投资价值理念以及介绍教育资源优势等，促进楼盘的销售。直邮形式可为楼盘社区活动邀请函、房产交易政策信息导读册、楼盘周边资源分布介绍册等。
（二）房地产直邮投放策略规划
1、活动预热期
向目标人群寄发看房邀约，多种渠道响应方式（电话、网络等）；
2、响应处理期
加入诱因限时响应，并对已响应的客户数据进行整理，便于后期的二次跟
进营销；
3、直邮攻略期
以直邮商函的方式，分多次向已响应的客户寄发产品介绍、房型图册、配套设施介绍等内容的商函，最后一次直邮产品加入强有力的促销诱因。
4、销售期
强有力的促销诱因：是直邮商函宣传销售效果成功与否40%的决定因素。
六、直邮效果分析
1、利用数据库的分众传媒效果，有针对性的寄发，减少信息传递过程中的客观挥发，使广告效果达到最大化,推动销售量的提升。
2、直邮展示添加新元素，可根据房地产商的个性化需求灵活选择，形成低成本低风险高收益,帮助企业达到最大的可衡量效果。
3、增值服务提高客户满意度
——可设计带标识的个性化二维码，链接更丰富信息，直邮广告不再“平面”，更容易触动潜在客户响应。
——搭建服务平台、实现线上与线下宣传的结合互动，提供潜在客户的反馈信息数据。
第12篇：某移动办公项目营销方案
xxxxxx移动办公项目
营销策划方案
一、市场背景
市场经济的发展，经济的繁荣的，很多人都加入的开发经济的行列，出现了一大批企业家，而且完成了原始积累，他们急需转型，或者帮其下一代。现在外地投资考察人员增多，城市的流动的企业家近千人；有时乡镇企事业单位进城办事，也无办公地点；每年都有一批大学生或者有经济基础的青年人创业，而真正创业无门，创业成本高，主要提现在高额的房租上、购置办公设备以及人员配备。针对以上情况，公司将开办商务移动办公项目，为广大企业家，乡镇事业人员，大学生提供经济实惠的办公场所。
二、产品特点及优势 1.商务移动办公室充足的办公区域；
2.办公室五星级标准装修和完善的办公设备；
3.租期灵活，客户可以根据自身业务的情况选择租用期限；
4.有投影仪、复印机、打印机、传真机等设备供客户无偿使用，客户无需自己另外购买；
5.前台人员训练有素，提供专业的行政支持；
6.可全面客户代办相关业务；
7.提供休闲、商务服务；
9.提供相关出行工具信息。
三、宣传推广战略
现在社会已经进入网络时代，要最大限度的利用这个无边界平台，迅速抢占市场，尽快让投资者、创业者了解公司，具体广告优势如下：
1、电子广告：
特点：
1、信息传播及时；
2、传播画面直观易懂，形象生动；
3、传播覆盖面广,受众不受文化层次限制。
方案：在xxxx目前人流量较高的兴隆、新玛特、商业城等大
型购物中心的室外LED屏刊登公司广告加以宣传。
2、实体广告：
特点：
1、简单直观；
2、信息量大，内容丰富；
3、易于客户接触、沟通；
方案；在机场、汽车站、火车站等外来商务人士流动量较大
的场所设立实体广告牌，在他们抵达朝阳的第一时间
对xxxxx企业市场情况不了解的情况下，向他们灌输
我们的企业性质和职能。
3、车体广告：
特点：
1、视觉效果好；
2、简捷、主题鲜明；
3、流动性大；
4、传播范围广泛。
方案：在xxxxx各公交上刊登公司广告，以此提高公司在朝
阳市场中的知名度。
4、电台广告：
特点：
1、广播范围广；
2、强迫人去接受；
3、适合移动人群
收听；
4、全面性，内容丰富。
方案：在省电台及收听率较高电台刊登企业广告，并在黄金时
段滚动播出。
5、网络信息：
特点：
1、信息的准确性；
2、传播的快捷性；
3、大容量的信息
4、信息的再生性。
方案：在各大网站刊登企业信息，扩大公司在全国的影响力
提高知名度。百姓网、赶集网，本地网发布：爱房网、
xxxx房产信息网。
目前公司还处于筹备阶段，下一步公司将整体装修。广告投放也开始同步进行，把公司的知名度打入市场，让更多有需求的人知道并了解。以便以后公司发展更进一步的占领市场，争取在国内每个中等城市都我们xxxxxx移动办公的身影，并为当地经济做出贡献。
四、客户群体
xxx经济的发展一直处于上升阶段，大量外来的投资者向我市涌进，促进了xxxx经济的发展，但这些外来投资者，很难找到合适的
办公的场所，还有很多各个乡镇等政府机关部门来市里办事，也很难找到接待并能工作的环境。目前来看，主要以外来投资者，与周边市区、乡镇工作人员，以及其乡镇企业人员，是目前发展对象。
六、市场营销策略
市场营销是指企业以顾客需要为出发点，有计划地组织各项经营活动，为顾客提供满意的商品和服务而实现企业目标的过程。无论是什么样的产品或服务，离开了市场营销规划，都是不可能在商界立足的。为了能在市场竞争中立于不败之地，我们在营销中制订了下列策略。
1、公司CI策略
对于xxxxxx移动办公项目这个服务性的公司，公司的形象直接反映了服务的质量。怎样树立一个良好鲜明的公司形象，已经成为邦尼在步入市场时必须考虑的头等问题。
我们的经营理念是要打造全面高素质的高级商务服务。邦尼的员工首先要具备的素质是精神饱满、热情、勤劳、有亲和力，严格遵守公司制订的各种规章制度。时时刻刻准备为客户提供高质量的服务。在工作期间，邦尼员工统一服饰，胸前必须佩带有公司名称的徽章，公司会不定期抽查。公司每隔一段时间会对客户进行一次调查，以确保员工的服务质量，保障客户的权益。这种针对员工服务质量的信息反馈工作会在公众中树立公司的良好形象。
2、价格策略
3、品牌策略
公司发展的速度与好坏，是和宣传紧密相连的。邦尼的目标是要以品牌至胜。公司决定在品牌宣传上采用“三步并行”的战略。
第一步是要通过媒体的广告宣传。
企业形象广告：
在大众媒体和专业媒体上发布制作精良的企业形象广告，他们的宣传可以使我们在大众中留下初步的良好印象。
服务品牌广告：
品牌广告可以通过多种渠道进行。广播、电视广告虽然信息传递时间短，可以用来提高知晓度，但媒体的广告费也极其昂贵，尤其是在电视台做广告，费用更是让我们觉得高不可攀。所以在创业初期，我们暂且不与电视台合作，而是利用报纸、杂志制作一些寓意深刻、高品位的广告，来提升品牌形象，如：《燕都晨报》、《朝阳日报》„„待公司有了一些成本之后，再在电视台做广告，扩大宣传。
第二步是采用在所在地进行DM单投掷、邮寄信件，群发等方式已简捷，明了的语句，让接收人，收件人快速记住公司。
第三步是通过在公众之间的连锁宣传,xxxxx最终要为之服务的群体是创业大学生、外来企业，所以由公众作为媒介为公司宣传会达到事半功倍的效果。通过公司对大学生的培养计划，最为一个亮点进行对外宣传，让外界知道公司并不是单纯的解决大学生就业问题，还能帮助他们，提高他们个人修养，工作能力，公司将为他们开拓更广阔的发展空间。再同步进行宣传达到，正能量效果。从培养出来的大学中选出优秀的人，可以做成微电影。从此达到正面宣传的效果。
五、市场销售实施
1、广告宣传，抢先市场，先抓住眼球，让xxxxx及周边乡镇都知道并很简单的了解公司，也能挖掘潜在用户。
工作人员下到地方进行，面对面推广。
2、与各大出名的宾馆，酒店建立良性关系，以打出知名度为目的，与其宾馆管理人员协商，在大厅内放置公司平面广告（易拉得：），达到互赢互利的双面性（具体实施在其讨论）。
地点：xxxxxxxxxxxxxxxx及周边县镇
3、雇专业撒放DM单人员在，飞机场、客运站、火车站，朝阳各大路口发放。让更多的外来人士，知道并简单了解我公司的项目。
4、在大学进行宣传，推广。
一次性缴纳2.4万，返壹万元创业基金
主要目的是，以最快速度让xxxxxx，通过他们的“嘴”在次公司进行宣传，其让跟过的人知道公司，利于有公司以后工作的展开，哪怕只是知道公司的名，而不知道公司的项目性质，也是一种很大的宣传。
第13篇：房地产项目全程营销服务方案
房地产项目全程营销服务方案
