大成·蔚蓝时代管理处
---年终工作总结
时光飞逝，转眼2013年来到了，回首2012年的工作，充满着艰辛和快乐，这一年来，我们管理处全体员工在公司领导的正确指引下，团结一心，艰苦奋斗，勇于拼搏，不断创新。在管理上始终坚持持续改进，努力提升服务质量，取得了可喜的成绩。一年以来，我们紧紧围绕着战略规划、品牌建设、内部管理、服务质量来开展一系列的工作。
一、小区基本工作情况: 全年共计完成处理未售房屋及装修前检查出粉刷层空壳、开裂任务：处理已售房屋和未售房屋、入住房屋抹灰层空壳、开裂8户；配合维修可视对讲30户;楼宇门维修5扇；防水150㎡(屋面、卫生间、花园阳台、及外墙）；截止2012年12月31日小区共装修完成的有318户；未装修15户，收取物业管理服务费230户，未收取33户，未到期70户，未出售28户，收费率为87.5%，其中未收取的有迁居外地长期都未回来的，有长期在外地而更改电话无法联系上的，总体上比前年度收费率有所降低。
1、小区装修情况：截止到2012年12月31日止，共办理装修手续24家。
总结往年的管理经验，管理处针对装修期间及装修完后所出现的各种突发事件，而且房屋内大部分设施保修期已到期，在装修前对业主及装饰单位进行了全面检查移交，明确了装修施工期间责任的划分，大大减少了管理处因装修验收及业主入住后因装修造成的损坏而纠缠不清的局面，而且在装修巡查上加大力度，杜绝违规施工和破坏公共设备设施的现象发生。
2、小区入住情况：截止到2012年12月31日止，共入住305户，已装修完工未入住的13户。
3、小区增值保值工作
自2007年接房至今已有了五年多的时间，小区的公共设施设备几乎都过了质保期，许多设备、线路已经老化。为了保持我们的服务质量，在过去的一年中，我严格要求大家一直坚持着公司的各项制度的要求开展工作，同时对小区进行开展增值保值工作做出以下安排：（1）、联系维保单位对弱电门禁系统及消防设施进行维修及更换。（2）、在11月份末12月份初联系了专业对外墙修补单位对小区的外墙开裂渗水进行了大面积修补。（3）、安排人员督促及配合防水层施工方对各栋号顶层的屋面渗水、及A栋2号商铺屋面渗水部位进行修补。(4)、安排人员对小区景观水池进行清洗及对小区的喷泉设施配套进行检修及更换老化的设施。(5)、对小区的高杆灯、草坪灯、射灯的、壁灯的日常检修保养、及老化线路进行重新排线。（6）、配合电梯维保单位对电梯进行保养。虽然在过去的一年中我带领着大家一起尽心尽责的为公司完成了很多工作。但是因为时间匆匆而去，还在等待我们的工作有：（1）、地下停车场顶棚渗水修补工作；（2）、地下停车场地板开裂修补工作；（3）、A栋2601房号墙面开裂修补工作因业主前两年经常出差，此次预约在2013年年初开始修补；（4）、小区高层供水水管及配套的防寒工作。
4、全员营销
管理处根据公司的全员营销要求全体员工加班加点走访业主，配合营销部售出了4个车位，住房1套，虽然成绩不可观，但是管理处全体员工还是有信心在今后的工作中取得更好的成绩。在2013年度中，我们在公司的领导下一定会更好的完成营销任务。
5、收取物管费
在收取物业管理服务费前，按规定对所有代收代付的费用根据规定进行公告。
管理处自2012年8月开始收取物管费来，管理处通过发收费通知单、电话联系、上门收取等形式收取物管费及其他代收代付的费用，共收取230户，未交户数33户，其中有70户为未到期。今年的收费率比去年相比有所降低，这与设施设备的老化有关,以前拖欠和拒交的费用也通过努力及与业主的沟通，得到了业主的理解，都已收取。在新的一年中,管理处会继续努力不断的总结经验,争取把所有拖欠的费用全部收取完毕!
