房地产案例
案例一：国有划拨土地转让纠纷
2000年10月，牛永先、张忠义夫妇以“义先废塑料加工厂”的名义与该市原明东乡人民政府签订征地协议，且已取得“建设用地批准书”和“城镇建设工程规划许可证”。
2002年12月17日，该市土地资源和房产管理局为该宗土地核发了“国有土地使用证”。
2008年10月17日，牛永先以其个人名义与王凤华签订一份协议书，约定将“义先废塑料加工厂”征用的土地及相关设施以44万价格整体转让给王凤华。
2008年11月7日，王凤华预付10万元后反悔，于同年12月10日向法院提起诉讼，要求确认土地转让协议无效，并判令张永先返还其10万元购地款。
另，“义先废塑料加工厂”一直未办理工商注册登记手续。
请问：原告张凤华与被告牛永先所签订的土地转让协议书是否有效？请说明原因。评析（20分）： 无效。（4分）
首先，被告牛永先无权处分该宗土地使用权（4分）。因为牛永先以自己的名义与原告签订协议，与土地使用证上登记的土地使用者名称不相符合，且未能提供证据证明其对该宗土地享有单独的处分权;（4分）
其次，该土地转让协议违反了法律法规的强制性规定。（4分）而根据国家土地管理局《划拨土地土地使用权管理暂行办法》规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。故依法应当认定为无效合同。（4分）
案例二：
原告：山西某X大酒店有限公司（X公司） 被告：Z市土地管理局（Z市土地局）
1993年11月23日，原被告签订《国有土地使用权出让合同》。土地出让金额为8045793元。约定：合同签订后30日内，X公司缴付15%计1206868.95元作为定金；60日内，支付完。逾期30日，被告有权解除合同，并可请求X公司赔偿;
1993年12月27日，X公司支付定金1206868.95元及土地出让金2793131.05元，合计400万元。次日，Z市土地局核发了土地使用权证书。X公司书面申请，将余款4045793元延长至1994年4月1日。1994年9月22日，Z市土地局书面通知限其9月30日前。但，X公司仍未履行合同。
1994年9月30日，Z市土地局依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条和《山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第11条，决定解除合同，所发土地使用证注销登记，对定金1206868.95元和土地出让金2793131.05元不予退还。X公司在接到通知书后，曾于1996年
3、4月在向Z市人民政府的有关请求报告中主张过权利，但均无结果。
为此，X公司于1997年8月20日向Z市中级人民法院提起诉讼，要求被告退还土地使用权出让金2793131.05元，并赔偿经济损失;或者继续履行已签订的《国有土地使用权出让合同》。
被告辩称：解除合同，已交付的定金及出让金不予退还。另外，原告X公司起诉已经超过诉讼时效。
一、原被告双方签订的《国有土地使用权出让合同》是否有效？请说明理由（20分）
有效。（4分）
根据《民法通则》第五十五条，合同生效的一般条件包括（1）双方主体资格合格；（2）双方意思表示真实；（3）合同内容不违反法律或者社会公共利益。（6分）
本案中，原告X公司与被告Z市土地局根据《民法通则》规定的民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，经协商一致签订了《国有土地使用权出让合同》，该行为是双方当事人的真实意思表示，且合同不违反法律或者社会公共利益，符合法律规定的合同生效的一般条件，所以说X公司与Z市土地局签订的《国有土地使用权出让合同》为有效合同。（10分）
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二、被告是否应该退还原告X公司所支付的定金？请说明理由（20分）
定金不应该退还。（4分）
定金是是指合同当事人一方，以保证合同履行为目的，在合同未履行之前，在法律规定的范围内给付对方一定数额金钱的担保形式。（4分）
根据《民法通则》，当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金;（3分）债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回;给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。（3分）
本案中，原告与被告签订合同后，根据合同约定，定金条款成立，对双方当事人发生法律效力。因此，当原告X公司在合同规定的期限内未按规定交清土地出让金，则违反了合同约定，其所支付的定金适用定金罚则，X即公司无权要求返还定金。（6分）
三、原告X公司已交纳的部分土地出让金是否应予退还？请说明理由（20分）
应予退还。（4分）
通常，合同解除的法律效果：尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。（6分）
本案属于合同已经部分履行但仍有部分义务未履行的情况，故合同解除时，被告收回土地使用权和注销所发土地使用权证，原告收回出让金，均属恢复原状之性质；被告不退还定金，具有一定的赔偿损失之性质。但对所收受的定金以外的合同款项，则必须返还，这是合同理论、制度、规范和审判实践一致认可的。（4分）
本案，被告依《山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第11条“受让方不履行合同的，出让方可以依法解除合同，所支付的定金及出让金不予退还”的有关规定不予退还土地出让金，但该条与《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。”相抵触。（6分）
案例三 ：
原告：恩施分行
被告：海药公司
1992.12.9，安县人民政府同意海药公司用地５１亩，修建医疗、保健、娱乐、旅游基地。12.24，海药公司与定安县土地管理局签订了《国有土地使用权出让合同》。 1993.7.1，海药公司取得５１亩出让土地的《国有土地使用证》。之后，海药公司即对该地进行规划、勘察设计等，并向该公司支付了平整土地进场费、备料款１０万元。
1994.6.15，海药公司委托大正公司将该地转让，转让地价为每亩7.3万元；超过部分作为中介服务费。
1994.11.28，海药公司与恩施办事处（具独立核算权的经济组织）签订《土地使用权转让合同》。约定：总价款为612万元；
1994.12.1，恩施办事处付给海药公司土地转让款500万元，给大正公司付款112万元。但此土地转让后一直未被开发利用。
1995.6.26，建设银行湖北省分行撤销了恩施办事处，并决定由原告恩施分行清理其债权债务。另查，原恩施办事处无法人资格，但有营业执照。
1995.11.17，定安县土地管理局决定收回该51亩土地。11.25，海药公司向定安县土地管理局申请延
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长用地时间获准。