本项目营销要达到的目标
1、品牌效应。通过良好的营销，将爱丁堡花园打造为南宁著名的高档社区，创造品牌效应。即要创造经济效益，又为企业持续发展奠定基础。
2、轰动效应。项目营销组合得当，制造轰动的明显效应。激发市场需求，创造新客户。
3、连续热销效应，销售经营两旺。
4、示范效应。使项目不仅获得良好的社会效益，也将在行业中确定优质的示范效应，项目将获得持久生命力。
1．负责项目营销全过程的顾问工作
包括：项目营销过程中的发展策略顾问、项目规划设计顾问、项目内部装修及环境设计顾问、项目营销策划顾问、项目发展各阶段面临问题的分析及解决方案，以及根据甲方要求参与项目各项具体工作的顾问，提供参考方案。
2．负责组织项目的营销工作。
（1） 负责销售人员的组织、培训和管理工作，确保销售人员素质优良，行为规范统一，确保建立一支强有力的营销队伍。
（2） 销售过程中，严格按照甲方提供的该物业各种条件和承诺解释该物业，避免浮夸行为。
（3） 负责根据代理销售实施的其它各项管理工作（包括：建立严密而完整的营销制度，科学合理的广告计划）和销售实施相关工作。
（4） 负责根据市场及产品特性制定广告宣传及策划方案，负责广告宣传工作的主题策划、制定，并协助甲方执行工作。
（5） 负责本公司管理人员和销售人员的工资、奖金、培训和着装费用。
（6） 项目前期包装费用（包括现场包装、售楼部、样板房、楼书等宣传资料）和广告宣传费用，由甲方负责。（具体广告计划待营销策划报告完成后双方协商确定。）
3．项目营销售战略规划及营销策略策划
3.1营销战略规划与营销主题
3.1.1项目战略规划
3.1.2项目营销主题
3.2企业品牌策略及整体包装定位
3.2.1项目VI策略
3.2.2项目品牌策略
3.2.3工地环境包装设计
3.2.4售楼部包装设计
3.3项目营销策略
3.3.1总体推广策略
3.3.2商铺推广策略
3.4营销卖点的发掘与提炼
3.4.1核心卖点
3.4.2卖点细分
3.4.3卖点主题构思
3.5项目营销阶段性划分
3.5.1项目分期推盘的战术部署及促销建议
3.5.2市场反馈信息的收集、营销策略修正
3.5.3市场切入点及方法分析建议
3.6总体推广进度及节奏
3.6.1项目总体进度安排
3.6.2项目营销节奏安排
3.7内部认购计划
3.7.1目的及作用
3.7.2时间安排及目标分解
3.8促销措施建议
4.潜在客户研究
4.1潜在客户的分析
4.1.1核心客户
4.1.2重要客户
4.1.3一般客户
4.2潜在客户的区域分析和主要特征
4.3潜在客户消费行为及消费模式研究
4.4客户消费倾向专项研究
5.项目市场推广
5.1项目视觉识别系统
5.1.1项目VI设计创意及建议
5.1.2卖场展示策划
●售楼部形象定位建议
●售楼部路牌引导系统建议
●售楼部外观展示设计建议
●售楼部内部展示设计建议
●售楼部功能分区规划建议
●售楼部形象墙设计建议
●售楼部展板设计建议
●销售用品系列设计建议
●销售人员服装建议
●各类标志牌及POP彩旗创意及建议
5.2广告宣传推广计划
5.2.1广告总体策略及广告阶段性划分
●广告目标●广告心理策略
●市场策略●广告错位竞争策略
●广告内容更新策略
5.2.2广告媒体组合策略
5.2.3广告招标计划
5.2.4广告定位及创意分析
●广告诉求目标●户外广告思路及创意
●广告诉求理念●电台广告思路及创意
●广告主题口号●楼书、宣传海报创意、设计建议 ●广告内容、表现手法 ●新闻类（软文）思路及创意 ●报纸广告思路及创意
5.2.5广告效果监控、评估及修正
5.3新闻活动计划
5.3.1新闻性信息炒作计划
5.3.2软文炒作计划
5.4广告推广节奏、媒体计划及预算
6.销售阶段工作
7.1销售表格物料设计、制作
●认购书、价目表●月报表
●客户意向表●客户资料表
●备忘录●按揭办法
●销控表●物业（商业）管理收费表●统计表●户型图
●周报表●交楼标准
●付款方式●统一说词
7.2销售人员的安排及培训
7.3销售人员的进场及销售的实施
7.4现场看楼团的筹划
7.5客户区域、年龄、职业等层面分析
7.6广告发布效果的跟踪
7.7放弃购买客户的原因调查
7.8售前及售后服务内容
7.9定期销售总结及策略调整
7.10系列促销方案
7.11催款过程控制
7.12延期交款控制
7.13客户回访
7.14客户购买心理分析
7.15销售后期收尾的工作
8.销售组织与管理
8.1销售流程控制
8.2销售队伍组建及培训
9.项目营销的保障机制
9.1工程及其他配合要求
9.2营销资源的投入要求
9.3营销保障机制研究
10.项目营销工作关键时间节点 10.1总体营销工作网络关系图 10.2关键工作时间节点
第14篇：别墅项目营销推广方案、营销活动方案、
紫薇·庄园营销
推广中心：年底500万的销售任务
推广策略：摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑短时间高效率效促进销售方案。 营销方案一：
方案名称“秘密庄园拍卖会”
营销策略：短时间快速吸引和调动客户购买欲望，发动客户关注热情为核心，制定相应活动推广词
营销核心：冲刺年底500万销售任务的短时高效营销活动
推广词精神主题：中国味，世界观-适合中国人居住的庄园生活空间，秦岭里最后的原生态建筑。
推广总口号：天造一半，人造一半（紫薇·山庄规划团队根据项目所在区域的气候特征及综合资源优势，汲取世界名宅比弗利山庄贝肯山等世界同一纬度山林别墅设计精髓，融合秦岭山体资源景观与欧美山林建筑特色，最终确定了最适宜秦岭地区山居生活的欧美山林建筑风格，所有建筑均依山势而起、随山水景观而动，创造出“山屋共融、景随山动”的视觉效果，将原生态山居生活的建筑理念完全融入到你的梦想生活中，让项目变成真正意义上的“生长于秦岭里的原生态建筑”。）
品牌意识：紫薇又一杰作
营销推广活动：根据项目在推案时将房源分批推出的特点，在推广上摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑分波次推出案体的情况。 蓄势准备期：2015年12月1日—2015年XX月XX日
活动：“秘密庄园拍卖会”；“XXXX元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX元起步）”；
造势：紫薇又一杰作；两套秦岭里原生级别墅什么价格？？？你说的算；寻人启事：寻找全城2名紫薇庄主。（信息传递：价格？？？竞拍价客户说的算；产品？？？只有两套竞拍，限时性，稀缺性，不可错过的秦岭里的原生建筑） 品牌蓄势 两大原则：
企业品牌和产品品牌构成母子品牌，母子品牌同时蓄势。 通过领袖群体，带动主力购买层。
活动主题：2套别墅1元竞拍（摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，以最大化调动所有高端客户关注度；并以稀缺、稀奇、稀少的饥饿营销，短时间高热度去化两套别墅）
活动概述：紫薇·山庄 1元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX元起步） 活动时间：2015.12.1-XXXX.XX.XX 活动地点：售楼中心 主办单位：西安紫薇地产
活动亮点：a.一元起拍活动，商品起拍+秦岭里最后的原生态建筑（仅限两套别墅）
b.专业的竞拍活动公司全程策划
c.自助餐，活动全程为客户体验满意度做最好服务 d.小商品：1元起拍小家电，1元？洗衣机、电视机、电饭煲、IPAD、Iphone等，活动预热 e.全程体验式营销
活动组织：客户邀约1，项目前期意向客户；2，紫薇地产公司和西安高科(集团)公司管理层的高端资源、紫薇地产所有合作商（供货商、施工单位负责人等）具有实力购买客户群；