6、呈贡大成置业
1) 在公司开发的呈贡大成置业新项目中，蔚蓝时代管理处接到公司领导通知后多次迅速组织管理处及维修部保洁绿化部人员下到呈贡大成置业大成金融商务中心营销体验馆配合线路的排放及设施、设备的安装；开馆活动的布置及公共秩序的维护。绿化的栽种及浇水，有时需要更是加班加点工作到凌晨，虽然苦虽然累但是蔚蓝时代管理处的同志们每次都是按时按量的完成了公司领导安排的任务，充分发扬了“特别能吃苦，特别能战斗”的精神。
2) 开盘前准备工作：对本项目进行费用测算，提供物业管理费标准的参考值。制作《前期物业管理服务协议》以及《临时管理规约》，供业主在签署销售合同前签订。制作前期物业管理企业招标书，协助开发商通过招投标选聘适合本项目的前期物业管理企业。配合策划公司提供本项目物业管理方面的服务亮点。通过营销中心形象岗、服务员以及样板房管理员的工作，一方面能减轻发展商在营销中心、样板房方面的管理压力，另一方面亦可在前期销售阶段迅速建立起物管公司的形象。
3) 项目施工阶段：不定期的进行施工现场巡视，随时了解施工进度、及时发现各种隐患缺陷、提供成品保护建议，发现不利于日后发展商及日后物业管理问题或不足，及时提出维护发展商利益及方便今后管理的专业顾问意见和建议。
4) 设施设备安装调试阶段：协助前期物业管理企业进行设施设备的跟踪调试工作，掌握第一手的设备资料，建立相关台账。
5) 验收阶段：协助对公共设施设备以及业主物业进行一房一验的工作，使一些房产瑕疵在交付前能整改完毕，给业主一个良好的感觉。 6) 交付阶段：制定本项目交付方案（含现场布置、交付流程、人员配备、物资准备等），协助开发商将房产品顺利的将房屋移交给业主。
二、制度的执行，企业文化的学习
为不断提高小区的服务质量，根据质量管理体系的要求，将原来的版本部分进行了更新，其中的工作要求，服务质量也相应的不断提高，从而也在一段时间内员工都难以承受新的工作要求，但是我们是一只具有专业技术过硬的队伍，在大家的不断努力学习后，经过无数的实践、总结，现已经能全部掌握新质量体系的工作要求，并能更好的完成工作。
在管理处制度建立完善以后，管理处定期组织员工对制度及企业文化进行学习和制度回头看的活动，提高员工业务水平及服务意识，严格要求各岗位员工按制度开展工作，并每周组织召开例会，每周组织管理处周检，对不合格岗位进行责令限期整改，对表现好的岗位进行嘉奖表彰，要求部门负责人对所负责的部门岗位进行日检，并加大对业主的家访沟通，听取业主对我们的服务意见，不断完善服务质量，通过公司与管理处一系列的制度健全及有力监督执行下，管理处服务质量大大提高，也受到了业主的好评。
三、工作存在的问题及解决办法
1、人员流动性大，服务质量下降
关于这个问题上，一直以来也是管理处难于解决的事情，我们也为此召开过多次的专题会议，讨论相关问题，并查找自身的问题，解决问题，但人员的流动性始终未能得到彻底的解决。但今年比起往年来说，流动性已比往年下降了很多，在这里我们不逃避责任，也不埋怨他人，只有在今后的工作中不断的吸取教训，总结自己，查找原因，把问题彻底解决掉。
2、员工专业技能实际操作欠缺所造成的服务质量未能明显提高
现目前管理处大部分员工虽然都能按要求持有专业上岗证，但专业技能及实际操作还有所欠缺，以前曾经也组织过员工对专业知识技能的培训，但一旦涉及到费用问题上，很多员工都未能很好的单独去面对此问题，在此问题上也感谢公司领导一直以来对我们的关心，并经常组织我们开展各类学习，并在制度上规定鼓励学习，鼓励大家往多方面发展，扩充学习面，从专业型转变成综合型人才发展。
3、随着经济的发展，物价水平和最低工资标准也逐步提升，国家和地方政府对社保规定也越发严格，造成人工、物料及能源成本的不断上升等因素。
四、蔚蓝时代小区取得的成绩
在2012年一年的时间里，蔚蓝时代小区严格按公司要求提供专业服务期间，也取得了政府相关部门的信任和支持。在这一年里，小区被评为红云社区派出所全年“治安良好小区”，“治安管理先进者” 等荣誉称号，在消防大检查中无安全隐患单位。
五、工作计划
现小区的服务、建设已基本上稳定，业主也从原来的持对立渐渐转变的接受我们的服务，也配合我们的服务，但在服务质量上，我们应该用更好的服务来回报我们的业主对我们工作的支持。
1、加强员工的服务意识，提高服务质量，带领组织员工培训学习专业技能，补充新鲜血液
在公司领导的关心和支持下，带领员工加强专业学习，考取相应的上岗资格证，并鼓励大家往多方面的发展，利用业余时间学习更多的专业知识，已达到综合型人才的发展目标。
2、与业主建立良好的友谊关系
这句话说起简单，但做起来并非是一件易事，现在蔚蓝时代小区入住率渐渐的上升了，而还是有部分业主都因物业服务费太高，居住成本太高而产生抵触情绪，只要有一个小问题的存在，业主都会诸多要求，处处挑毛病，这也成为了小区业主的习惯，所以我们的服务质量好这固然重要，但要让业主说出心里的想法从而去提供部分针对性的服务，让业主支持我们这就需要我们更多的去与业主沟通，所以，管理处在今后的工作中，上门家访，满意度调查这一点是作为一项重点工作开展，多开展与业主间的互动活动。
3、维护公共设施设备
蔚蓝时代小区从接管验收至今已五年的时间，大部分设备设施的质保期已过，部分设备都常年在不停的运转和损耗中，要提高业主的支持和服务的提升，公用设备设施的使用功能就必须达到使用要求，让业主享受到更多的服务。
4、增强小区的建设，让小区取得更多的荣誉
继续维护好小区秩序，让小区维持“治安良好小区”称号，让业主提供一个安全的居住环境。将服务做好，取得更好的成绩。
5、完成公司领导安排的其他工作。
按公司要求完成其他工作，作好公司产品的售后服务及全员营销工作。 我们知道，虽然在这短短的一年里我们取得了一些成绩，但我们也深刻的认识到我们的不足，这也是我们奋斗的新起点，在新的一年里，我们将总结经验，借鉴和学习先进的管理方法来提高自己的专业水平，提升管理品质，满足业主的要求，总而言之， 高标准、高要求、高质量的管理，配合热心、诚心、耐心的服务理念， 最终会取得业主的信任、理解、关心和支持，也最终能为企业和员工带来更多、更稳定的利益。几年来大成物业通过上上下下全体员工的不懈努力锐意进取正是沿着这条路，朝着“安全化、人性化、规范化、数字化”的目标在前进，坚决恪守“业主至上、服务第一”的企业文化宗旨，实现大成物业的腾飞。
大成‘置业’、值得托付 此致
昆明大成物业管理有限公司 大成·蔚蓝时代管理处
2013年1月6日