1996.5.6，恩施分行向海南中院起诉，并提出财产保全。该地虽被查封。
恩施分行诉称：海药公司将其尚未开发的５１亩土地转让给恩施办事处，违反了国家法律规定，该《土地转让合同》应为无效合同。故请求法院依法判令返还恩施办事处已付转让款612万元，并赔偿利息损失118万元和负担本案诉讼费用等。
海药公司辩称：其与恩施办事处签订《土地使用权转让合同》，除过户手续外，已经履行完毕。且土地转让过户手续未办是恩施办事处不予配合所造成的。故法院依法驳回。
一、恩施办事处在该土地转让合同中的主体资格是否合法？（10分）
合法。（2分）
依《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条的规定，境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律规定者外，均可依照该条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用，经营。（6分） 本案恩施办事处虽不具有法人资格，但是经主管部门批准设立的有独立核算权的经济组织，其有权作为取得土地使用权的土地使用者，当然就有权与土地转让人签订土地使用权转让合同。（2分）
二、恩施办事处与海药公司签订的《土地使用权转让合同》是否有效？请说明理由（10分）
合同有效。（2分）
海药公司转让土地使用权不属于炒买炒卖土地使用权行为。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条的规定，转让的土地已按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用，否则，转让方不得转让。（2分）
《城市房地产管理法》第38条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”（2分）
但本案转让行为发生在该法施行之前（1995.1.1）。根据（《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第８条，以出让方式取得土地使用权的土地使用者已取得土地使用证，“已投入一定资金，但尚未达到出让合同约定的期限和条件，与他人签订土地使用权转让合同，没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转让的，可认定合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。”（2分）
本案中，海药公司依法取得土地使用权后，进行了规划、勘察设计，支付了土地平整费用，应视为进行了一定的投资开发、利用，其签订的土地使用权转让合同有效。（2分）
案例四：
原告：李某;
被告：东营市规划局;
第三人：东营市某公司
原告李某于1996年6月取得了涉案许可用地范围内的部分国有土地使用有权证。2008年4月，第三人东营市某公司向被告东营市规划局提出办理东营河(庐山路-东一路段)综合治理工程建设用地申请。被告在审核后，认为第三人申报材料符合要求，为第三人核发了建设用地规划许可证。但原告李某认为被告为第三人核发建设用地规划许可证的具体行政行为侵犯了其原有的土地使用权，于是向山东省建设厅申请行政复议。山东省建设厅作出维持行政复议决定书。原告不服，向法院提起行政诉讼，请求撤销被告作出的建设用地规划许可证的具体行政行为。
法院查明：东营市某公司在向规划局申请建设用地规划许可证时，没有提供有效的项目立项文件，且建设用地规划许可证申报表不具有真实性。 请问：
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一、原告李某是不是本案的适格原告。
《行政诉讼法》第2条规定：公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第12条规定：与具体行政行为有法律上有利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服，可以依法提起行政诉讼。
二、东营市规划局作出的给东营市某公司核发建设用地规划许可证的行为是否合法有效。
《行政许可法》第36条规定：行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可事项直接关系他人重大利益的，应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见。
第47条规定：行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利。申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证。
三、针对原告的诉讼请求，法院应该如何判决。
《行政诉讼法》第54条第2款规定：具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：„„违反法定程序的„„。
案例五：
蓝图公司具有工程施工总承包贰级资质。2006年10月30日，与向东公司签订《建筑工程承建协议》，约定向东公司将 “尖峰层E”工程B栋发包给蓝图公司。开工时间2007年3月29日，合同工期为13个月，以蓝图公司开工报告，向东公司批准之日计算；合同总价为1547万元；违约金50万元。但协议签订后，向东公司一直未通知蓝图公司进场施工。
原告：被告至今都未通知原告进场，致使原告无法进场施工，起诉被告支付违约金50万元。
被告：签订合同时，并未取得该项工程的土地和相关的规划手续，因此被告无权签此协议，该协议属效力待定；同时约定违约金太高：同时原告起诉违约金已经超过诉讼时效，故应驳回。
另，蓝图公司在2008年11月25日曾起诉向东违约，后撤诉。 请问：
一、《建筑工程施工承建协议》是否有效？说明理由
《合同法》规定，无权处的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
（1）向东公司没有举证其未取得土地使用权，同时该协议所产生的法律关系并非围绕土地而产生的法律关系，而是建筑工程合同关系，且向东公司在协议中并未处分土地，因此不存在无权处分和该协议效力待定问题
（2）蓝图公司与向东公司签订的《建筑工程施工承建协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律的规定，是真实有效地。双方均应按照协议的约定履行各自的义务。
二、违约金是否适当
向东公司未能按时通知蓝图公司进场施工，属违约，应按合同约定支付违约金50万元。
至于是否过高，负有举证的义务（举示证据证明蓝图公司没有损失或约定的违约金数额高于蓝图公司的损失的30%）。
三、是否超过诉讼时效
双方签订的协议中约定的开工时间为2007年3月9日，届满时向东公司的并未通知蓝图进场。诉讼时效：2007年3月10日起算。
但蓝图公司2008年11月25日曾诉讼后撤回，时效中断。未超过。
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