3、邀请全城企业高管参与（中国人忌讳“露富”，许多企业主和老板将自己的身份归入中高级管理人士之中）
配合主题活动：设计师谈别墅的空间与健康；易学大师谈别墅的风水观；园林专家谈别墅的园林设计与维护；投资咨询师谈别墅的投资与增值；别墅经验住户谈住别墅的心得；物业专家谈别墅的物业管理与人性服务。
营销方案二：方案名称“女王驾到”
营销策略：短时间快速抓住主力购买客群，通过现场活动气氛挤压爆发，并配合相应活动争取完成2套别墅去化。
营销核心：冲刺年底500万销售任务的短时高效营销活动
推广词精神主题：女王驾到!西安首席名媛盛典登临紫薇庄园，一场引领西安时尚女士风尚的名媛盛典在紫薇号庄园盛大开启。梦幻礼服、时尚造型、T台走秀……在紫薇庄园堪比《唐顿》的华贵与梦幻中，诚邀风范大家共同鉴证…… 推广总口号：私人定制·名媛礼遇；女王驾到，礼遇秦岭里最后的原生态建筑；献给读懂庄园生活的女王（协同西安省企业家俱乐部，诚邀女高管、企业主、或高管夫人、企业主爱人等）
营销推广活动：根据项目在短期冲刺500万销售任务的基础上，在推广上缩小客户群范围，做到精准营销。
蓄势准备期：2015年12月1日—2015年XX月XX日
活动概述：“女王驾到·礼遇紫薇”；“献给读懂庄园生活的女王”(最终加冕女王得主将获得紫薇公司巨额购房优惠卷) 活动时间：2015.XXXX 活动地点：紫薇·山庄 主办单位：西安紫薇地产
活动亮点：a.梦幻礼服、时尚造型、T台走秀 b.专业的活动公司全程策划 c.企业家俱乐部全程参加
d.奢饰品展示，奢侈品牌介绍和珠宝品鉴 e.全程体验式营销
活动组织：客户邀约1，项目前期意向客户；2，紫薇地产公司和西安高科(集团)公司管理层的高端资源、紫薇地产所有合作商（供货商、施工单位负责人等）具有实力购买客户群；
3、邀请全城企业高管参与（中国人忌讳“露富”，许多企业主和老板将自己的身份归入中高级管理人士之中）
配合主题活动：奢饰品展示，奢侈品牌介绍和珠宝品鉴大师现场品鉴
第15篇：丽水某别墅项目营销方案
丽水某别墅项目营销方案
1.丽水房地产业的旗舰[金龙公司及本案物业档次]
2.100%都市村庄[环境定位]
3.丽水最后的风水宝地[地理价值]
4.告别传统，开始丽水新的居住时代[文化内涵]
5.珍稀席位，弥足可贵[稀缺资源]
6.人生价值的体现[人文内涵]
7.无论现在还是将来，无论丽水还是世界，它同样不可多得[传承价值]
l 艺阁公司围绕上述定位，展开本案的品牌塑造、营销策划和整合传播。
本案的推广主题及广告口号
主题：云山翠谷，都市村庄
广告语：
l 结庐在人境，而无车马喧
l 让思想与白云共舞
l 云是多情的，你是自由的
l 云山翠谷，都市村庄
l 忠告云山翠谷的业主们：不要在社区中乱丢金币，以免污染环境
项目的销售策略建议及价格定位
1、销售策略
基于本案的档次及区域内资源的稀缺性，
建议销售策略为：高开高走
2、价格定位建议（略）
第叁部分
Part Three
本案整合传播的基本理念和思路
▓准确的定位，并围绕于此进行有效的营销推广，从而保持整个行销过程的统一性和连贯性。这个过程称之为整合营销传播。整合营销传播可使有限的投入获得最限度的回报。
本案整合传播的基本理念
房产的消费是理性的，高档物业尤其如此
消费者选择目标大多并非为利益驱动，他们更注重物业所带来的人生价值、社会地位及其他形而上的东西
这是一个鉴别接受的过程。他们首要考虑该区的地理位置、配套、文化氛围、身份档次、物业管理以及其他的各项后续的服务，其次才是性价比及升值空间。
因此，我们确定本案的整合传播的核心内容有：
物业的文化价值、物业的社会价值、物业的传承价值，这一切最后归于物业的品牌价值我们拥有的传播资源有：项目最优的地段、最佳的环境，本地唯一的高尚别墅区，最贵的单体物业价值，最优实力的开发商、丽水的最后一块风水宝地策略为制定合理的品牌定位,目标是营造高档物业的文化内涵和居住软环境，最终形成其独有的品牌价值。
打造丽水房地产业旗舰
因此，我们必须制定科学的整合营销传播策略，进行有效的实施，为开发商出谋策划消费者对本案的未来还存在疑虑，开发者尚未构成100%的信心运作的最终体系未能确定真正的高尚社区还尚未诞生；关于项目的定位尚未最终确定，品牌价值尚未体现。
基于项目的本身就具备这样的优势，而且优势明显，只是优势尚未被有效地发掘
我们的目标是构建白云山生态小区的品牌，同时使金龙房产的品牌更富有价值
本案整合营销传播的战略目标
整合营销传播的战略目标取决于企业经营目标。其目标必须与开发商自身的经营目标相统一：
l 品牌建设目标：
通过一系列品牌塑造活动，使项目在推广的目标市场上形象鲜明，增强目标市场消费者对项目的认同感，并与金龙品牌相得益彰。
l 完成营销目标：
确定与品牌定位相符的营销战略及目标市场，制定有针对性的营销计划，开展一系列有效的促销活动；按既定目标价格与目标进度实现销售计划。
l 整合传播目标：
通过对多种传播工具的优化组合，沿着唯一的主轴、方向将各广告要素统一整合传播，使“云山翠谷”的广告信息有效传达并引向消费者，进而引起目标消费者的购买，顺利完成销售目标。
l 高档社区的软环境建设目标：
配合开发商硬件建设的基础上，进行小区的软环境建设，从而使本案成为真正高档的社区，充分体现金龙的品牌价值及社区的人文价值。
整合营销传播的核心策略
●本案整合传播的核心策略
让所有的消费者认为，“白云山生态住宅小区”是最高档的物业，她是时代的典范，她只属于有身份、有地位、有品位的人，无论是现在还是将来，无论是丽水还是整个世界。“云山翠谷”都拥有不可置辩的金钻价值。
●核心策略单位
依据营销目标，设定沟通职责（广告目标），通过与开发商的互动，进行质化（沟通方面）与量化（沟通效益）之目标管理，以此评估系统有效性及监控整合传播策略的准确性。
目标市场及目标消费群体细分
确定目标市场及目标消费群体，将使我们的整合传播有的放矢。
l 目标市场
一级市场：丽水市本地市场
二级市场：周边县市
三级市场：丽水籍的海外华侨
l 目标消费群体
1、私营业主
2、城市新贵
3、政府官员
4、海外华侨
第肆部分
Part Four
本案整合传播的实施
▓制定一个整合营销传播方案是基础，如何实施则是关键。整合营销传播实施包括品牌塑造、营销战略和广告策略。
品牌塑造及整合传播流程
┌品牌建设-CIS导入
│ ┌传播策略
沟通主题┐ │ │电视广告/软性宣传节目
市场调查→项目定位→│→ ├整合传播┤报纸广告/宣传文章
规划优化建议┘ │ │宣传画册、传单等
│ │路牌、横幅等户外广告
│ └媒介计划/效果调查
│ ┌定期PR企划
└营销企划|定期营销计划
销售人员培训
└定期SP企划
品牌塑造及整合传播工作基础：市场调查
〉“没有调查就没有发言权。”深入细致的市场调查有助于我们细化本案的传播策略与沟通主题，以最小的投入达到最大的传播效果。
〉市场调查内容包括：
1、市场分析
2、项目情况分析
3、目标市场与区域
4、项目产品与定位
5、竞争对手调查及对策
6、项目形象品牌定位
7、项目价格策略
〉调查提纲将由几位专家共同制定，以保证其科学性、准确性。调查完成后，我们将整理成调查报告，并进一步延展成具有指导性的营销建议和市场反馈意见，递交公司相关部门，作为修正销售策略的依据。一部分调查内容可整理成宣传资料，在报纸上进行公布，可用来引导民意。每一次调查既是取得资料的渠道，也是一对一的品牌宣传。
品牌塑造实施内容之一：VI系统导入（1）
品牌将是现代企业的立足之本。谁能够成功的塑造自己的品牌形象，谁就将是市场的最后胜者。基于房地产项目具有其独立性，每一项目均须有独到的品牌价值，因此，金龙的品牌不能完全替代本案的品牌。本案的品牌是金龙品牌的延展，与金龙品牌相辅相成，相得益彰。
