渭南市住宅物业管理条例（草案）
（修改二稿）
目 录
第一章 总 则 第二章 业主自治 第三章 前期物业管理 第四章 物业服务与管理 第五章 物业的使用与维护 第六章 监督管理
第七章 法律责任 第八章 附 则
第一章 总 则
第一条（立法依据和宗旨） 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，建立文明和谐的居住环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条（适用范围） 本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动，适用本条例。
- 12可以成立物业管理委员会，代行业主委员会职责:
（一）不具备成立业主大会条件的；
（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处、镇人民政府指导两次后仍不能成立的；
（三）未选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，经街道办事处、镇人民政府指导两次后仍不能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的；
（四）业主委员会不依法履行职责、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、镇人民政府指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会，由街道办事处、镇人民政府征求全体业主意见，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意暂停业主委员会职责的。
第十二条（物业管理委员会人员组成） 物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府或者委托社区居委会组织成立，由业主成员以及街道办事处、镇人民政府或者社区居民委员会派员组成。
物业管理委员会由七至十一人单数组成。其中业主成员不少于三分之二，由街道办事处、镇人民政府或者社区居委会在业主中推荐产生。
物业管理委员会成员应当在住宅区内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处、镇人民政府或者社区居委会协调解决。
第十三条（物业管理委员会业主成员条件）
物业管理委员会业主成员应当符合下列条件:
（一）具有完全民事行为能力；
（二）履行业主义务，未拖欠专项维修资金或者未违反物业服务合同拖欠物业管理服务费；
（三）本人及其近亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职；
（四）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力；
（五）具备必要的工作时间。
第十四条（物业管理委员会备案） 物业管理委员会自成立之日起十日内，向县（市、区）物业管理行政主管部门备案。
物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。
第十五条（物业管理委员会决定事项） 物业管理委员会通过召开全体业主会议或者书面征求意见的形式，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以决定下列事项：
（一）制定、修改住宅区管理规约；
（二）选聘、解聘物业服务企业；
（三）决定物业管理委员会的运行经费和人员津贴。 第十六条（物业管理委员会职责） 物业管理委员会履行下列职责：
（一）代表业主与物业服务企业签订物业服务合同；
（二）监督和协助物业服务企业履行服务合同；
- 56物业买受人交纳的前期物业管理服务费的时间、标准和方式。
前期物业服务合同可以约定期限；但是期限尚未届满，业主委员会或者业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十四条 (物业资料明示) 建设单位在销售物业时，应当将下列材料向物业买受人明示，并作为买卖合同的附件:
（一）物业管理区域的范围；
（二）共用部位的名称、位置和面积；
（三）共用设施设备的名称、用途；
（四）物业服务用房的位置和面积；
（五）规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量和位置；
（六）其他需要明示的材料。
第二十五条（物业服务用房的配置） 新建住宅区内，建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房：
（一）物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；
（二）物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的千分之三提供外，超过部分按千分之一的标准提供；
（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十。
业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。
电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库车棚、人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。
物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。
第二十六条（承接查验） 新建住宅区物业交付使用十五日前，建设单位应当与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，与竣工验收资料不符的，由建设单位负责整修。
建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。
物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在承接查验过程中共同侵害业主利益的，应当共同承担赔偿责任。
第二十七条（资料移交） 建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料:
（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单；
（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使
- 910第三十三条（物业服务费的承担）
物业交付使用前的物业服务费由建设单位承担，交付使用后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。
第四章 物业服务与管理
第三十四条（物业服务合同备案）
业主委员会与选聘的物业服务企业应当签订物业服务合同。物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。
第三十五条（物业服务企业承接物业的规定） 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接手续。
交接双方应当对住宅区内共用设施设备的使用维护现状进行确认，并在住宅区内显著位置公示。
第三十六条（物业服务合同的内容）
物业服务合同应当包括下列内容:
（一）物业的基本情况；
（二）物业服务事项和服务标准要求；
（三）双方的权利义务；
（四）物业服务费的标准和收取办法；
（五）物业的维修和养护要求；
（六）物业服务用房；
（七）住宅专项维修资金的管理使用；
（八）合同终止时物业资料、财物的移交方式；
（九）合同的期限、变更和解除；
（十）违约责任及解决纠纷的途径；
（十一）双方当事人约定的其他事项。
物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。
第三十七条（物业服务企业的履约规定）
物业服务企业应当履行物业服务合同，并遵守下列规定:
（一）按照物业服务的规范和标准提供服务；
（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，并进行巡查、监督；
（三）定期听取业主、物业使用人的意见和建议，及时受理业主、物业使用人投诉，改进和完善服务；
（四）协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作；
（五）维护管理车辆停放、通行秩序；
（六）配合供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、垃圾清运等专业经营单位进入住宅区开展服务，并提供便利；
（七）对住宅区内水、电、气、暖、消防通道等公共设施设备进行日常安全巡查，制定自然灾害、停水停电、消防安全等应急预案，定期组织演练；
（八）接受社区居民委员会指导和监督，配合做好社区管理相关工作。
第三十八条（物业服务企业的禁止行为） 物业服务企业不
- 1314及建筑物安全；
（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全；
（三）发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定；
（四）住宅区内发生重大伤亡事件；