导入ＶＩ系统是塑造品牌的第一步，它可以立即提升企业的形象，以最直观的方式展示品牌内在的理念，并为企业其他的品牌建设工作打下基础。
视觉识别（Visual Identity System简称ＶI），为CIS（Corporate Identity System）企业形象识别系统中的一部分，与行为识别系统（Behaviour Identity System简称 BI）、理念识别系统（Mind Identity System简称 MI）共同构成企业形象识别系统。其中，视觉识别系统是最直观、最具体化的、以视觉形象传达企业经营信息的识别形式。
综合本案之现状，我们拟将为本案导入完整的ＶＩ系统，包括基础部分和应用部分。
品牌塑造实施工作内容之一：VI系统导入（2）
l VIS系统基础部分
标志
标准字体（中英文）
标准色
辅助色
辅助图形
印刷字体
应用字体
组合规范
误用范例
品牌塑造实施工作内容之一：VIS系统导入（3）
l VIS系统应用部分/A
事务类 交通类 服装类 展示类
名片信封信纸传真纸文件夹资料袋便笺请帖笔记本会议记录本证件公文包速记纸文件标准格式档案袋 运输车工具车面包车看房车车体广告其他 管理人员服装员工服装工作牌领带领带夹徽章胸卡其他 旗帜形象墙展览厅设计识别牌指示牌接待台售楼处楼盘展板门面工地外墙工地入口其他展示
品牌塑造实施工作内容之一：VIS系统导入（4）
l VIS系统应用部分/B
传播类 包装类 礼品类
海报招贴路牌灯箱POP竖旗横幅介绍册DM广告单页报纸广告标志风格样本杂志广告标志风格样本其他媒体广告 标识贴纸礼品袋手提纸袋包装纸礼品包装盒VCD盘标企业报报头其他包装 礼品笔礼品伞礼品表吉祥物设计吉祥物礼品项目特色礼品促销小礼品礼品模型奖杯节日卡名片盒礼品杯其它礼品
品牌塑造实施工作内容之一：VIS系统导入（5）
l VIS开发步骤
1、调研阶段
企业内部调查
企业社会形象调查
企业市场形象调查
企业现有形象体系的整合研究
2、形象定位
根据企业发展与市场状况进行企业理念探索
明确项目的基本形象特征
确立项目的形象定位
3、视觉系统开发
根据企业理念和形像定位确定开发原则
初步开发VIS三元素
提供多种选择性参考
初步确定VIS基本元素
4、提案及修改
由艺阁公司负责对VIS体系进行说明
根据开发商建议进行修订
５、VIＳ完成并移交
确定的ＶＩ手册包括：
（１）ＶＩＳ视觉手册
（２）有关ＶＩS使用和延展说明
5、在双方认可的基础上办理移交手续，雅阁公司将提供ＶＩＳ手册两本及可录光盘两套。如须另外制作样本，有艺阁公司负责落实。
品牌塑造工作内容之二：品牌的模拟演示系统
我们将为本案导入模拟演示系统，使投资者以最直观的方式了解未来的的真实面貌。
■此系统包括：
1、白云山生态住宅小区空间布局实景及内部结构立体展示三维电视
2、大型实景模型沙盘
3、白云山生态住宅小区《知情手册》
4、白云山生态住宅小区项目网站
品牌塑造工作内容之三：本案的文化内涵建设
1、项目的人文内涵阐述
2、项目风景名胜的传说故事整理
3、项目歌曲创作、录制及MTV拍摄
4、白云山生态住宅小区研讨会或论坛组织，论文整理
5、其他文化活动
品牌推广工作内容总汇
1、制定有效的广告策略
2、制定丽水本地的媒介发布计划
3、制定周边地区及营销重点地区的广告策略和媒介计划
4、电视、报纸、电台、网络、户外、DM广告及分众辅助媒体广告等各类广告的制作
5、各类媒介计划的实施
6、媒介协调及媒介公关管理
7、新闻发布会及项目推广会的策划实施
品牌推广策略之一：广告目标及广告目标市场
■广告标的
1、在本地市场达到100%知名度及较高的美誉度，由此获得当地民众的口碑传播效果
2、在潜在消费者中，达到70%了解项目基本内涵，达成60%的偏好度
3、在目标消费者中，达成90%相信本案的品牌价值
4、通过广告引导，达成50%以上的实际购买
■广告目标市场
目标市场是本案决定进入的营销推广市场。我们将根据目标对象所处的区域及本案的销售进度确定。广告活动将运用渐进式策略，从丽水开始，逐步延展到周边县市。
品牌推广策略之二：广告的诉求策略及广告脉动
时间 工程进度 销售进度 广告进度 诉求策略 广告诉求语
另定 项目开工 内部认购期 亮相期 整体形象包装宣传，突出项目核心优势所在，进而提成项目的内在价值 结庐在人境，而无车马喧
让思想与白云共舞
云是多情的，你是自由的
云山翠谷，都市村庄
另定 1/3主体工程完成 预售执行期 强销期 针对产品形象包装宣传，规避产品劣势，强化产品优势 拒绝平庸，打造一流
无论现在还是将来，无论丽水还是世界，它同样不可多得
对于需要的人，最贵的东西都是廉价的
结构封顶/单体竣工 清盘期 促销期 强化项目准现房优势，发布资源稀缺信息，加快清盘速度 珍稀席位，弥足可贵！
交付使用/现楼 封盘期 品牌提升期 答谢社会厚爱，为品牌维持提供保证 忠告云山翠谷的业主们：不要在社区中乱丢金币，以免污染环境
金龙房地产，情系千万家
媒介策略之一：报纸广告
在房地产的销售中，报纸广告是最为重要的，报纸广告包括纯广告和软性文章两部分。
现就报纸广告创意举一例：
l 标题：结庐在人境，而无车马喧
l 文案：
风雨四季，晨星暮霭的世界里
保持一份如水的心境
体验生命初始的清丽
心灵便在不知不觉中达到一种新的境界
身处云山翠谷，站在自家的露台上
听流水潺潺，观四季更迭，品四时花香
如此园林之意境，无不让人心态淡然悠远
此时，任时间携着往事从记忆中淌过
一种从未有过的轻松与惬意便油然而生。
云山翠谷，都市村庄
这就是我的家
媒介发布计划在实施后另行制定
媒介策略之二：电视广告
l 一定量的电视广告是品牌提升的必须
l 它可以形象的展示品牌的知名度与美誉度
1、品牌片：以纯广告的形式展示。可分30秒、15秒、10秒三个版本。
2、形象片：突出项目高品质定位，围绕等中心主题，用三维动感画面表现未来社区的整体布局、建筑分布、物管模式等。形象片是展现项目取得良好形象、塑造自身品牌、提高产品美誉度的持续性宣传片。既可在电视台播放，也可在售楼处放，还可拷贝成VCD赠送给客户。
3、专题片：以纪实手法为主，全面介绍本案地理位置，布局、交通，绿化，配套，物业、开发商实力等内容 。
4、新闻片：以新闻形式报道项目开发中奠基庆典、封顶、入伙及各种活动为内容，向客户传递本案的重要信息，既有新闻性又是真实性，有较高的可信度。
媒介发布计划在实施后另行制定
媒介策略之三：户外广告
一定量的户外路牌广告对品牌的提升及营造销售氛围有良好的效果艺阁公司建议，本案可在以下区域发布路牌广告：
（1） 本案的工地现场
（2） 丽水市中心的繁华地段
（3） 金丽温高速公路及330国道丽水入口处路牌。
媒介发布计划在实施后另行制定
媒介策略之四：网络广告
网络以迅雷不及掩耳之势成为新兴媒体的宠儿。网络广告已经成为商务活动中应用频繁的活动。在本案中，介入网络广告在未来的项目实施中是十分必要的。
l 本案的网络广告包含以下内容：
1、本案电子商务平台建设：云山翠谷网站
2、项目网站与其他门户网站的链接
3、有计划的网络广告投放
4、推荐网站：略
媒介发布计划在实施后另行制定
媒介策略之五：分众传媒
近年来，边缘媒体的开发越来越丰富，分众传媒的概念逐渐被商家接受。如分众传媒（中国）有限公司的“高档商业楼宇电视联播网”，雅阁.千万里传媒发展有限公司的“东方快客移动电视网”等等，都是边缘媒体经营中的佼佼者。
分众传媒具有传播目标准确，信息到达率高、费用低廉等特点。以“东方快客移动电视网”为例，该媒体拥有长三角地区1500余辆往返于各主要城市的长途快客车载电视。由于长途客车上收视环境良好，并且具有强迫性，广告的有效到达率达到90%以上。而且长途快车上收视人群为消费中坚力量，人群中意见传播领袖，对本项目的品牌塑造及招商工作具有良好的效果。
雅阁.千万里传媒发展有限公司为艺阁传播企业机构旗下控股公司，将为本案提供最优质的服务。
其他品牌推广活动
1、新闻发布会：在本案的运作中，奠基、封顶、开盘、开业等等活动都会涉及到各种档次规格的新闻发布会。
2、各类公关促销活动：为提升本案的美誉度，在项目推广中各类公关促销活动不可或缺。
3、项目推广会：针对适销的地区的目标群体，本案有必要进行有目的的项目推广会。
4、与本案相关的各类展会：参加各类展会是扩大本案影响的举措之一。艺阁公司将为各类展会设计展厅、制作资料及进行配合宣传。
5、旨在营造本案企业文化的研讨会或论坛：营造本案的企业文化有利于项目推广，如举行研讨会，艺阁公司可负责专家邀请、会议组织、论文编辑出版等工作。
6、产品拍卖会。
第16篇：营销项目实施方案
《营销活动方案范文》简介：
《营销活动方案范文》正文
一、封面：方案名称/方案制作者×全程营销方案
二、方案目录将方案中的主要项目列出。
三、方案内容
(一)企划客体环境
1、企划客体宏观环境(政治环境、法律环境、经济环境)。
2、当地企划客体环境(社会文化环境、技术环境、自然环境、人口环境)。
3、上述环境现状及趋势所提供的机会与威胁。
(二)竞争对手基本情况
1、竞争对手概况：过往销售情况、市场占有率、销售额、利润等经济指标。
2、销售理念及文化：公司哲学、共同价值看、经营方针、经营风格、企业使命、目标。
3、策划项目概况。
(三)市场分析
1、市场调查
2、市场研究：研究题目、研究方法、研究结果(数据、图表)。
3、市场规划。
4、市场特性。
5、竞争对手排队--上位、同位、下位竞争对手(以市场占有率或销售额为依据)。
6、竞争格局辨认--是否形成市场领导者、挑战者、追随者、补缺者。
7、主要竞争对手的市场表现、营销方案、竞争策略、竞争优势。
8、本项目的营销机会。
9、周边同类项目市场分析(特定区域行业市场规模及其趋势、特定区域行业市场结构、特定区域行业市场环境形势)。
10、周边同类企划客体分布图
11、项目综合市场分析(该行业市场占有率、销售额等行业市场统计数据)。
12、项目优劣势分析(总体上的优势与劣势；在市场营销方面的优势与劣势。在市场营销上做得最好的与做得最不好的方面，在市场营销上最擅长、最成功的方面或领域。)
13、市场机会点与障碍点
(四)项目定位
1、项目定位点及理论支持
2、项目诉求及理论支持
(五)市场定位
1、主市场(目标市场)定位及理论支持点
2、副市场(辅助市场)定位及理论支持点
(六)业主情况
1、业主分类/分布。
2、业主特点(这些业主是什么样子的?他们怎样生活、怎样接受该服务及相关服务?)
3、有多少业主?
4、业主消费行为/心理(为什么装修，在装修过程中寻求何特性?装修过程，装修前的影响因素)
5、装修诱因的设置。
(七)营销活动的开展
1、营销活动的目标。
2、目标市场。
3、面临问题。
4、竞争策略、竞争优势、核心能力。
5、营销定位(区别性竞争差异点的确定)。
(八)营销策略
1、企划策略：(1)企划概念；(2)品牌与包装规划。
2、价格策略：(1)定价思路与价格确定方法；(2)价格政策；(3)价格体系的管理。
3、渠道策略：(1)渠道的选择；(2)渠道体系建设/管理；(3)渠道支持与合作；(4)渠道冲突管理。
4、促销策略：(1)促销总体思路；(2)促销手段/方法选择；(3)促销概念与主题；(4)促销对象\'(5)促销方案/计划原件、广告计划、广告策略、广告脚本；(6)促销活动过程；(7)促销活动效果；(8)促销费用。
5、企划活动开展策略(1)活动时机(2)应对措施(3)效果预测
(九)营销/销售管理
1、营销/销售计划管理。
2、营销/销售组织管理：(1)组织职能、职务职责、工作程序；(2)人员招聘、培训、考核、报酬；(3)销售区域管理；(4)营销/销售人员的激励、督导、领导。
3、营销/销售活动的控制：(1)财务控制；(2)商品控制；(3)人员控制；(4)营销/业务活动控制；(5)营销/业务活动控制指标、方法以及使用表格。
(十)销售服务
1、服务理念、口号、方针、目标。
2、服务承诺、措施。
3、服务体系(组织结构、职责、程序、过程、资源)。
4、服务质量标准及控制方法。
(十一)总体费用预算 (十二)效果评估
一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。 一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。 市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。 房地产营销计划的内容 在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括： 1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏看环境等方面的背景资料。3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6.行动方案：本方案往返答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少? 7.http://www.daodoc.com/wenzi/预计盈亏报表：综述计划预计的开支。 8.控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要
计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状
计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏看环境有关的背景资料。 1.市场情势
应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。 2.产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。 3.竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。 4.宏看环境情势
应阐明影响房地产未来的重要的宏看环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析
应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。 1.机会与挑战分析
经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。 2.优势与劣势分析
应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。 3.问题分析 在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。
四、目标
此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。
有两类目标---财务目标和市场营销目标需要确立。 1.财务目标
每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。 2.市场营销目标
财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10%，那么，必须确定一个销售收益为1800万元的目标，如果公司确定每单元售价20万元，则其必须售出90套房屋。 目标的确立应符合一定的标准：