（五）其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。 第四十四条（专业经营设施设备的维护管理）
新建住宅区内的专业经营设施设备由专业经营单位负责建设、维修、养护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工并承担相关的配套建设。供水、供电、供气、供热等计量装置应当按照供给进户、一户一表，共有部分独立计量的方式配置。
专业经营单位委托物业服务企业负责专业经营设施设备日常巡查、维修、养护和管理的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确巡查、维修、养护和管理的主要事项以及费用支付的标准和方式，并对其巡查、维修、养护和管理工作进行监督。
第四十五条（专业经营单位收取费用规定） 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当向最终用户服务并收取费用。
专业经营单位可以委托物业服务企业代收相关费用，并支付一定的代收服务费。专业经营单位、受委托物业服务企业不得向业主转嫁代收服务费。
物业服务企业接受委托代收水、电费用不得改变政府定价，不得以停水、停电等方式迫使业主交纳除水、电费以外的其他费用。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第四十六条（物业服务企业续聘或者选聘） 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内撤出住宅区，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同期限届满三个月前在住宅区内显著位置公告，并书面告知业主委员会和物业所在地街道办事处、镇人民政府。
物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，也没有要求物业服务企业退出住宅区，原物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前三个月告知对方当事人。
第四十七条（物业服务企业的退出及交接义务） 物业服务企业退出住宅区，应当撤出住宅区内的物业服务人员，并向业主委员会履行下列交接义务:
（一）移交本条例第二十七条第一款规定的相关资料；
（二）物业服务用房；
（三）清退预收、代收的有关费用及利用共用部位、共用设
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（二）违法搭建建筑物、构筑物，私自开挖、扩建地下室；
（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；
（四）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等违反安全规定的物品；
（五）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；
（六）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、安全出口、消防通道畅通；
（七）排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声；
（八）侵占绿地，毁坏花草树木；
（九）乱倒垃圾，乱堆杂物，乱设摊点，乱停车辆；
（十）违反规定饲养动物；
（十一）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂；
（十二）擅自在住宅开设餐饮、娱乐等经营性场馆的；
（十三）法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。
发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理。
第五十三条（住宅区内的道路、绿地、公共场所、共用设施权属及使用管理） 住宅区内的道路、绿地、公共场所、共用设施，除属于城镇公共道路、绿地或者明示属于个人的绿地外，属于全体业主共有。
任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业住宅区内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，临时占用、挖掘道路、场地的，物业服务企业应当予以公告，并做好安全防护和秩序维护。
第五十四条（车位、车库使用管理）
住宅区内规划用于停放机动车辆的车位、车库，建设单位应当首先满足本住宅区内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费及收取标准、用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。
物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费，收费标准应当在物业服务合同中约定，未约定的，由业主大会决定。
机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费的收取标准应当在住宅区内显著位置公示。
住宅区内停放机动车辆的，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他机动车辆的正常通行。
第五十五条（共用收益） 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十六条（维修责任）
建设单位应当按照规定对物业保修期内的建设工程质量承担保修责任。不动产权属初始登记前，建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门设立的保修
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（一）制定本区域物业管理具体办法、措施；
（二）物业服务行业监督检查，定期开展物业服务质量专项检查；
（三）指导街道办事处、镇人民政府履行物业管理监管职责；
（四）指导和监督前期物业管理招标投标活动；
（五）前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会、物业管理委员会的备案，建立相关物业管理档案；
（六）按照职权划分监督管理物业保修金、住宅专项维修资金；
（七）调解、处理本区域重大物业纠纷与投诉；
（八）定期开展辖区内物业管理项目调查，征集、考核、评价、汇总、核查和监管物业服务企业及其法定代表人、项目负责人的信用信息工作；
（九）法律、法规规定的其他职责。
第六十二条（街道办事处、镇人民政府的职责） 街道办事处、镇人民政府应当确定专门机构，落实工作人员，并履行下列职责:
（一）组织、指导成立业主大会、选举业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会履行职责；
（二）组织成立物业管理委员会；
（三）调解、处理本辖区内的物业日常纠纷与投诉；
（四）征集物业服务企业及其法定代表人、项目负责人信用信息；
（五）指导和监督辖区内物业管理项目的移交；
（六）确认本辖区内物业专项维修基金的申请；
（七）法律、法规规定的其他职责。
第六十三条（相关部门各自的职责） 相关部门应当按照各自职责，负责下列工作:
（一）规划行政主管部门负责对违法建筑进行认定，接受相关权利人对规划资料的查询；
（二）建设行政主管部门负责对建筑工程质量安全和保修维修，协调解决住宅区建设遗留问题；
（三）城市管理部门负责对违法搭建、侵占道路、阻塞通道、损坏绿地、噪音扰民、油烟污染等进行依法查处；
（四）价格行政主管部门负责对价格公示、违规收费进行监督检查；
（五）公安机关负责对治安、消防、技防、养犬、房屋租赁等进行监督检查；
（六）环境保护行政主管部门负责对设备噪音、违法排放污水等环境问题进行监督检查。
第六十四条（物业违法行为举报投诉和处理） 任何单位和个人对违反本条例规定的行为，可以向街道办事处、镇人民政府或者县（市、区）物业管理行政主管部门及其他有关单位投诉举报。
有关单位在接到投诉、举报后应当登记，并在五个工作日内，将处理情况回复投诉举报人，情况紧急的二十四小时内作出回复。
- 2526第七十四条 违反本条例第五十七条第一款规定，物业服务企业未及时采取防范措施，消除住宅区内共用部位、共用设施设备安全隐患的，由物业管理行政主管部门责令限期改正；造成损失的，依法承担赔偿责任。（创设）
第七十五条（告知当事人听证、复议、诉讼的权利） 作出二十万元以上罚款处罚决定的，应当告知当事人有要求举行听证的权利。
当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七十六条（滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的法律责任） 国家机关及其工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予政务处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第七十七条（参照管理） 渭南高新技术产业开发区、渭南经济技术开发区、渭南卤阳湖现代产业开发区依照本条例执行。
第七十八条（生效时间） 本条例自2018年 月 日起施行。