·各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。 ·各个目标应保持内在的一致性。
·如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。
五、市场营销策略
应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为\"精心策划的行动\"。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10%的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促入房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。 策略陈述书可以如下所示：
目标市场：高收渗透家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注意于外企。 产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。 价格：价格稍高于竞争厂家。
配销渠道：主要通过各大闻名房地产代理公司代理销售。 服务：提供全面的物业管理。
广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30%。
研究与开发：增加25%的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。
市场营销研究：增加10%的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。
六、行动方案
策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要市场营销推动力。而现在市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作回答：将做什么?什么时候去做?谁去做?将花费多少?等等具体行动。
七、预计盈亏报表
行动方案可使经理能编制一个支持该方案的预算，此预算基本上为一项预计盈亏报表。主管部门将审查这个预算并加以批准或修改。
八、控制
计划的最后一部分为控制，用来控制整个计划的进程。通常，目标和预算都是按月或季来制定的。这样公司就能检查各期间的成果并发现未能达到目标的部门。 有些计划的控制部分还包括意外应急计划，简明扼要地列出可能发生的某些不利的情况时公司应采取的步骤。
第17篇：香都花园项目营销方案(草案)
香都花园项目营销方案（草案）
（一）、项目概况
香都花园，位于成都市交大路，开盘可一次性入住200户，由几栋多层住宅组成，无论规模或市场定位在成都都属于中档楼盘。
（二）、市场背景
·在小环境来看，香都花园所处区域竞争激烈，500范围内在售项目有4个。而且这几个楼盘的定位非常雷同，区域环境、配套设施也没有很大区别，目标客户群重叠严重；
·从大环境来看，该区域属于新兴住宅小区，当地居民总体购买力不强，是一个由有少量高端、大量低端、微量中端客户群体组成的特殊市场。为保证房屋高效销售应大力吸引外来客户和二次置业客户。
（三）、目标群定位
·该楼盘最小户型面积为80平方米，依照成都平均房价，每套应在30万元左右。可见目标消费群体是年龄在40岁左右，事业有成的中高收入阶层、中产阶级、外来落户居住人群。
该消费阶层的消费特点：
1、消费习惯趋向保守，喜欢实实在在的东西，消费心理及消费行为呈内敛方式；
2、购房心理处于初级向中级发展的过渡阶段，尚不成熟，有一定的从众心理。一般的购房周期为2个月左右，消费者会反复比较各项因素以区别项目优劣；但购房周期呈现递减趋势；
3、关注价格、位置环境、户型等因素。
（四）、客户分析
分析客户的购房心理，有两条重要收获：第
一、他们希望在离原居住地最近的地方购房置业，给孩子或老人准备，这是区域内客户的一个重要特点。当地人在一个地方住了很多年之后，已习惯了区域环境和其中的生活氛围，同时也希望家人之间住近一点相互照顾，因此再买房力求越近越好；第
二、当周边可选择的项目较多时，他们必定选择销售进度最快、可以尽快入住、物业管理尽快到位的房子。在这个时候，哪个项目能够营造出最热的销售气氛，能够最大地加快销售步伐，谁就能赢得客户、获得成功。
（五）营销策略
1、楼盘主题广告词：香都花园，收获幸福的家园
2、楼盘内涵定位：成熟、安全、健康、和谐、人文。
3、楼盘基准色调：主色调，绿；辅色调，黄。
4、楼盘附加导向：A、健康生活，和谐人生 B、人文环境，书香门第 C、会展商圈，升值无限 D、业主权益，智能服务
5、楼盘营销手段：本色营销
6、楼盘促销手段：A、定向宣传B、系列广告C、房交会展
7、楼盘广告发布：A、SP活动B、户外广告 C、DM宣传 D、大众媒体
8、楼盘营销活动：略
9、楼盘广告文案：略
（六）营销评估
1、真正的营销策划是追求“大家都赢”的结果，对于宝嘉公司尤其应通过该楼盘的销售和相关宣传追求企业的品牌和公众认可，最终目标就是“三赢”——顺利、迅速的售磬楼盘、回收资金、树立企业品牌；消费者买到最适合自己且性价比最高的房子；在该社区打造全新楼盘模式，倡导时尚生活。
2、营销策略的高效实施并不是有了一个新颖、个性的促销主题就会赢得好业绩，关键在于促销中的实际内容，能否和企业的长远发展相结合，能否和企业的经营理念相结合。
3、宣传推广是营造楼盘知名度，吸引消费者关注的重要环节，但能否成交的关键在于后期相关服务是否优质，销售政策是否合理。
4、大规模的促销活动，不见得一定要投入很多的广告费用，关键是要把信息准确的传递到每个目标消费者的手中；如果不是我们的目标客户群，知道的人再多也没有任何意义。
5、对宣传工作的评估验证，不能简单计算每天有多少个咨询电话打进来，也不能简单计算来客总量，而要看“反馈质量”。
6、销售说词的准备。关键之一，要向目标客户说清楚该楼盘区别于其他楼盘的特色。关键之二，让目标客户认同楼盘营造“收获幸福生活”的文化内涵。关键之三，让目标客户感受到成为该楼盘业主所获得的权益与尊重。
第18篇：重点营销项目及活动计划方案
集邮业务局2012年度重点营销项目及活动经费目录 为进一步做大、做强2012年全年集邮业务，全面开展大项目营销，打造集邮品牌，集邮业务局现拟定2012年度开展以下13个重点营销项目，各类项目安排如下：（具体项目方案对应附件1-13）项目一：“壬辰年”生肖系列主题营销活动
一、项目内容：2011年旺季营销已开始，此次活动我局将结合节日市场特点，以贺年、祝福题材为主元素，以符合节庆特点的相关题材产品为辅，研发各类邮品以适合旺季市场需求，扩大生肖类邮品收入规模，打造集邮生肖礼品品牌。
二、活动目标：全区实现收入2400万元。
项目二：“中国银行成立100周年”邮票首发仪式
一、项目内容：2012年2月5日，时值中国银行成立100周纪念，结合集邮总公司发行百年中行纪念邮票之机开展主题首发仪式，以中国银行成立百年为主题，以总公司发行的邮票为重要资源同时开展为期一个月的预订、征订式的销售活动。
二、活动目标：单项收入实现100万元。
项目三：首届松江湿地个性化邮票设计大赛
一、项目内容：配合哈尔滨湿地文化节与哈尔滨市委宣传部共同举办首届哈尔滨松江湿地个性化邮票设计大赛活动，掀起全民集邮热，让更多人爱好集邮、参与集邮。
二、活动目标：此项目实现收入50万元。
项目四：福禄寿禧邮票首发活动
一、项目内容：2012年4月27日，中国集邮总公司发行“福禄寿禧”邮票，我局拟将借此套邮票的祝福寓意，结合哈尔滨地域特色，以市区为主，以延寿县为重要同步首发区域举办大型的首发活动及开发相关邮品的销售活动。
二、活动目标：此项目预计形成收入100万元。
项目五：集邮礼品专营店启动仪式
一、项目内容：哈尔滨冰城夏都形象被各地游客所认同，结合2012年政府工作报告内容，大力发展旅游业，为此，拟在道里局重要旅游地开设集邮礼品专营店，并预计在2012年5月中旬开业， 借此重要专营店的开业来打造集邮礼品品牌，树立集邮专营店的旅游礼品及纪念邮品专家的形象。
二、活动目标：打造首个冰城集邮礼品专营旗舰店，并设立长期预益3000万元。
项目六：第二届集邮文化交流会暨首届邮票钱币鉴赏会
一、项目内容：2012年中，我局将继续以文化交流的形式打造集邮礼品品牌，以展会友，以展汇商，通过举办集邮文化交流会在岁末年初时期，为礼品市场作以消费引领。
二、活动目标：以会展形式扩大项目规模，形成收入500万元。项目七：“一市一册”哈尔滨城市专题册首发活动
一、项目内容：按照省局对集邮专业打造城市名片“一市一册”项目的要求，我局拟在6月中旬将研发成功的“一市一册”邮品，并对此系列产品开展系列相关活动，以带动此项目产品的市场，同时能
够丰富集邮礼品专营店的产品结构。
二、活动目标：根据省局重点项目延伸，预订收入规模150万元。项目八：奥运主题邮品研发推广活动
一、项目内容：奥运主题将是全年邮票的一个热点，借助第30届奥运会主题组合奥运或相关题材邮品进行开发。
二、活动目标：预计此项品形成收入300万元。
项目九：哈西客站高铁开通纪念项目方案
一、项目内容：与哈尔滨高铁指挥部合作，在哈尔滨高铁开通之际举办高铁个性化纪念邮册首发活动。
二、活动目标：以高铁开通拓展个性化开发领域，预订形成收入50万元。
项目十：2012年度企业形象年册营销推广活动
一、项目内容：为继续强化企业年册这类集邮总公司的拳头业务的服务范畴，提高业务发展速度，扩大业务收入规模，我们将再次举办“2012年企业年册客户答谢会”，答谢2011企业年册合作单位，同时借助活动与本年度有意向的企业进行沟通进而宣传企业年册这项特色业务。
二、活动目标：以继续做强企业形象宣传年册产品规模为重，预订此项目形成收入1000万元。
项目十一：2013年新邮预订营销活动
一、项目内容：为切实做好新邮预订工作，提高集邮在社会的美誉度和影响力，全力推进集邮业务健康、持续发展。
二、活动目标：继续以重点发展港澳用户为主，扩大预订用户为辅，预订形成2000万收入规模。
项目十二：第三届冰城集邮文化交流会
一、项目内容：借助集邮文化交流会的氛围，举办首届邀请部分高端客户鉴赏罕见珍邮、钱币，同时展出、销售一些升值潜力巨大的集邮礼品，为礼品市场作以消费引领。
二、活动目标：借助文化交流会平台继续打造集邮重点营销活动，为次年旺季营销做好提前量，预计项目收入300万元。项目十三：创百万集邮收入县局暨提档升级项目方案
一、项目内容：为提高县局营销能力、扩大其集邮业务发展规模，2008年我省既有专业推出县（市）局提档升级活动，2009年在继续开展县市（市）局提档升级活动的基础上，提出要创建集邮收入百万元县局，是我省县（市）局集邮业务发展规模得到了明显提升。目前我市有9个县局实现集邮百万收入，预计在2012年实现全部县局超百万目标。
二、活动目标：针对上年全全市局集邮业务发展实际情况，结合各地区今年业务发展计划，2012年我市创建集邮300万元收入县局为1个，200万元收入县局为3个，100万元收入县局为8个，努力使我市县局集邮业务创收能力均达到100万元以上。
第19篇：新商业项目策划营销方案计划
新商业项目策划营销方案计划
前言
任何商业项目策划方案的目的和宗旨都是在于提高该项目的销售或招商，塑造、提升品牌形象。本方案在于为 “某项目”）提供一个准确的定位与营销推广方向，为该项目的销售和招商作出全程战略性的指导，在对市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“某项目”的资源问题与机会，以达到或超出原定销售和招商计划的目的，并为我公司进一步塑造品牌形象。
一、市场分析
（一） 市商业环境基本状况
（二） 市同类商业项目调查统计
（三） 消费者消费范围、消费水准分析
（以上三项应在项目考察初期已完成）
二、项目分析
（一）项目定位
“某项目”是集休闲、购物、餐饮、娱乐等多功能服务于一体的大型商业地产项目，满足地域性、全龄层、多客群、各档次消费者的购物、休闲及娱乐等需求，强调一站式、多样化、超值性消费服务。
（二）竞争对手分析（并同我项目进行优势和劣势比较）
（项目考察初期应已完成）
（三） 销售价格策略分析
（高开低走，保证品牌支撑，预留楼盘销售力。视销售进度让价应是本案的基本策略。确定“高开”的基础价格时，除考虑大多数商业楼盘的售价，亦应考虑竞争对手的楼盘定位价，根据对手和自身的优劣势定价）
（四） 项目招商分析
从业态布局定位、经营管理定位、消费模式定位来确定招商策略
1、业态布局定位：本项目业态为零售、餐饮、娱乐等多业态并举，主力店（经营主体）、次主力店（专营特色店）、辅助店（文化娱乐会馆等功能店）差异组合，互补共存。市场及业态定位相结合要求不同行业、不同业态的商铺与设施环境的整体规划、动线通透、空间营造等要和谐且布局合理，要有区域性、层次性和互补性。
2、经营管理定位：以商铺租赁经营为主，实现租金持续增长为目标，进行统一运营管理。通常要由专业的物业管理商和商业运营管理商共同实施后期运营管理的（成熟情况下二者合一），在一个建筑群内，涉及的行业多、店铺多、功能多，商品组合的宽度极宽、深度极深，利益诉求复杂，管理难度巨大，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征。
3、消费模式定位：满足全家/全客层的生活体验。通过设置大面积百货和卖场及大量不同行业的各类专卖店、儿童及青年游乐设施、文化广场餐饮店等以覆盖老中青幼四代各个层
次不同类型的顾客；再辅以各类专门店等针对各类消费者的需求。
总之,“某项目”是一种复合型的商业集合体，而不是一种单一商品经营业态，它首先是一个大型的商业综合建筑体及其统一管理的经营实体，其目的是包容商业资源和顾客需求，因此，招商的对象应该要能符合该项目的经营属性，并要能满足长期消费需求的资源利用规划，适应统一管理的要求，在统一的组织体系下运作，始终体现商业主导地位和商业品牌价值。
三、推广计划商业地产总的目标是招商、销售及商业运营三个方面的成功。如何有效的推动招商、销售、运营工作的进展，就是评价宣传推广工作是否合理有效的铁定标准。在项目的运作过程中，宣传推广应根据项目实际进展状况划分阶段。并且使每个阶段的目的、投入、策略明确，保证推广的顺畅和各阶段间的延续性。这样可以避免盲目的为了宣传而宣传的事情发生，并可以有效的控制推广、宣传中所产生的费用，合理的分配预算费用。
各阶段传播及广告媒体组合
1、第一阶段
该阶段是“某项目”对外开放前的“伏笔”，利用媒体的优势进行低调的软性炒作，达到“润物细无声”的潜移默化效果；并以公益活动为炒作主题进行软性新闻铺垫。
A购买报纸栏目的方式（标题+副标题+信息内容+图片）。
B口碑自觉传播方式（形成社会关注焦点或者热门话题，自觉引发各媒体争相报道）
C首先进行微量广告投放的同时，侧重在项目周边以及外部的一定量的软性广告投入。
D该阶段的推广阵地侧重于本地的地方媒体为主。
E一定的公关活动。
2、第二阶段
该阶段是是充分向广大市民展示其魅力的阶段。因此，该阶段有着举足轻重的作用，那么，我们在信息密度、媒体组合上应采用高调形式，以形成轰动效应，为开盘和招商造足“人气”，最大限度地吸引社会公众的关注和参与。
A以硬性广告为主，预告楼盘进行内部认购的日期及作前期形象宣传；
B软性炒作为辅，邀请报社、电视台、电台的新闻记者发布软性新闻，配合硬性广告形象宣传；
C针对既有的目标客户和潜在客户寄发DM广告；
D以其他社会性公关活动相配合。
3、第三阶段
开盘和商户正式签约入驻及开业阶段，是最重要的造势阶段
A新闻报道+硬性广告+公关活动+现场营销推广，形成全方位的信息传播。
B保持电视广告的宣传，在上阶段的基础上适当加强频率,以报版的软性诉求为主，
C其他的宣传载体，诸如：彩旗、印刷品、户外指示牌等
D要保持平缓的不间断的广告诉求，在开盘活动和开业活动的前后适当加强。
4、第四阶段
对 “十一黄金周”的经营效果和其后的开发及商场品牌形象影响深远。那么，我们在信息密度、媒体组合上应采用高调形式，以形成轰动效应，为刚开业的本项目造足“人气”，为春节和寒假增添动力，最大限度地吸引社会公众的关注和参与。
A 持续地进行广告宣传，以卖场为主打宣传目标
B 利用节假日造成的销售旺季，有效的销售活动将推动有效的消费行为
C 广告力度比上一阶段可适当减弱，但在大型活动期间应增加广告投入
四、销售阶段划分及各阶段主要工作内容
1、筹备期：
通过营销推广策划，明确营销推广的总体思路和策略，对营销推广组织实施，做出初步安排和计划，通过售楼中心和项目现场的建设包装，树立本商业项目初步信息，反馈市场信息，完成销售前的各种准备工作。
任务：入市策略拟定，相关资料准备，办理入市手续
工作重点：建筑设计定案、行销策略定案、研究市场情况、拟定公关（PR）活动及促销（SP）计划、确定产品推广的造势活动、售楼资料（户型图、售楼书、认购须知、价格表、项目说明、贷款利率表及投资回馈利率表等）准备齐备、接待中心制作、销售人员招聘与培训、现场POP设计、确定销售组织架构
2、引销期：(分为内部认购期和开盘期)
通过对本项目综合形象的树立和推广，提高市场知名度，向公众灌输项目的主题思想，了解市场反应，市场实际需求，检讨价格策略和推广策略。针对市场的不同需求，以针对性的“卖点”进行推广。引导消费者对该商业项目的关注和认同。核对目标客户群的划分，针对“卖点”制定更有针对性的推广策略。
3、强销期：
这时消费者已对本项目形成了初步认同。本阶段将通过样板店参观活动、业主联谊活动，对工程进度、工程质量、物业管理、项目设施、企业文化等综合宣传，进一步强化消费者的认同感，刺激并促成消费者的购买行为。
4、续销期：
针对消费者对项目认为存在的问题，通过各种促销活动，做针对性的宣传销售。
5、清盘期：
在本项目销售尾期，对项目的环境实景以及加以报导宣传，强调其商业上的前景。一方面要用市场的实绩来证明该项目的优秀，另一方面要不断描述该项目的美好前景给目标群体，使目标客户认可了公司的理念，最终完成项目清盘。
五、招商和经营阶段划分及各阶段主要工作内容
1、项目招租期：
（1） 准确的市场定位、合理的商业规划、差异化的业态及商品组合，对目标商户定位
落实；
（2） 有效的招商组织，强大的运营团队，建立商业资源管理和商务活动监督机制；
（3） 健全、完善的企业经营管理模式，制度规范化、表单标准化及业务流程化；
(4)充足的自有资金保证，良好的融资渠道，完善的财务监控与组织管理；这一阶段
以物业落位、商铺管理、商户落位，管理商铺的出租率、入驻租户的租金、费用
收取为主要目标。建立统一的物业管理公司和工程管理规范，实施总监理责任制，是运营管理的重要基础。
2、项目开业培育期：
（1） 关注业态结构与业态布局的科学性；
（4） 关注租金收入、收入的增长变化及租户往来结款的及时性；
（5） 关注宣传促销方案的正确性、结果的准确性与有效性；
（6） 关注客流计量和会员体系的建设、固定客户群体的发展及顾客忠诚度的提升；
（7） 关注服务范畴、服务质量，租户考核结果与管理措施的完善；
（8） 关注顾客消费服务环境、消费热点及商品与租户的品质、质量；
（9） 关注软、硬件环境、氛围营造及发展趋势的确定等；
这一阶段强调本项目、租户的双赢，统一租户租约管理、往来管理、会员管理，有效指导本项目的经营策划，通过追踪顾客消费信息了解顾客需求、指导租户经营。
3、项目规范提升期：
（1） 多种业态组合和功能组合互补，强调一站式超值服务；
（2） 以商铺为主要“经营”对象，将商铺租金做为主要收入来源，采取灵活多样的计、
收租方式，严格末位淘汰和违纪淘汰等管理规范，实现租金收入不断递增的经营目标；
（3） 规范的商铺招商与质量管理体系，追求客流最大化；
（4） 租户在各自经营领域及范围内可完全独立运作、自我经营；
（5） 提供多种主题、多种方式的购物整体宣传促销活动；
（6） 进行统一的租户奖惩考核管理，量化考核，优胜劣汰，确保租户与商品的经营品
质、提升租户服务的质量；
（7） 提供多种销售收款方式，注重多种方式共存、互补，强调信息服务、数据积累和
分析；
（8） 严格法制教育和财经纪律，创建企业诚信品牌与良好公众形象。
4、全程管理期：
（1）为整个项目的经营管理及租户的管理提供一体化解决方案；
（2）以实际数据为依据进行租约延续的洽谈；
（3）以实际数据指导本商业项目长期规划，调整经营布局；
（4）以实际数据指导租户经营，提升租户经营品质，实现双赢；
（5）完备的租户管理和租约管理，每店业绩考评及商品组合测评，了解谁是本商业项
目的最佳租户，发展会员、培养忠诚消费群体；
（6）了解每一次广告和促销活动的实际效果，发挥统一营销的作用，帮助租户和供应
商管理商品组合和新品引进；
（7）提供方便灵活的租金抽成结算及费用帐单管理功能；
（8）监控客户群组及顾客流向。
第20篇：营销方案
佛山市昌涌贸易有限公司
营销方案
一、产品定位
1、产品的特性、休闲食品。
2、产品的消费群体：个人消费团购为主。
3、产品价格体系，中、高档。
4、消费渠道：商超等多渠道。
二、市场定位
1、根据市场产品确定市场发展方向以循序渐进的过程。（即确定以小区域市场逐个击破）
三、人员的定位。根据公司开发市场的进度和预计开发情况，进行相应的人员
配置。进行开发和管控，以建立学习性团队为主导。
四、管理定位
1、短期目标和发展规则，业务员清楚所 ，每一步有着良好的方向感。
2、根据编制、调企健全销售体系。
3、区域负责制：为提高业务员积极性，激励开发当地业务员培养人际关系。
4、报表化管理，日报、周报、月报表，竞争品汇总表，客户开发进度表。
5、市场分析制定各种的促销方案，年度计划及竞品的打击方案等。
五、考核制度
1、市场铺货率，市场开发进度，经超商的客情维护生动化等进考核员工的综合能力。
六、定期或不定期的市场调查核查其工作情况。
七、实行奖罚制度，对违反公司制度坚决重罚，有功者给予奖励。
八、实行优胜劣汰制。提高员工积极性，防止懒惰心态产生。
九、根据公司可发展增加各项硬件投入增加办事处，分公司等及配套设备。
十、各职位的选拔，以用人不疑，疑人不用的原则，不仅注重才能更注重，人
品进行选拔。
促销
1、以提高产品的知名度，增大销量。
2、大型促销方便市场铺货。同时市场铺货率达到一定程度后，在做大型促销以便拉动市场。
3、产品试吃促销：在我们产品在当地市场上市后，在当地的重点零售店或商超上，促销铺助销售，利用促销加上试吃一对一引导消费者，让消费者对我们产品述求买上产生购买欲望，而最终购买，在利用产品试吃来品尝产品口感和其他产品的区别。
4、广告引导，根据当地市场情况综合所有开发市场的铺货情况。在节约费用的前提，保证效果的情况下进行电视媒介广告的引导等。
5、终端市场推广：利用帮助零售客户做店招，做陈列，推头提高产品的可见度进行引导。
6、利润引导，可以给客户提高比共。
7、地面引导，灯箱广告，公交车身广告及小区促销的方式进行消费引导。
